中建壹品的绝地反击

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两个小时后，北京大兴区西红门镇6038地块土拍将落槌，不出意料之外，买家会是中建壹品，底价19.04亿元。

中建壹品重仓过大兴区，开发过御璟星城、大兴星光城、颐和公馆等。其中，6038地块西南600米处，便是它旗下的在售楼盘元启。

它拿下6038地块，一是看中了这块地；二是为了护盘。

2024年2月，中建壹品溢价15%夺下6035地块（即元启、兴创置地持股40%）、楼面价4.15万元/平米。

现在，6038地块的楼面价仅为3万元/平米，且地段优于元启。中建壹品决心做个对冲，在西红门打一场翻身仗。

但是，一个不好的消息很快就来了，隔壁的6037地块也进入了供地清单。

如果一切按正常推进，弹丸之地的西红门板块，2026年将出现"四盘演义"的局面。

它们是：中建壹品元启、兴创置地6030地块、中建壹品6038地块和6037地块。

西红门板块一场新战役已拉开了序幕。

一块“完美”的地块

西红门6038地块堪称完美。

1、规模适中。用地规模约2.76公顷，规划地上建面约6.35万平米，起拍价19.04亿元，占压资金量不大。

2、它是一个地道的地铁盘，东北角规划地铁19号线二期南延线的西红门东站，预计2029年通车。

3、6038地块容积率2.3，建筑限高45米（局部60米）。在它之前，西红门区域这两个指标，大抵是2.5和45米。

4、距离京开高速最远，不再饱受车流噪音的困扰；

这四点里，尤其是第2点最吸引人。

在土拍文件里，对地铁的规划很细致：

1、在“关于轨道一体化的要求”里提到：项目邻近规划轨道站点，方案需与轨道站点进行一体化设计，地块内的轨道站点出入口及风亭等设备设施，不计入本地块建筑规模。

2、在“功能引导”里提到：地块配置建筑规模3500平方米的商业设施，商业设施宜结合轨道站点设置。用地位于轨道交通一体化管控范围内，做好轨道一体化设计。

3、在“地下空间连通”里提到：地块应与轨道车站实现连通，实现无风雨归家路线。

4、在“备注”里提到：项目邻近规划轨道站点，具体要求为：地铁出入口、风享组应与地块建筑一体化结合设置;地铁出入口应与无障碍出入口整合设置。

在西红门板块，无论是橡树湾、中建玖玥府，还是元启、6030地块、6037地块，都没有6038地块这样的地铁优势。

搅局者杀到

当6038地块上架土拍时，6037地块居然出现在北京2025年第八批次供地清单里。

这一操作，令业界看不懂。

难道是为了掩护6038地块，顺利让某家房企以底价被摘走？

一般来说，如果双子星不是同时供地，一般要等上一块地首次开盘之后，下一块地才会进入市场。

拿6037地块和6038地块对比，有人会认为，西边一路之隔的6037地块地段更佳，没有紧邻地块的烦恼，却享受了地铁的便利。

由于6037地块尚未进入预申请，公开的材料并不多，它占地2.44公顷，建面5.62万平米，容积率2.3——与6038地块一致。

如果6037地块顺利转正，最迟应在12月上旬完成出让。满打满算，这两块地出让的时间，至多相差1个半月。

除双子座同时供地之外，如此相邻地块供地时间之紧密，是比较罕见的。

之前，丰台万泉寺和西郊冷库供地相差34天，最后中海地产为了护盘，只能全部吞下。

6037和6038地块供地时间如此近，必然会出现短兵相接的局面。

地价最高降16.7%

西红门6038地块，不仅手握“地铁盘“概念，用地指标也更为宽松。

花姐获悉，在6038地块入市前一个月内，经过了一轮火速调规。

主要体现在3个方面：1、地上建面从6.9万平米减为6.35万平米；2、容积率从2.5降为2.3；3、拉高了建筑高度，从45米变成局部60米。

按19.04亿元成交价计算，6038地块的楼面地价为3万元/平米。

与周边地块相比，它的地价降了。

1、2023年7月，中建玖合以54.05亿元拿下西红门6004、6006地块——中建玖玥府，起始楼面价3.5万元/平米，成交楼面价4.16万元/平米；

2、2024年2月，中建壹品以58.76亿元拿下西红门6035地块——元启，起始楼面价3.6万元/平米，成交楼面价4.15万元/平米；

3、2024年9月，兴创置地以22.25亿元底价拿下西红门6029、6030地块，起始楼面价3.387万元/平米；

相比它们，6038地块的楼面价下降了11.4%-16.7%。

当然，这只是简单的数字加减。6038地块的地下，须配建3500平米商业设施，是一个不小的包袱。

如果综合容积率变低、建筑高度变高等因素，花姐依然觉得6038地块松绑了。

未来，隔壁的6037地块（用地2.44公顷、规划6.1万平米），与6040地块（用地4.08公顷、规划10.2万平米），是否也会减负呢？

西红门板块混战

随着6038地块落槌，西红门楼市又卷入战事。

上一轮发生在2024年，橡树湾与中建玖合府打得不可开交。现在，西红门板块的战争更加激烈了。

先看看元启、6030地块、中6038地块和6037地块的大致供应量。

1、元启：2024年8月领预售证，2025年4月调规、增加奇偶阳台。截至目前，它供应1052套，网签345套，均价5.31万元/平米，待售707套。（详见《中建壹品，将它当作活马医》）

2、兴创置地6030地块：2024年9月拿地、楼面价3.387万元/平米；2025年6月调规、设置开敞阳台和建筑高度从45米上浮至60米。

10月13日刚出完报规图，规划10栋9-17层住宅楼、555户，93平米132套、105平米203套、136平米204套、顶层异型户型16套。

3、6038地块：规划地上建面约6.35万平米，预计规划约600套房子；（详见《拿地一年，这个楼盘赶上末班车》）

4、6037地块：规划地上建面约6.1万平米，预计规划约600套房子；

它们四家加起来，待售房源接近2400套，再加上区域内的一些尾盘和现房，预计总供应量接近3000套。

不仅如此，后来者6038和6037地块，不仅地价便宜，更有在产品上迭代的优势。