闲置商业、厂房等改建保租房，深圳优化完善“非居改保”政策

深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局近日联合印发《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知》（以下简称“通知”），旨在规范改建行为、增加保障性租赁住房供给，切实缓解新市民、青年人等群体住房困难。该通知自印发之日起施行，有效期5年。

据了解，“非居改保”是一种存量改造新模式，鼓励闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房等，非居住房改建保障性租赁住房不仅能拓展保障性租赁住房供应渠道，还可以有效提升闲置非居住用房使用效率。

明确范围与规则

在适用范围方面，通知明确，既有非居住房屋改建保障性租赁住房，是指在保障产业发展需求的前提下，将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、 厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的行为。

通知还划定了改建禁区，对居住和公共环境有严重干扰、污染或者存在安全隐患的工业用地上的既有非居住房屋，以及存放易燃、易爆和剧毒等危险品的仓储用地上的既有非居住房屋，不得实施改建。

在基本原则上，通知确立“合理选址、供需匹配”“市场运作、政策支持”“市级统筹、区级实施”三大原则。与此同时，改建项目需满足多重条件，包括权属清晰、已通过竣工验收、无查封或违法建设情形、未纳入城市更新或征收计划等；单个项目改建总建筑面积原则上不低于1000平方米，且需按规定征得共有人、业主或他项权益人同意。

值得一提的是，除取得不动产权证的非居住房屋外，具有证明权属清晰的相关主管部门文件等符合条件的房屋也可按规定改建。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，这一规定的目的是让一些在建项目也可以纳入改造的范围，避免建成后再改导致成本高企。由于非住宅市场比较萧条，去化周期很长，不少在建非住宅项目出地面后便停滞，这类项目改造成本更低，既能激发改造动力，也能盘活在建项目及问题楼盘。

此外，在改建要求方面，通知明确需严格落实结构安全、消防安全、设计施工技术、水电气设施配套及环保卫生等要求，鼓励采用装配式装修、全屋智能等新型建设方式，在保障安全、满足日常生活起居活动要求的基础上，可以通过钢结构搭建、整体家居定制等装修装饰方式高效利用、合理增加室内使用空间，但禁止违规加层或者加建。

全流程闭环监管

在改建程序方面，项目实施需依次经过“认定申请—项目认定—项目实施—竣工联合验收”四大环节。申请人可为房屋权利人或受委托的专业化住房租赁企业，需提交申请书、权属证明、改建方案等相关材料。区政府组织多部门及市政公用服务企业联审后，出具有效期原则上不少于六年的项目认定书，申请人凭认定书办理报建、消防审批等手续。项目竣工后，需通过联合验收方可投入使用。

在项目认定环节，改建项目的认定权限已下放至区政府，由区住房建设部门受理申请，经区政府组织联合审核通过后，即可出具项目认定书。李宇嘉分析，这一安排体现了深圳大力推进 “非居改保” 的决心，市级层面仅把控标准和底线，具体执行交由区级负责，以提高基层的能动性、创造性、突破性。区政府不仅更了解具体项目情况、清楚推进中的堵点难点，也更懂得如何用好市级政策，在规划报建、施工设计审查、验收等环节的一体化推进上，具备更强的实操性。

通知还明确，改建后的住房不得上市销售或变相销售，不得擅自改变用途，转让需整体进行并重新签订监管协议。运营期间可享受居民水电气价格政策，出租人需履行告知义务。项目有效期届满可申请续期，未续期或失效的需恢复房屋原用途，违规行为将面临撤销认定书、信用惩戒等处罚。

在保障措施上，市级层面将加强指导监督，建立项目跟踪评估机制；区级政府建立联动协调机制，统筹解决改建推进中的难点问题，可结合实际制定实施细则。相关部门按职责分工配合，市政公用服务企业提供配套支持，形成上下协同、多方参与的工作格局。

采写：南都·湾财社记者 孙阳