六维城市战争：谁在崛起，谁已被抛弃？

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当深圳有别墅法拍以3.65亿元刷新全国纪录，上海前10个月土地出让金同比增长39%时，全国百强房企前10月销售额却同比下降16.3%：中国城市竞争正进入一个打破与重构并存的新时代。

过去四十年，中国城市发展基本遵循一个简单逻辑：GDP为王。但这一标准正在成为历史。

根据“十五五规划”以及中央城市工作会议精神，我国对城市的定位和发展要求可概括为：坚持城市内涵式发展，以推动城市高质量发展为主题，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。

具体路径包括优化现代化城市体系，深入推进以人为本的新型城镇化，科学有序推进农业转移人口市民化，并通过分类推进以县城为重要载体的城镇化建设、提升产业支撑能力和公共服务水平，同时发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，促进大中小城市和小城镇协调发展、集约紧凑布局。

2025年10月，中国标准化研究院发布《城市综合发展指数报告（2025年）》，首次从创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧六个维度对36个主要城市进行综合评估，彻底改变了评判城市价值的标准。

可研智库认为：这份报告的独特之处在于，它不再是简单的经济排名，而是构建了衔接联合国2030年可持续发展目标与国内城市政策要求的全新评价体系。说白了，这是衡量城市未来发展潜力的“体检表”和“导航图”。

六维评估：城市竞争的新赛场

细看这份榜单，北京、深圳、上海位列综合排名前三，但比排名更值得注意的是它们各自的能力图谱。

北京在创新城市和智慧城市测度上领跑，深圳在创新和美丽城市测度上均名列前茅，上海在韧性城市测度上表现良好。

真正的亮点在第二梯队。杭州、济南、天津、广州、南京、成都、武汉跻身前十，打破了我们许多人的认知。

南京便是一个典型例子。它在创新城市和智慧城市排名中均位列全国第四，在优质教育、产业创新和基础设施、可持续城市和社区等方面已达到较高水平。这意味着，它不仅在传统经济指标上表现良好，更在可持续发展能力上建立了优势。

从各维度看，不同城市各具特色：在创新城市测度上，北京、深圳、上海领跑；在宜居城市测度上，北京、济南、青岛位居前列；在美丽城市测度上，贵阳、长沙、深圳表现亮眼；在韧性城市测度上，上海、深圳、西安表现良好；在文明城市测度上，北京、深圳、杭州优势突出；在智慧城市测度上，北京、上海、武汉优势明显。

可研智库认为：这种多维度的评估体系更加科学合理，因为它反映了城市的真实发展水平：城市竞争力不再仅仅取决于经济规模，而是创新、宜居、生态、治理等多种能力的综合体现。

楼市分化：房地产数据的残酷真相

与城市竞争格局变化相呼应的是，房地产市场也在经历前所未有的分化。

刚刚过去的“金九银十”清晰展示了这一点。在9月高位运行后，10月重点城市市场普遍有所降温。北京二手房住宅网签12087套，环比下调23.7%；深圳一二手住宅网签总量6847套，环比下降10.3%。

价格端的差异更为明显。10月百城新建住宅均价为16973元/平方米，环比上涨0.28%，而百城二手住宅均价为13268元/平方米，环比下跌0.84%，跌幅较上月扩大0.1个百分点。

这种分化在具体城市表现得更为极致。上海高端住宅市场表现尤为突出，有项目25套1.3亿元-1.7亿元房源全部售罄，可见高端客户消费力突出。

然而，少量高热度盘难以带动全市大幅回升。

与此同时，深圳房地产市场呈现出独特的“冷热交织”现象。一方面，深圳有别墅法拍以3.65亿元刷新全国纪录；另一方面，10月深圳新房住宅环比下降14.1%，二手住宅网签量环比下降7.7%。

更为严峻的是，截至10月末深圳新房住宅可售房源32788套，环比出现小幅回升，由于新房市场成交活跃度下降，导致住宅去化周期延长至10.9个月。

人口流向：城市命运的决定性因素

人口作为住房需求的基础，正经历从“规模红利”向“质量红利”的关键转型。

从2024年数据来看，城市间存在着较大差异。一线城市中，深圳增长近20万人，广州增长15.1万人，而北京、上海人口由增转降。

中西部省会城市中，贵阳、长沙、南昌、西安、郑州、成都等地持续保持较强吸附力。2024年贵阳常住人口增长19.96万人，增量居全国首位。

深圳作为经济特区，2024年规上工业总产值达5.4万亿元，规上工业总产值、工业增加值连续3年实现全国城市“双第一”，这是其连续两年人口增量在10万以上的重要基础。

近两年，国家在房地产发展新模式中提出要建立“人、房、地、钱”要素联动机制，即以人定房，以房定地，以房定钱，根据人口变化合理确定住房需求。

人口流向的变化反映出城市竞争已从规模红利转向质量红利。那些产业升级缓慢、创新能力不足的城市，即使在短期内还能维持经济数据，长远来看已经失去了竞争力。它们留不住优秀的年轻人，也吸引不到高端产业，陷入恶性循环。

十五五规划：房地产的“民生转向”

值得注意的是，“十五五”规划建议与“十四五”相比，房地产的定位发生了显著变化。

由“十四五”中的“房住不炒”的定调转向至“十五五”的“高质量发展”。

更关键的是，在“十四五”规划建议中房地产无单列条目，而“十五五”规划建议在“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”部分中，单列“推动房地产高质量发展”条目。

这一变化表明，中央对于房地产的考量更多在民生层面。

同时，“十五五”规划建议明确指出“清理住房消费不合理限制性措施”，提法更加直接和聚焦。基于当前限制性措施主要集中在一线城市，预计仍将延续渐进式的调整方式，但节奏可能会加快。

“十五五”规划建议还将 “好房子”建设列为房地产高质量发展的工作方向之一，与“十四五”相比是新增内容。

2025年，“好房子”首次被写入《政府工作报告》，提出要完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，体现出政府对于“好房子”建设的高度重视。

破局之道：城市与房企的转型路径

面对新的城市竞争格局和房地产定位，城市和房企都需要寻找新的发展路径。

对于城市来说，差异化发展是关键。

中国标准化研究院的报告揭示了不同城市的特色优势：贵阳、长沙、深圳在美丽城市测度上表现亮眼；上海、深圳、西安在韧性城市测度上表现良好；北京、上海、武汉在智慧城市测度上优势明显。

与其盲目追求全面发展，不如找准自己的优势领域，打造城市名片。

对于房企来说，转型同样迫切。今年以来，房企拿地进一步聚焦核心城市。以中海地产为例，今年前三季度其拿地金额已达795亿元，其中上海、北京、杭州、深圳四个城市拿地金额占比就已达83%；绿城中国同样在杭州、上海、苏州、西安四个城市的拿地金额占前三季度总拿地金额的70%以上。

可研智库调研数据显示：今年前三季度，全国300城住宅用地出让金同比增长13%，其中一二线城市出让金同比增幅明显，分别为24.5%、26.3%，而三四线城市土拍表现持续较弱，土地出让金同比下降。

从城市集中度来看，今年1~9月宅地出让金TOP20城市成交金额占全国比重约61%，较2024年全年提升10个百分点，杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出让金额均超千亿元，杭州出让金已超去年全年水平。

未来之路：谁将领跑，谁会掉队？

基于标准化研究院的报告和其他相关数据，我们可以对未来五年的城市发展格局做出一些判断。

从房地产投资吸引力来看，上海、北京、深圳、广州仍位居全国前4位，杭州、成都、苏州、南京、武汉、西安紧随其后。经济与人口基本面决定了房地产市场的基本格局，但“好城市”的内涵已远不止于此。

二线城市中，杭州、成都表现突出。杭州近年来在人工智能等领域发展迅猛，吸引了大量科技企业和创新人才；成都作为西南地区的经济中心，电子信息、生物医药、航空航天等高新技术产业蓬勃发展。

此外，一些特色城市也值得关注。贵阳在美丽城市测度上表现亮眼，同时2024年人口增量位居全国首位，发展潜力不容小觑。

南京在创新城市和智慧城市排名中均位列全国第四，显示出强劲的综合实力。

可研智库创始人贾春晖特别分析道：那些在各个维度都没有突出表现，同时人口吸引力不足的城市，将在未来五年面临更大的挑战。

没有产业 支撑、没有人口流入、没有区位优势的城市，其房地产市场可能正在被抛弃。

未来城市的竞争，已经不再是单项赛，而是全能赛。

十年前，一个城市可以靠一个产业、一个政策一夜爆红。今天，这种神话已经难以为继。

未来的赢家，属于那些既能提供创新机会，又能提供宜居环境；既有经济活力，又有文化魅力；既智慧便捷，又安全韧性的“六边形战士”。

回到房地产，一个残酷而明显的事实是：在弱城市，再好的房子也难以保值；在好城市，即使普通的房子也能分享城市发展红利。

选对城市，比选对房子更加重要。

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