跌破万元！莞城9月二手房均价9213元/平，为何跌成“白菜价”？

教育垄断被打破！松山湖强势分流，莞城房价跌出“新底线”

9月莞城二手房成交数据

莞城9月二手房数据出炉，75套的成交量背后，9213元/平的均价如同一记重锤，彻底击碎了“莞城教育光环能托住房价”的最后幻想。从曾经4.5万/平的巅峰到如今跌破万元的均价，这座承载东莞人教育情怀的老城，正在楼市的深度调整中，完成一场残酷的“价值回归”。

莞城的房价跌幅早已冲破“优质教育资源”的保护罩，曾经让东莞家长趋之若鹜的“学区光环”，正在市场分化中逐渐失色。莞城楼市的降温，藏在一组组刺眼的成交数据里。作为板块“领头羊”的丰华珑远翠珑湾，2021年收官批次单价冲到4.5万的高点，2023年111平户型成交价仍维持在同水平，如今99平挂盘价已跌至2.7万/平跌破开盘价。

更触目惊心的是碧桂园城央壹品，107平户型从2023年3.7万/平的成交价，跌至如今1.7万/平，跌幅超54%。

碧桂园东江月87平户型更是从4.2万/平的高位滑落到1.8万/平，已经腰斩。

即便是学区属性最坚挺的小户型，神话也在松动。万科运河东1号35平单间曾因“学区入场券”身价暴涨，2023年单价破4万，如今虽仍以2.1万/平高于同小区156平大户型的1.6万/平，但价格已较峰值腰斩，学区溢价大幅缩水。而那些吸引高埗、石碣等周边镇街家长的楼梯房“老破小”，即便单价仍维持在1万左右，也因生源结构变化和居住体验短板，陷入“卖不上价、难成交”的困境。

教育资源的“失势”是这场降价潮的核心推手。过去十年，松山湖教育的崛起形成了致命分流——从松山湖中心小学教育集团到东莞中学松山湖学校，再到公办未来学校，全龄段优质教育矩阵搭配AI智慧教室、项目式学习等创新模式，彻底打破了莞城的教育垄断。更关键的是，松山湖通过“房产证+户籍”双重认证的学位保障机制，让优质教育与房产的绑定更具确定性，进一步削弱了莞城的吸引力。

与此同时，政策与市场的双重挤压让莞城教育的“房价支撑力”加速瓦解。一方面莞城潜在的政策变动风险让购房者望而却步；另一方面，东莞楼市分化加剧，“好房子”政策引导下，海德·理想城等新规项目以超100%的使用率抢占市场，而莞城大量老旧小区因品质落后，难以承接改善需求。当购房者从“为学区买单”转向“为品质买单”，莞城的教育光环便难以掩盖居住体验的短板。

2025年的数据更印证了这一趋势：东莞二手房均价同比下降17%，松山湖虽也有回调，但仍以28369元/平位居区域榜首，而莞城已难寻价格优势。当前市场“避险需求大于增值需求”，购房者更倾向于选择兼具教育优势与品质体验的核心资产，单纯的教育标签已不足以支撑房价。