嵇少峰：房抵贷危机，银行需重构理性

近年来，在我国经济下行压力加大、房地产市场持续调整的大背景下，银行在个人房产抵押经营性贷款（以下简称“房抵贷”）业务中出现了明显的风险累积。过去依赖抵押物的“形式安全”模式，正在房地产周期转折中被彻底重估。

一、当前房产抵押贷款风险高企

整体来看，风险的形成主要集中在三个方面。

1.贷款规模与市场结构扩张。

据不完全统计，目前个人经营贷总规模约25万亿元，其中约15万亿是近5年新增，个人经营贷中半数以上是房抵贷业务，现在虽然增速趋缓，但规模庞大且仍在扩张。房抵贷原意是为了支持小微企业主快速融资，但由于前几年经营性信贷利率低于住户按揭贷款利率，导致前三年的贷款户绝大多数没有真正的经营背景。因疫情及市场压力的影响，在真正具有经营背景的贷款中，不少抵押房产甚至被二押、三押至小银行及地方金融组织，这种结构扩张带来了风险的异化。部分中小银行押品评估体系不完善、操作管控不严谨，甚至出现抵押物不足或重复抵押现象。房抵贷从经营性信贷延伸为不具经营背景或经营状态较差的借款人的“全能型信贷工具”，而风险却仍被当作“房产安全”的延伸。

2.房地产市场下行、抵押物价值滑坡。

房地产行业高杠杆与高估值的旧逻辑已难维系。宏观经济放缓、房价下降、成交量减少，使抵押物的实际保障功能被削弱。就全国房价平均值而言，近五年房价从最高峰至今已跌落30%-40%，局部地区已跌至50%以上，部分借款人因此进入负资产状态。对银行而言，抵押已不是可变现的安全边界，不夸张地说，近五年新增的近10万亿房抵贷基本多数已经抵押率爆表，再加上居民住户按揭贷款的三成首付归零，银行房产抵押贷将成为未来十年牢牢压制房价的巨石。

3. 风险侦测与暴露的滞后性

当前银行体系的不良贷款率虽表面可控，但大量风险处于“延迟显性”阶段。银行只是在用时间来换取空间。贷款展期、延期还本等政策缓解了表面压力，却掩盖了真实风险。贷后监测体系仍以静态登记和形式化核查为主，缺乏与市场数据同步的动态更新机制。当抵押物估值滞后两个季度以上、客户现金流下滑又未触发预警时，风险暴露就会集中爆发。整体而言，房抵贷已从“安全抵押业务”转向“高风险资产池”——风险既来自市场波动，也来自银行内部理性的退化。

二、银行在房抵贷中暴露出的关键问题

1. 过度依赖抵押覆盖，忽视借款人经营与偿还能力

银行对风险的判断正被“唯抵押论”替代：审批时只看抵押物估值是否覆盖贷款，而不看客户现金流是否稳定。很多业务将“抵押物存在”视作风险安全的终点，忽略经营能力、负债结构和偿付节奏。抵押固然能提供缓释，但若抵押物位于流动性差的区域、变现周期长，所谓安全仅是账面幻觉。这是理性退化的典型表现。

2. 押品估值与监测机制滞后

大多数银行的押品评估仍是静态的——审批时估一次，之后多年不再更新，直到贷款到期续贷时才会考虑。贷后监测主要关注“抵押物在不在”，而非“值不值钱”。押品系统、客户系统和贷后系统各自孤岛化，缺乏数据交互。估值滞后导致风险识别延误，价格下跌时信贷系统仍显示“安全”，风险因而在账面被掩盖。

3. 贷后管理弱、处置通道不畅

房抵贷的后半程问题更严重。抵押物处置流程复杂、法律周期漫长、内部部门分割严重，使得“能处置”变成“难落地”。当客户违约后，抵押物常年挂账无法变现，贷款损失被拉长、回收率下降。就目前而言，很多地区法院已推迟受理银行的房抵贷款诉讼，或刻意控制立案数和法拍数，以维护区域稳定、缓解司法资源压力，这大大加大了银行房抵贷的风险。

4. 内部激励偏向“量扩张”而非质量控制

多数银行的信贷考核仍重规模轻质量。审批与放款更易获得考核奖励，而贷后质量、风险识别准确度、押品动态管理却难量化。激励机制的扭曲让信贷人员倾向“先放再看”，风险被推迟至系统外。

5. 监管与预警体系反应滞后

监管层虽多次提示房地产风险，但银行执行层仍以“抵押充足”为安全依据。区域风险差异、市场流动性问题并未被充分纳入模型。多数内部预警系统依旧基于历史数据，无法跟随市场变化调整风险阈值。

三、银行必须立即改正对房抵贷的认知方向，要恢复理性，进行结构性重构与机制升级。包括其它经营性不动产抵押贷款，银行必须在技术、制度、认知与产品四个层面进行同步修正。

1、技术层面：建立“客户 + 押品”双变量监测体系

联合预警模型：把客户经营现金流与押品价值纳入同一模型，任一变量触及警戒线即自动预警。

系统贯通化：押品管理系统与信贷系统、贷后系统打通，实现从登记到处置的数字化追溯。

动态估值机制：设定房价波动阈值（如±15%）触发再评估，修正折扣率和贷款价值比 ，避免高估押品安全。

风险参数入模：把押品价值波动转换为资本权重，让风险动态计入资本消耗。

情景模拟机制：建立“房价下跌20%、现金流下降30%、变现周期延长至12个月”的情景测试，提前量化潜在损失。

2、制度层面：确立“客户为本”的审批责任制

双责任审核制：信贷部门负责借款人偿付能力分析，风险部门负责押品估值与合规；两部门需共同签章。

折扣率与变现标准化：按城市等级、房产类型、用途制定标准折扣率，季度审定。

责任链数字化追溯：系统自动记录“谁、何时、基于何判断”发起再评估或风险分类。

押品台账与资产池机制：为每笔房抵贷建立唯一ID，实现押品、客户、担保人、贷款的全链路映射；形成内部资产池，便于快速转让与打包处置。

区域通告机制：建立季度“房产市场动态报告”，覆盖房价走势、空置率、变现折扣率等指标，为信贷决策提供数据支持。

3、认知层面：重建“经营信用”理念

培训与文化修正：将重点从“抵押评估”转向“现金流分析”“经营风险识别”；建立典型违约案例库。

考核机制优化：将“经营判断准确度”“押品再评估触发率”“贷款回收速度”纳入绩效考核。

客户中心转向：抵押是辅助判断，而非核心依据。银行必须把风险理解重新建立在客户经营质量与现金流上。

常态化风险意识：当房价下行或流动性收紧时，管理层要立即启动结构调整，防止抵押幻觉造成的系统性盲点。

四、信贷产品与竞争策略优化：理性修正与市场再平衡

风险收紧不能成为业务萎缩的借口。加大贷前分析必然带来审批周期延长与成本上升，银行若不在产品和策略上创新，必然丧失市场竞争力。

1. 平衡风险审查与客户接受度

银行可通过适度降低利率、提高抵押成数的方式提升吸引力；同时将“纯抵押贷”升级为“抵押 + 信用”组合型产品。在此模式下，抵押提供底层安全，信用额度提升灵活性。客户体验改善，银行风险仍可控。这是信贷结构理性与市场理性之间的平衡点。

2. 利差让渡的补偿机制

更严格的风控往往需要价格让步，但息差损失可以通过增值服务和增量授信补偿，例如提供现金流管理、理财配置、结算服务、税务顾问等综合方案，获得服务收益；对优质客户逐步增加授信额度、引入循环授信，提高生命周期收益。这样，银行可在让渡利率的同时获得客户粘性和增量回报。银行应该转换思维，将房抵贷业务从利润型转为流量型，重视新入客户的后期开发，通过扩大客群规模、稳定存量业务来获得长期利益。

3. 审批效率与客户体验的重构

银行应通过标准化＋智能模型＋人工校正实现高效风控：企业客户以类税金贷式数据模型引入纳税、流水、社保、公积金等指标进行标准化评估；建立个体工商户的流水与基本面分析模型，彻底放弃唯抵押论的思维方式。模型负责筛选、人工负责边界判断，实现“机器精准＋经验修正”；审批流程电子化、进度可视化，减少客户等待时间，降低体验损耗。

4. 客户结构调整：放弃长尾、聚焦优质

银行应主动放弃长尾与高风险客户的房抵贷业务，转向信用良好、资产知中、现金流较稳定的客户群体。在此范围内放大授信、提高灵活度，形成“以质量换规模”的可持续增长模式。特别是个人经营性抵押贷中，要强调经营的质量。

现在的个人房抵业务模式已成为巨大的风险隐患，九成以上的客户均是来自于融资中介，信贷人员自我开发的客户极少，这种包装过的房抵贷客户，多数没有真实经营背景或经营质量低下，房产来源很多来自滞销房地产、不良资产渠道等，这些借款人事实上成为了劣质资产的处置通道，而银行成为接盘侠。

五、银行应从抵押幻觉回归理性。

抵押并非安全的同义词，它只是风险认知的起点。房抵贷的问题不在于技术缺陷，而在于理性的失衡——银行把抵押当作判断的替代物，把形式安全误认为实质安全。银行追求抵押物本身没有错，这是一个非常有效的风险缓释手段，也可以通过违约成本约束来提高审贷的效率。但是道高一尺魔高一丈，在银行单向追求信贷规模快速增长、不停给一线信贷人员施压的情况下，必然会导致不良信贷中介与一线信贷人员形成利益共同体。银行必须在押品管理、产品设计与客户结构上同时实现“认识风险而非掩盖风险”、“管理价值而非依赖价值”、“记录责任而非转移责任”，房抵贷才能真正从“形式安全”走向“结构理性”。抵押只是外壳，理性才是信贷安全的本体。在这一转变中，银行需要放下“抵押中心”的幻觉，重建“客户中心”的信贷逻辑——以风险认知代替形式防御，以理性结构重塑信贷安全。