北京房产律师：“提前继承” 拆迁房约定无效！多份遗嘱冲突，最后公证遗嘱优先！

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房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。

一、案情介绍

（一）亲属关系事实

张建国（2008 年 2 月 13 日去世）与王秀兰（2022 年 12 月 11 日去世）系夫妻关系，王秀兰系初婚，张建国系再婚。二人婚后育有三子：长子张伟（被告）、次子张悦（原告，外籍）、女儿张敏（已死亡，未婚）。张建国与前妻刘英育有一子一女：儿子张涛（被告）、女儿张莉（2021 年 9 月 5 日去世）。张莉育有二子一女，分别是张磊（被告）、张阳（被告）、张娜（被告）。

（二）房屋相关事实

被拆迁房屋权属：2009 年，张莉曾起诉张涛、张伟、王秀兰、张悦，主张确认张建国与王秀兰的《夫妻财产约定》及张建国遗嘱无效，要求法定继承张建国名下房产。法院经审理，于 2010 年 12 月 20 日作出判决书，确认北京市西城区一号院房产归王秀兰所有；二审、再审均维持该判决。

拆迁安置房屋：北京市西城区一号院房产系危改拆迁范围。2012 年，王秀兰作为被拆迁人（乙方）与甲房地产公司签订《西城区一号院危改安置住房协议书》，约定购买一号院 101 室，建筑面积 122.03 平方米，购房款 219798 元。2014 年 2 月 21 日，一号院 101 室登记在王秀兰名下，为王秀兰个人财产。

其他安置房屋：一号院拆迁后共安置三套住房：一套三居室（一号院 101 室，登记王秀兰）、一套三居室（一号院 201 室，登记张伟）、一套两居室（一号院 301 室，登记张伟配偶安某）。

（三）《拆迁补偿房屋分配约定》

2010 年 10 月 13 日，王秀兰、张伟、张悦签订《一号院拆迁补偿房屋分配约定》（原《X 号院拆迁补偿房屋分配约定》），主要内容：

若争取两套三居室，张伟、张悦各分一套，超面积金额平分；

若额外再争取一套三居室，因张伟谈判有功，该套由张伟领证并承担房款，作为补偿，张伟需为张悦的三居室装修，并给王秀兰房间配空调；

约定称 “分配房产是对王秀兰一号院房产的提前继承，王秀兰有永久居住权”，三方签字生效。

张悦、张伟均认可约定真实性，但张悦主张按约定，一号院 101 室应归自己；张伟辩称张悦是外籍，不是被拆迁人，约定违反拆迁法规，属无效。

（四）遗嘱相关事实

王秀兰就一号院 101 室立有三份遗嘱：

2014 年 12 月 19 日，公证遗嘱：去世后一号院 101 室归张悦个人所有；

2019 年 2 月 21 日，公证声明：撤销 2014 年公证遗嘱；

2019 年 2 月 21 日，新公证遗嘱：去世后一号院 101 室归张伟个人所有。

（五）其他事实

张悦提交海外电汇凭证，主张自己支付了一号院 101 室购房款，张伟认可凭证真实性，但不清楚钱款用途；

张悦提交王秀兰书写的装修物品清单，主张自己支出装修款 7.5 万元，张伟认可清单是王秀兰所写，但不清楚装修细节，不认可应承担费用；

西城区房管局复函显示，拆迁安置对象为 “危改区有本市常住户口、正式住房且长期居住的居民及房屋所有权人”，张悦无本市户口，不属安置对象；

一号院 101 室在（王秀兰）去世前一直由其居住。

二、双方诉求

（一）原告张悦诉求

请求法院确认《一号院拆迁补偿房屋分配约定》有效；

请求法院判决按约定，一号院 101 室归自己所有；

请求法院判令被告张伟支付一号院 101 室装修款 75000 元；

本案诉讼费由被告承担。

（二）被告答辩意见

张伟（被告）：

本案案由应为 “遗产继承”，非 “分家析产”，一号院 101 室是王秀兰个人财产，不是家庭共有财产；

《一号院拆迁补偿房屋分配约定》无效：“提前继承” 违反法律（继承需在被继承人去世后），张悦不是被拆迁人，无权参与分配，且约定未实际履行；

王秀兰最后一份公证遗嘱（2019 年）约定一号院 101 室归自己继承，应按遗嘱处理；

不认可装修款诉求，张悦无充分证据证明支出金额，且费用与自己无关。

张涛（被告）：

近期才知晓案情，此前判决已生效，正申请申诉，希望法院纠正过往问题，暂不发表具体意见。

张磊、张阳、张娜（被告）：

近期知晓案情，若属分家析产，应考虑母亲张莉（已去世）的份额。

三、裁判结果

王秀兰名下位于北京市西城区一号院 101 室房屋由被告张伟继承所有。

四、法院说理

（一）法律适用

本案适用《中华人民共和国民法典》关于继承、遗嘱效力、分家析产的相关规定，具体包括第一千一百二十一条（继承开始时间）、第一千一百二十三条（继承方式）、第一千一百二十七条（继承人范围）、第一千一百二十八条（代位继承）、第一千一百三十三条（遗嘱处分财产）、第一千一百三十九条（公证遗嘱）、第一千一百四十二条（遗嘱撤回与变更）等。

（二）核心争议焦点：张悦能否依据《一号院拆迁补偿房屋分配约定》取得一号院 101 室所有权

一号院 101 室权属认定：

被拆迁房屋（一号院原房产）经生效判决确认归王秀兰所有，拆迁后一号院 101 室由王秀兰与甲房地产公司签订协议购买，登记在王秀兰名下，属其个人财产；

张悦主张自己支付购房款，但 “购房款支付主体” 不影响房屋权属（房屋登记在王秀兰名下，且无证据证明双方存在代持约定），故一号院 101 室为王秀兰个人财产。

《一号院拆迁补偿房屋分配约定》性质认定：

分家析产的前提是 “财产为家庭共有”，但一号院 101 室是王秀兰个人财产，不符合分家析产的基础；

约定中明确 “分配房产是对王秀兰一号院房产的提前继承”，结合约定由王秀兰草拟、签字，实质是王秀兰对自己财产的 “提前继承安排”，属自书 “遗嘱”，而非分家析产协议。

遗嘱效力认定：

王秀兰共立三份遗嘱：2010 年自书 “遗嘱”（约定提前继承给张悦）、2014 年公证遗嘱（给张悦）、2019 年公证遗嘱（撤销前遗嘱，给张伟）；

根据《民法典》第一千一百四十二条，“立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准”，且 2019 年遗嘱为公证遗嘱，效力优先；2014 年遗嘱已被撤销，2010 年自书 “遗嘱” 被后续遗嘱取代，故一号院 101 室应按 2019 年最后一份公证遗嘱，由张伟继承。

装修款诉求认定：

张悦仅提交王秀兰书写的装修物品清单，未提交支付凭证、发票等证据，无法证明实际支出金额及款项用途；

即使张悦实际支出装修款，因一号院 101 室是王秀兰个人财产，装修款属对王秀兰的自愿支出，无证据证明张伟有支付义务，故对该诉求不予支持。

（三）其他问题说明

张悦主张一号院 101 室是王秀兰代持，无证据证明（王秀兰从未认可代持，房屋一直由其居住），故该主张不成立；

张悦支付的购房款，可另案向王秀兰的继承人主张返还，本案不涉及；

张涛、张磊等主张的 “张莉份额”，因一号院 101 室是王秀兰个人财产，张莉（已去世）的子女（张磊等）仅能通过代位继承王秀兰遗产，但王秀兰已通过遗嘱指定张伟继承，故该主张不成立。

综上，原告张悦的诉求缺乏事实和法律依据，一号院 101 室应按王秀兰最后一份公证遗嘱，由被告张伟继承。