北京房产律师：夫妻共同房产未分割，一方擅自赠与，合同处分配偶份额部分无效！

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一、案情介绍

（一）亲属关系事实

张建国（2023 年 4 月 3 日去世）与刘芳（2011 年 7 月 8 日去世）系夫妻关系，二人育有二子一女，分别是长子张伟（被告）、次子张磊（2023 年 3 月 4 日去世）、女儿张莉（第三人，无民事行为能力人）。

宋霞（原告）与张磊于 2007 年 7 月 17 日在北京市丰台区民政局登记结婚，婚后育有一子一女，分别是女儿张敏（原告）、儿子张阳（原告）。

刘芳、张磊、张建国先后去世，三人去世时均未留下遗嘱。

（二）房屋基本情况

位于北京市丰台区的一号房屋：

1993 年，张建国作为购房人与售房单位签订《公有住房买卖合同》，购买该房屋；

1994 年 12 月 19 日，北京市房地产管理局核发房产所有证，登记所有权人为张建国；

原告宋霞、张敏、张阳主张该房屋是张建国与刘芳的夫妻共同财产；被告张伟辩称房屋是 “央产房”，仅具有居住权、无所有权，与刘芳无关。

（三）赠与合同相关事实

2023 年 3 月 2 日，张建国（赠与人，甲方）与张伟（受赠人，乙方）签订《不动产赠与合同》，约定：“甲方拥有一号房屋 100% 份额，自愿全部赠与乙方，乙方自愿接受”。

同日，一号房屋所有权变更登记至张伟名下，登记原因是 “房屋赠与”，共有情况为 “单独所有”。

2023 年 4 月 12 日，张伟将一号房屋抵押给银行，办理了最高额抵押权登记。

（四）争议背景

原告主张：刘芳 2011 年去世后，一号房屋中属于刘芳的 50% 份额已发生法定继承，继承人包括张建国、张磊、张伟、张莉；张磊 2023 年去世前留有遗嘱，将其全部财产留给宋霞、张敏、张阳；张建国与张伟 2023 年 3 月签订赠与合同时，张磊已病危，二人恶意串通，擅自处分其他继承人的份额，侵害原告权益。

被告张伟辩称：赠与合同合法有效，理由是①民法典中 “无权处分” 不导致合同无效；②自己是 “善意取得” 房屋，且已过户；③赠与是为了保障第三人张莉（残疾人）的后期生活、医疗支出，张磊对赠与知情；④赠与前已约定由自己担任张莉的监护人，并承诺照顾其一生。

第三人张莉答辩意见与张伟一致。

二、双方诉求

（一）原告宋霞、张敏、张阳诉求

请求依法确认张建国与张伟于 2023 年 3 月 2 日签订的《不动产赠与合同》无效；

本案诉讼费由张伟负担。

（二）被告张伟答辩意见

不同意原告全部诉求，主张《不动产赠与合同》合法有效；

一号房屋是张建国个人财产（非夫妻共同财产），且赠与是为了保障张莉的生活，无恶意串通；

自己已通过合法程序取得房屋所有权并过户，属于 “善意取得”，不应认定合同无效。

（三）第三人张莉答辩意见

同意被告张伟的全部答辩意见。

三、裁判结果

确认张建国与张伟于 2023 年 3 月 2 日签订的《不动产赠与合同》中，关于处分刘芳（张建国配偶）名下一号房屋财产份额的部分无效。

四、法院说理

（一）法律适用

本案适用《中华人民共和国民法典》关于物权登记、法定继承、无权处分的相关规定，具体包括第二百零九条（不动产物权登记效力）、第一千一百二十四条（继承表示规则）等。

（二）一号房屋权属认定

根据《民法典》第二百零九条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。本案中：

一号房屋于 1993 年由张建国在婚姻关系存续期间购买，1994 年取得登记在张建国名下的房产所有证；

无相反证据证明该房屋是张建国个人财产（被告主张 “央产房仅具有居住权”，但未提交证据支持），应认定为张建国与刘芳的夫妻共同财产，二人各享有 50% 份额。

（三）赠与合同效力分析

刘芳份额的继承状态：刘芳 2011 年去世后，未留遗嘱，其名下一号房屋 50% 份额进入法定继承，继承人包括配偶张建国、子女张伟、张磊、张莉；截至 2023 年 3 月赠与合同签订时，无继承人书面放弃继承，应视为全体继承人接受继承，该 50% 份额由四人共同共有。

张建国的处分权限：张建国仅有权处分自己名下的 50% 份额，无权擅自处分属于刘芳（已去世）且未分割的 50% 份额 —— 其与张伟签订合同 “赠与全部 100% 份额”，属于对他人共有财产的无权处分。

合同效力判断：无证据证明张建国的无权处分行为已得到其他继承人（包括原告方，因张磊份额由原告继承）的追认，也无证据证明张伟是 “善意取得”（张伟作为继承人，明知房屋可能涉及其他份额，不符合 “善意” 要件）。因此，赠与合同中 “处分刘芳份额” 的部分无效，“处分张建国自身份额” 的部分有效。

（四）被告抗辩理由的回应

关于 “为保障张莉生活”：即使赠与目的是照顾张莉，也需经其他继承人同意，不能以 “公益目的” 为由擅自处分他人财产，该理由不影响合同无效部分的认定；

关于 “张磊知情”：被告未提交证据证明张磊生前知晓并同意赠与，应承担举证不能的不利后果；

关于 “无权处分不导致合同无效”：民法典中 “无权处分不必然无效”，但本案中处分的是 “已进入继承程序的共有财产”，侵害了其他继承人的合法权益，对应部分仍需认定无效。

综上，原告要求确认赠与合同无效的诉求部分成立，法院仅支持 “处分刘芳份额的部分无效”，其余部分效力不受影响。