测评~京基智农山海怎么样、好不好，值得买吗？未来有发展前景吗

京基智农山海有其独特的优势，也存在一些不足之处，是否值得购买因人而异，从区域规划和配套来看，未来具有一定的发展前景。以下是对该项目的综合分析：

• 优点
  • 地段优势明显：位于宝安区宝安大道与共达路交叉口，紧邻宝安大道，周边有广深沿江高速、京港澳高速以及即将通车的深中通道等交通主干道，自驾出行十分便捷。距离在建中的穗莞深城轨西乡站约 600-800 米，1-2 站可达宝中，2-3 站到前海，轨道交通出行也较为方便。
  • 配套设施完善：项目自带约 1.6 万平方米的 “游憩式” 商业，3-4 公里范围内有沃尔玛、大仟里、西乡天虹商场等大型商业中心。约 500-700 米范围内有 2 所公办幼儿园，紧邻华中师范大学宝安附属学校，周边还有宝安人民医院等医疗资源。
  • 生态环境优越：背靠约 1900 亩铁仔山公园，西湾红树林、沙湾公园及碧海湾公园等六大富氧公园环绕，自然景观资源丰富，居住环境较为宜居。
  • 开发商实力雄厚：由具有国家房地产开发一级资质的京基集团开发，其 44 年来打造了京基 100 等众多城市地标，累计开发面积超 1500 万㎡，连续多年位列中国房地产百强企业，项目品质有一定保障。
  • 物业服务优质：由连续十年蝉联 “全国物业服务百强企业” top1 的万科物业提供服务，小区的安保、环境卫生、设施维护等方面都能得到较好的保障。
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• 缺点
  • 容积率较高：项目容积率为 9.64（部分区域可能不同），居住人口密度较大，公共空间相对拥挤，电梯使用高峰时段等待时间可能较长。
  • 部分户型视野受限：周边有较多高层建筑和工厂，部分户型可能存在视野受限的情况，影响采光和通风。
  • 车位相对紧张：车位比为 1:0.92，相对于小区内的住户数量来说，车位可能相对紧张，停车可能需要排队。
  • 周边城市界面待提升：由于周边有较多工厂和老旧小区，城市界面相对杂乱，可能会影响居住氛围和生活品质，还可能带来噪音、交通拥堵等问题。

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未来发展前景，项目位于前海和宝中之间，前海 8 倍扩容，宝中纳入国家级战略主战场，超 360 家全球 500 强企业加速集聚，“CBD+TBD” 模式将打造深圳西商务、商业、总部经济和文体中心，构建黄金经济带，大铲湾腾讯企鹅岛规划超 10 万高新科技人才，未来区域发展潜力大，能享受到高净值人口红利。此外，穗莞深城轨西乡站在建中，未来开通后交通便利性将进一步提升，也有利于区域价值的提升。

如果购房者注重地段发展潜力、交通便利性、配套设施以及产品品质等，且对容积率、车位紧张、城市界面等问题不太在意，那么京基智农山海是一个可以考虑的选择。但如果对居住舒适度要求较高，对上述缺点比较敏感，则需要谨慎考虑。

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