解读~京基智农山海为什么便宜，最近降价了吗？是公寓还是住宅

京基智农山海价格相对便宜有多方面原因，近期公寓产品有降价情况，该项目既有公寓也有住宅。以下是具体说明：

• 价格便宜的原因
  • 区域价值尚未完全兑现：项目位于西乡铁仔山片区，当前城市界面以工业厂房为主，与宝安中心、前海核心区存在价差，区域价值还在发展提升阶段。
  • 产权性质因素：项目包含 50 年产权的商务公寓，相比 70 年产权的住宅，使用年限较短，土地使用成本相对较低，这使得房价受到影响。
  • 开发商销售策略：京基智农为快速回笼资金、提升市场占有率，推出工抵房等灵活销售策略，部分房源折扣力度较大，如公寓工抵房单价低至 2.8 万 /㎡起。
  • 产品设计特点：公寓产品梯户比高，如 4 梯 11 户，密度高于普通住宅，且存在大厦型住宅设计，小区园林空间相对有限，楼下是商业，大堂直接开向公共空间，居住私密性和舒适度会受影响。
  • 市场竞争环境：2025 年深圳公寓市场供应量大，开发商通过降价促销抢占份额，京基智农山海公馆凭借 “民水民电 + 可入学” 的差异化优势，在价格战中凸显竞争力。
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近期价格情况：近期项目公寓产品价格有所下降，其 2023 年开盘价约 4.5 万 /㎡，当前常规房源均价 3.3 万 /㎡，工抵房单价 2.8 万 /㎡起，价格回调约 26%。住宅产品均价为 5.6 万 /㎡，价格相对较为稳定。

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物业类型：京基智农山海公馆是一个涵盖了住宅和公寓等多种物业类型的综合体项目。其中，山海尚寓是三期的公寓产品，产权为 50 年。

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