房价如果回到 30 年前你会买吗？算清这3 笔账再回答

“要是房价能回到 30 年前，我肯定买十套！” 刷到苏州工业园区新房报价跌破 3.7 万 / 平的新闻，老周在同学群里发的这句话，引来一串附和。1995 年他在上海浦东看的房子才 2000 元 / 平，如今翻了 15 倍，这样的落差让不少人觉得 “当年没买是终身遗憾”。

但真把时光倒回 30 年前，你未必敢下手。有 20 年房产中介经验的老王直言：“现在怀念的低价房，放在当年是‘烫手山芋’，算清收入、配套、产权这三笔账，就知道没那么美好。”

第一笔账：收入跟不上，低价也是 “天价”

1995 年北京商品房均价约 2000 元 / 平，一套 80 平的房子总价 16 万。看着不多，但当年全国职工年均工资才 5500 元，不吃不喝要攒 29 年。上海的李阿姨回忆：“1998 年单位分房补差价，3 万多块钱借遍亲戚才凑齐，哪敢想自己买商品房？”

那时不仅收入低，房贷还没普及。1998 年住房制度改革前，银行几乎不做个人房贷，想买房全靠 “全款”。直到 2000 年，北京首套房贷利率高达 6.5%，且首付至少 30%，16 万的房子要先拿出 4.8 万，这对当年月均工资不足 500 元的家庭来说，堪比天文数字。

反观现在，苏州张家港新房均价 1.38 万 / 平，当地职工年均工资约 8 万元，一套 80 平的房子总价 110 万，首付 22 万攒 3 年基本能实现，房贷利率还降到了 4% 左右。单看 “房价收入比”，现在反而比 30 年前更友好。

第二笔账：配套是 “坑”，住得不如老房

30 年前的房子，“低价” 背后藏着配套短板。1995 年上海浦东的商品房，周边全是农田，出门靠自行车，买包盐要走两公里。北京通州当年的楼盘，通电都不稳定，夏天空调都不敢开。

老王见过更夸张的：“1997 年卖的远郊房，承诺通地铁，结果等了 15 年才兑现。当年买的人住进去发现，没学校没医院，孩子上学要跨三个区，最后只能赔钱卖掉。”

那时的房子质量也没保障。墙体开裂、漏水是常事，而且没有物业管理，垃圾堆积、治安混乱成了通病。反观现在，苏州工业园区的新房，不仅通地铁、配学校，还带智能化物业，居住体验差着代差。

第三笔账：产权模糊，升值是 “空话”

30 年前买房，最大的坑在产权。1998 年房改前，市面上多是 “部分产权房”“集资房”，想买全产权要补一大笔钱，而且不能自由交易。有业主当年花 10 万买的集资房，2010 年想卖掉，发现土地性质是 “划拨”，要交土地出让金才能过户，算下来反而亏了钱。

就算是能交易的商品房，当年也没 “升值预期”。2000 年北京某楼盘业主降价 5% 卖房，挂了半年都没人要。因为那时大家没形成 “买房保值” 的观念，而且城市化率才 36%，人口流入慢，房子很难转手。

现在则完全不同，产权清晰的商品房占比超 90%，苏州等城市的二手房挂牌后平均 3 个月就能成交。更关键的是，30 年前城市化刚起步，而现在城镇化率已达 66.5%，人口和资源向大城市聚集，核心区房子才有了保值基础。

真回到过去，该怎么选？

要是真有 “时光机”，买房不能看低价，得抓这两个核心：

• 选城市不选房子：30 年前押注深圳、上海浦东的人都赚了，因为这些城市人口持续流入。就像现在选苏州工业园区而非偏远县城，核心看人口和产业。
• 等时机不贪便宜：1998 年房改、2008 年降息都是买房窗口期。就像日本楼市泡沫破裂后，东京核心区房价跌了 55%，但后来依托产业又慢慢回升，而郊区至今没回本。

其实大家怀念的不是 30 年前的房价，而是 “买了就涨” 的机遇。但 30 年前的低价，是收入低、配套差、产权乱的产物，当年敢下手的人，靠的不是 “有钱”，而是对城市发展的判断。

现在的楼市虽然分化，但机遇仍在。苏州吴江、吴中这些人口流入的区域，新房价格稳中有升，就像 30 年前的浦东。与其怀念过去，不如看清现在：选人口流入的城市、挑配套成熟的板块、用合理杠杆入手，这才是比 “回到过去” 更靠谱的买房逻辑。

毕竟，房价从来不是越便宜越好，有支撑的 “合理价格”，才值得出手。