海淀内城，十年没卖地了！保利半壁店项目为何这么抢镜？

说到北京海淀，你最先想到啥？是学霸云集、科技前沿的中关村永丰，还是风景绝佳、皇家风范的三山五园？

那都是好地方，不过在海淀，似乎还有这么一块“宝藏地界”，说出来你可能都不信——从2014年到现在，整整十年，内城的海淀，已经没有卖过一块住宅用地了！这地方，就是海淀半壁店。

物以稀为贵，地以缺为珍。等了十年，这块地终于等来了能配得上它的“实力派”——央企保利！就在永定路北延不远，一个未开便引发关注和热议的项目。

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这地段，隐匿于内城的瑰宝

在繁华的都市版图中，总有一些区域如隐匿的瑰宝，等待着被发现和珍视。半壁店，便是这样一处被严重低估的存在。

半壁店的历史，可追溯至明清时期，那时这里曾是皇家的狩猎场，承载着皇家的威严与荣耀。随着时光的流转，它逐渐发展成为村落，独特的地理位置，一面靠山，一面临水，形似半壁江山，“半壁店”之名也由此而来。

演变到现在，虽然半壁店的名气没有那么大，但作为内城海淀的一部分，也是政务核心区的重要组成部分。这里，汇聚了众多政务资源，周边分布着各类政府机关、重要机构 ，是城市政务活动的重要承载地。

由此，这里也成为北京唯一国宾生活圈，半壁店周边完善的政务配套，为区域发展提供了坚实的保障，也让居民能够近距离感受到城市政务脉搏的跳动。这种政务核心区的独特地位，不仅赋予了半壁店更高的城市站位，也为其发展注入了强大的动力 ，使其在城市发展格局中占据着举足轻重的地位。

从这里的定位来看，就不可能随意放开居住供地。为啥说这块地等了十年才等来对的人？因为地段实在太核心了！简单来说，你生活里需要的所有顶级资源，它几乎都沾边：

出门超方便：双地铁站（6号线五路居、田村站）就在附近，西四环、复兴路抬脚就走，开车出行超级方便。

周边道路及交通规划

孩子上学省心：人大附小亮甲店分校、二十一世纪学校等好学校都在旁边，从小学到中学，教育资源一步到位。

健康有“靠山”：这大概是离301医院最近的家之一了！周边还环绕着304、武警总医院等好几家三甲医院，家里人有个头疼脑热，心里特别踏实。

区位图

逛街购物就在家门口：家门口就是京粮广场、物美超市，想逛大商场？开车一会儿就到五棵松万达、华熙LIVE，年轻人都爱去。

散步有地儿去：旁边就是永引渠城市森林公园和田村山体育公园，吃完饭下楼溜个弯，周末去跑跑步，在内城能享受到这环境，很难得。

往东能看到中央电视塔，往东北能望到古老的玲珑塔，这种古今交融的感觉，的确是海淀内城不可多得的位置决定的。

保利到底有多牛？聊聊这位“国家队选手”

保利，正经的“国家队”央企，实力不用多言。以前干过引进苏-27战斗机、黑鹰直升机这样的大事，骨子里有军工的严谨和靠谱，光是这背景，就让人安心。

实际上，关于这块地的进展是低于大家的预期的，原因很简单，规划报批一直在调整。还得是保利完美解决。

保利半壁店地块公示图

2025年5月20日，保利发展联合北京建工以45.45亿元竞得海淀区半壁店地块，楼面价约7.84万元/平方米，溢价率11.95%。该地块分为东西两个子地块，西侧0003地块占地2.35公顷，容积率1.3；东侧0004地块占地1.71公顷，容积率1.6，总建筑面积约5.8万平方米，限高18米。

问题就出在了限高上。主要因地块涉及空军机场净空限制（需控制在15米以内），开发团队需协调多部门审批流程。

经过几个月的努力，好消息终于等来了。

10月16日，保利半壁店报规公示。最终建筑高度定为15.89米，采用地上5层、地下3层的低密度设计，容积率调整为1.43。西侧规划8栋楼，东侧6栋楼，总户数330户，户均面积约175平方米。

也就是说，之前一直悬着的心终于落定了。因为项目北侧有军用机场，拍地文件明确要求各地块建筑按15米控制，且最终建筑高度不得超过18米，需以空军机场主管部门审批意见为准。

按照当下“好房子”的标准要求，层高不低于3米，那么15米的限高最多盖5层，而且还是理论状态，所以这次报规有所调整，建筑高度达到了15.89米，对业主来说，可以享受到好房子带来的居住舒适空间了。

东院落楼栋布局平面图

西院落楼栋布局平面图

本项目规划东西双院落，以行列式布局打造通透居住环境。其中，东院落规划6栋楼，西院落规划8栋楼；仅西院落4号楼为3层设计，其余13栋楼均为5层低密洋房。

社区主打一梯两户舒适配置，共规划332套房源，套均面积约170平方米。整体定位为纯改善型低密洋房社区，能充分满足高净值人群对高品质、宽尺度居住体验的需求。

据了解，将会做全洋房大平层设计，只有3-5层，面积140㎡起，最高有200多㎡。

有下沉庭院和风雨连廊

景观有料！公区窗景+景观廊架，东院再加下沉庭院与会所。更贴心的是，东西两院地库连通，会所共享超方便，不用绕路就能享受优质配套。

未来展望：潜力无限的价值升华

尽管当前半壁店的价值在一定程度上被低估，但其所具备的优势，正如同潜藏的能量，预示着它在未来城市发展的浪潮中，必将迎来价值的全面升华 。

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好地遇到了保利，未来，半壁店或许将与保利相互成就，在保利聚光灯的辉映下，或将重新唤醒时代记忆，让半壁店这块地迸发新的活力，以全新姿态傲立城市核心版图。

结合项目面积，预计销售单价至少会在11万多起步，总价1600万起步。而宝山板块大概总价最高止步在1600万左右，这样的差异化，也算是各自相让了。不过似乎保利也从来没有跟宝山做过对比。

据了解，保利海德公园，当年开盘9万/㎡，现在二手房啥行情？20万+！和光尘樾的合院，二手价直接破5000万。

依托产品品质与物业服务，保利项目普遍比周边二手房溢价10%以上。就冲这历史，保利在半壁店是有动力和压力的。

可以预见，在未来，半壁店将凭借其得天独厚的优势，实现价值的飞跃 ，不过眼下的城市界面有待改善，所以，在这样一片海淀内城土地上打造出来的低密豪宅会吸引哪些人群呢？外行看热闹，内行看门道。期待后续跟踪信息。

预计12月会开放样板间和售楼处，可以可关注【小窝新房】公众号，咨询入群，另有特价房和购房返现哦~