南都物业转型遇坎：三季度利润跌近四成

南都物业需在场景落地与财务稳健间找到平衡，否则科技投入可能成为新的负担。

中房报记者 梁笑梅 北京报道

10月28日晚间，南都物业服务集团股份有限公司（以下简称“南都物业”）2025年第三季度报告显示，该公司营业收入微增1.56%至4.56亿元，但归属上市公司股东的净利润为同比下跌38.38%至2451.76万元，陷入“增收不增利”的尴尬局面。

这一表现与行业整体趋势相符，但也暴露出南都物业在战略转型中的深层矛盾。报告期内，公司利润下滑主要受公允价值变动收益减少拖累，而经营活动现金流净额同比下滑40.71%至-1.30亿元，进一步加剧了市场对其资金链的担忧。

值得注意的是，南都物业近年频繁涉足科技投资，包括增资机器人企业、设立创投基金等，累计投入超5000万元，但短期回报尚未显现。

一位接近南都物业的人士表示，“净利润大幅下跌主要源于人工、能源及管理费用上升，叠加235万元非经营性损失，在去年低基数背景下被放大。”

从上市七年的发展轨迹看，南都物业曾以“独立第三方物业标杆”崛起，但2023年以来业绩增速骤降，2024年归属上市公司股东的净利润下跌88.21%，反映出传统物业模式与行业转型的剧烈碰撞。此次第三季度数据，既是其转型阵痛的缩影，也是行业困局的集中体现。

关于南都物业增收不增利背后的原因，中国房地产报记者联系南都物业人士，截至发稿，未得到回复。

主业疲软与投资波动拖累利润

南都物业2025年第三季度的“增收不增利”并非偶然，而是其主营业务疲软与投资策略失误长期积累的结果。报告显示，公司前三季度营收同比增长2.35%至13.69亿元，但归属上市公司股东的净利润同比飙升156.07%至1.54亿元，这一高增长主要得益于非经常性损益的贡献——其中，公允价值变动收益达8251.64万元，同比激增261.69%，主要来自所持安邦护卫股票的股价上涨。然而，剔除该因素后，扣除非经常性损益后的归属上市公司股东的净利润仅微增1.53%至8223.56万元，折射出主营业务的增长乏力。

事实上，南都物业的主业困境早有征兆。自2023年上半年起，公司营业收入增速从2022年同期的17.36%骤降至3.79%，增值服务收入同比下滑15.65%，其中非业主增值服务受地产行业低迷影响下跌50.64%。与此同时，毛利率持续承压，从2022年同期的23.06%降至2025年第三季度的15.04%，人工成本占总营业成本比重高达70%～75%，成为利润的“隐形杀手”。

一位资深物业分析师认为：“物业行业普遍面临成本刚性上涨与项目低价竞争的矛盾，南都物业的区域集中度较高，虽利于深耕，但也限制了抗风险能力。”

投资端的失误进一步放大了业绩波动。南都物业上市后激进布局理财与股权投资，但2023年购买的中融信托产品逾期，最终计提1500万元损失；对安邦护卫的股权投资虽在2025年上半年因股价上涨带来收益，但此前股价下跌曾导致5300万元公允价值变动损失，直接拖累2024年业绩。

上述分析师补充道：“公司对单一股权标的依赖度高，且未建立有效对冲机制，风险管控存在短板。”尽管南都物业试图通过成立理财决策委员会加强风控，但2023年已形成的风险敞口最终在2024年爆发，错失了处置窗口。

更值得警惕的是，公司现金流持续恶化。前三季度经营活动现金流净额-1.30亿元，同比下滑40.71%，主要因供应商付款增加；投资活动现金流净额-2.29亿元，同比锐减197.37%，反映科技领域投入扩大。

押注机器人转型面临多重挑战

面对主业增长瓶颈与投资失利，南都物业将科技转型视为“破局关键”，尤其押注机器人赛道，试图通过智能化破解行业成本困局。2025年以来，公司动作频频：4月以1500万元增资云象机器人，持股8.57%；5月出资3300万元参与设立人工智能创投基金；7月与云象机器人合资成立南郡智能科技，持股80%；10月再投资境智具身智能科技。据不完全统计，年内科技领域累计投入超5000万元，紧逼上半年扣除非经常性损益后的归属上市公司股东的净利润5536.06万元。南都物业在投资者关系中透露，首批机器人已在部分项目试点，并落地其他物企项目，计划依托近9000万㎡在管面积构建“算法+硬件+场景”闭环。

这一转型逻辑直击行业痛点。物业作为劳动密集型行业，人工成本持续上涨侵蚀利润，而机器人可替代清洁、巡检等重复性劳动。以云象机器人为例，其设备能实现全自动避障与多模式作业，测试中效率提升2倍～5倍。资深物业分析师认为：“科技转型是行业大势，头部企业如碧桂园服务已计划年内投入超千台机器人，单台年收益达1万～2万元。南都物业凭借场景优势加速技术落地，若能实现30%的人力替代，年节省成本可达百万元级。”

值得关注的是，这场转型面临多重挑战。技术层面，合作方云象机器人尚未盈利，2025年一季度净利润为-106万元，净资产为负，技术商业化能力存疑；竞争层面，头部物企已实现机器人量产，南都物业在规模与成本控制上处于劣势；财务层面，机器人投入回报周期长，单台采购成本约10万～20万元，租赁模式月租金也需3000元～5000元，而公司第三季度毛利率为14.17%，难以支撑大规模投入。

上述一位接近南都物业的人士透露：“南都物业的科技投入短期难见回报，且加剧了现金流压力。其转型成功的关键在于平衡短期投入与长期收益，避免重蹈投资冒进的覆辙。”

从上市七年的历程看，南都物业的转型折射出中型物企的普遍困境。2018年登陆A股时，其以“独立第三方物业标杆”崛起，凭借区域深耕实现五年营收翻倍。但2023年成为拐点，业绩增速骤降，2024年归属上市公司股东的净利润为下跌88.21%，反映出传统模式与行业转型的碰撞。此次第三季度数据，既是对过去问题的清算，也是未来转型的试金石。

在上述一位资深物业分析师看来：“行业转型非一蹴而就，南都物业需在场景落地与财务稳健间找到平衡，否则科技投入可能成为新的负担。”