警告！澳洲买房，成为最大噩梦！

　　01

　　触目惊心！澳洲近200万家庭还贷难，“住房梦”沦为“噩梦”

　　对澳洲近200万家庭而言，“住房梦”正迅速沦为“噩梦”。

　　最新数据显示，房贷压力呈“骇人式”上升，专家警告称，这可能导致犯罪率与家庭暴力事件增加。

　　尽管澳洲储备银行（RBA）近期多次降息，但这种缓解如同“在枪伤上贴创可贴”—— 持续的生活成本危机吞噬了所有经济喘息空间，迫使部分走投无路的房主陷入“进一步背负信贷债务”的危险循环。

　　数字金融分析公司（DFA）的数据揭露了这一严峻现实：全澳目前有多达1,865,868 户家庭正挣扎在房贷压力中。

　　塔州的情况最为严峻，56.9%的房产持有者难以履行家庭债务义务。

　　南澳紧随其后，比例为52.7%；维州（52.4%）、西澳（51.5%）和新州（51.2%）也相差不大。

　　即便是昆州（43.2%）、北领地（42.2%）和首领地（39.7%），也面临着巨大的经 济压力。

　　DFA数据科学家兼银行业分析师Martin North揭示了这一现象可能引发的可怕后果。

　　“这是因为新购房者（尤其是首次购房者）高度集中，再加上‘住房+土地’套餐通常涉及高贷款价值比的贷款。不过，其他地区也面临着类似压力。”

　　“房贷压力意味着家庭面临现金流紧张，因此他们会削减开支、紧缩生活，进而导致经济活动放缓。如果这种情况持续，部分人最终可能会拖欠房贷，但这个过程需 要很长时间，银行也会通过‘延长贷款期限’或‘提供只付利息’等方式‘拖延并掩饰’问题。”

　　“这还意味着，更多人会打多份工、社会压力加剧，最终导致犯罪率和家庭暴力上升。”

　　“高压力在一定程度上还会限制未来房价上涨，银行有时也会降低放贷意愿，这可能会形成‘放贷禁区’。”

　　Experian旗下公司illion发布的最新《消费者压力晴雨表》也印证了这场危机的升级：维州房贷持有者的违约风险在第二季度飙升7%，西澳也上升了1%。

　　尽管新州、南澳和昆州的违约风险略有缓解，但全澳整体违约风险仍上升了1%。

　　Experian数据科学部门负责人Barrett Hasseldine证实了情况的严重性。

　　“我们制作这份压力晴雨表已有多年，过去一个季度数据中最让我警醒的是，当前消费者的信贷压力已达到新冠疫情以来的最高水平。”

　　Hasseldine还指出了一个令人担忧的趋势：越来越多人依赖信用卡维持生计。

　　“今年早些时候，我们发现申请信用卡的人数有所增加，”他说。

　　“此后这一数字虽有下降，但这些信用卡很可能是为了帮家庭应对开支上涨——对许多家庭来说，开支增长速度已超过工资增长速度。”

　　“现在我们发现，许多信用卡开始出现还款逾期，而且部分逾期情况还在恶化，显然这与房贷压力上升有关。”

　　从地方层面看，数据更令人忧心。

　　在新州，Campbelltown、Riverstone、Lane Cove以及维州的Berwick，100%的房主正经历不同程度的房贷压力，这意味着他们 的开支持续消耗储蓄。

　　昆州的高压力区域包括Geebung（93.9%）和Pine Mountain（90.9%）；南澳的 Paralowie有89.5%的房主面临压力；塔州的Riverside也深受影响，83.3%的房主陷 入房贷困境。

　　未来前景同样不容乐观。

　　澳洲四大银行预测，储备银行将在11月和12月维持3.6%的现金利率不变。

　　下次降息可能要等到2026年年中，这意味着数百万澳洲人将面临长期经济困境。

　　“现金利率下降无疑会帮助房贷持有者更好地偿还贷款，”Hasseldine承认。

　　但他也警告称，降息可能是一把“双刃剑”：“利率下降可能会导致消费再次升温，进而推高租金和商品价格，反而加剧经济压力。因此，我认为再次降息会有帮助， 但它并非解决问题的‘灵丹妙药’。”

　　02

　　澳四居室近50年首次上市！$242万成功售出，30人围观拍卖

　　一个在Windsor生活了近50年的家庭，在周六的拍卖会上将他们的房产以242万澳元的价格售出，最终买家是一对本地自住夫妇。

　　卖家很高兴看到这套位于21 Gertrude St的四居室Edwardian风格房产——无历史保 护限制，并具备重建潜力——卖给了会在此居住的人。

　　周六，墨尔本共有312套房产参与拍卖，这是其中之一。

　　由于即将到来的墨尔本杯 假期，这个周末呈现出安静的“准长周末”氛围。

　　该房产的指导价为200万至220万澳元，保留了铁饰花和花窗玻璃等时期细节，并新刷油漆、铺设地毯，但仍具有翻新或重建潜力。

　　该房产占地约500平方米。

　　Domain的数据显示，Windsor的房屋中位价为1369500澳元。

　　现场约30人围观拍卖，起拍价为200万澳元。

　　两组竞拍者激烈竞争，价格随着每次5万澳元的加价幅度升至220万澳元，随后第3组加入，加价幅度缩小至每次2.5万澳元，最终以242万澳元的价格成交。

　　该房产的底价为210万澳元。

　　记录显示，该房产上一次交易是在1977年，当时的成交价为52500澳元。

　　卖家的小儿子拒绝透露姓名，但说自己“很激动，因为我是在这里长大的”。

　　他的父母曾在Chapel St经营一家中餐馆，后来缩小了居住规模并决定卖房。

　　他说：“我真的很高兴它卖给了一个家庭，而不是被开发商拆掉。”

　　“我和我姐姐都很高兴会有人修补该房产并保持原貌，因为这是一个特别的地方。”

　　Buxton Stonnington的Harley Toyle表示，在整个竞售过程中，大多数买家兴趣都 来自希望保留并翻新这栋Edwardian房产的自住人士，即使有开发商有兴趣，亦是打算扩建并翻修。

　　他说，在这个稳定的市场，本次成交是一个亮点，但他认为Windsor的内城区位置极具吸引力。

　　他说：“利率就是这样，大多数买家已将它考虑在内。”

　　“无论我们是否降息，我认为都不会对市场产生实质影响，因为买家依旧十分活跃。”

　　03

　　投资者贷款增长达十年新高 澳大利亚审慎监管局发出警告

　　监管机构已向银行发出警告，可能需限制对房地产投资者的放贷。数据显示，澳大利亚房价创下历史新高，投资者贷款增速达到十年来最快水平。

　　澳大利亚储备银行（央行）周五发布的数据显示，9 月投资者住房贷款增长 0.77%，为 2015 年 6 月以来的最高月度增幅。这一趋势得益于官方利率三次下调，以及大量首次购房者借助政府援助政策进入市场。

　　澳大利亚审慎监管局（APRA）发言人表示：“从历史上看，这类趋势会导致信贷增长加快、杠杆率上升、房价走高，还常常引发高风险放贷行为，比如高债务收入比贷款和投资者贷款。”

　　投资者贷款的快速增长促使 APRA 向银行提示了所谓的 “宏观审慎工具”。这些工具可用于管控放贷风险，包括可能对投资者贷款设置限制 —— 十年前监管机构就曾采用这一措施遏制高风险放贷。

　　全澳首府城市房价已连续 11 个季度上涨，创下 2015 年以来最长连续上涨周期，目前整体已刷新历史高点。据房产研究机构 Domain 数据，2025 年第三季度房价增速为近四年来最快。

　　10 月 1 日，扩大后的住房担保计划迎来新一批购房者入市。与此同时，投资者信贷增长达十年峰值，投资者抵押贷款规模也高于金融危机后的平均水平。

　　“APRA 与金融监管委员会均在密切关注这一情况，”APRA 发言人说。

　　“我们正与银行就各类宏观审慎工具的实施细节展开沟通，可能的措施包括限制新增高债务收入比贷款，或限制新增投资者贷款、只付利息贷款。”

　　购房者数量增加，叠加待售房屋数量较平均水平减少 18%，正推动房地产市场中低端价位房源的价格上涨。

　　全澳首府城市住房价值年均上涨 7.2%。其中，布里斯班（10.8%）、阿德莱德（11.1%）和珀斯（10.8%）的独栋房屋与公寓综合价格涨幅最大，悉尼（6.3%）和墨尔本（6.2%）也出现了显著增长。

　　“房地产市场的上涨势头非常明确，”Domain 研究主管尼古拉・鲍威尔向《澳大利亚金融评论报周末版》表示。

　　“我发现市场上不少购房者急于在房价上限调整前入手房产。”

　　“一些投资者和自住购房者希望在首次购房者大潮入市前完成交易，避免激烈竞争。”

　　“要知道，这是一项需求端政策 —— 在市场供应不足的情况下，它将大量需求提前释放到了市场中。”

　　澳大利亚统计局 6 月季度放贷数据显示，投资者占所有抵押贷款申请人的 38%。自 2022 年以来，这一比例始终高于 33% 的历史平均水平。

　　APRA 周五发布的最新银行业数据显示，过去 12 个月，投资者抵押贷款增长 6.7%，总额达 7667 亿澳元；同期自住型抵押贷款增长 5.8%。

　　2014 年末，APRA 曾推出宏观审慎政策，对投资者贷款设置增长上限，要求其增速不超过 10%。

　　当时，投资者抵押贷款信贷持续扩张，同时房价和家庭债务居高不下且不断攀升。目前投资者信贷增速已接近 2014 年 12 月的水平。

　　数字抵押贷款经纪公司 Finspo 首席执行官安格斯・吉尔菲兰表示：“从历史数据来看，上一次投资者贷款增速超过当前 6.7% 是在 2015 年 9 月，当时达到了 7.9%—— 而 APRA 正是在那一时期推出了投资者贷款宏观审慎上限政策。”

　　“近期投资者贷款增长可能有多个驱动因素：今年三次降息提高了投资者的购房承受能力，全澳所有首府城市房价上涨不仅让资产套现更具吸引力，也增强了投资者的信心。”

　　汇丰银行首席经济学家保罗・布洛克斯汉姆表示，上周发布的消费者价格指数（CPI）数据显示核心通胀率上升 3%，这一变化具有转折意义，利率将不再进一步下调 —— 这将改变投资趋势。

　　“我认为澳大利亚储备银行下周将转向强硬立场，这一因素将真正给房地产市场降温，” 布洛克斯汉姆说。

　　鲍威尔表示，2024 年末，在 2 月降息前，购房者已开始做出反应，房地产市场的投资者活动开始升温。

　　她指出，投资者正逐渐将注意力转向墨尔本等市场。这些市场目前处于低位，房价上涨潜力更大。

　　“此前投资者主要集中在南澳大利亚州和西澳大利亚州等市场，现在这些市场的房价涨幅已接近周期峰值，” 鲍威尔说。

　　“维多利亚州市场此前被低估、表现不佳。尽管我知道维多利亚州的土地税政策推高了持有成本，但投资者现在确实看到了这里的价值和资本增值潜力。”

　　04

　　悉尼西区公屋照片曝光，网友直呼奢华！“我也想搬进去”

　　悉尼西区一处设计亮眼的新建公共住房项目，被赞为“政府住房的未来图景”，与数十年前阴森压抑的混凝土塔楼截然不同。

　　昔日臭名昭著的混凝土建筑群、充斥犯罪的楼道已不复存在，取而代之的是由建筑师设计的公寓——其外观更像高端租赁公寓，而非传统公屋。

　　上世纪六七十年代建造的高层公屋，原本旨在为城市弱势群体提供住所，最终却沦为“忽视与衰败的象征”，居民被困在狭小空间里，生活质量低下。

　　时光快进到如 今，Blacktown的新建公屋项目彻底打破了这一历史局面。

　　这些一居室和两居室公寓，配备开放式起居空间、现代化厨房与卫生间，还有景观花园，且便于前往学校、商店、公园和公共交通站点。

　　该项目是新州政府整体战略的一部分：通过拆除老旧公屋，建造融合“社会住房、私人租赁住房、自有住房”的现代混合收入社区，以此增加公共住房供应量。

　　此举旨在通过打造多元、融合的社区，减少居住在公屋的“标签感”。

　　这类项目中规模最大的，是耗资30亿澳元改造的Waterloo住宅区——这里是澳洲最大 的社会住房区域，改造后将包含约1000套社会住房、600套经济适用房和1500套私人住房。

　　尽管这些新建住房的高端设计被赞为“应对悉尼日益严峻的社会住房危机的进步举措”，但批评者认为，这偏离了公共住房的初衷——即为弱势群体提供朴素、实用的住所。

　　另有观点指出，纳税人的钱应优先用于“多建房”而非“建贵房”，这样才能帮助更多有需要的人。

　　还有批评者称，这些新建住房品质过高，堪比多数私人租客“只能梦想的房产”，认为纳税人资金应用于建造更朴素的住房，以覆盖更广泛的人群。

　　“很多人认为，不能因为自己买不起房，就该被当作二等公民，住进条件极差的地方，”社会评论员Prue McSween表示，“但从纳税人的角度来看，我们都知道无家可归问题已非常严重，每一分钱都该花在刀刃上，确保物有所值。”

　　McSween提到，有无数家庭住在帐篷或车里，他们只要有个遮风挡雨的地方就会心怀感激。

　　“只要有带锁的门、几间卧室、厨房和卫生间，他们就会非常满足，他们不需要、也不想要那些奢华的东西。”

　　新州社区与司法部门在Facebook上发布帖子，宣传Blacktown的新建住房项目（可容纳约21人居住），引发大量讨论——既有热烈赞扬，也有尖锐批评。

　　“这些房子看起来太豪华了，我在想，如果少花点钱，是不是能建更多基础住房，帮助更多人，”有网友评论道。

　　另一位网友则表示：“太漂亮了，我愿意用自己的房子换。”

　　还有人对资金使用提出质疑，指出有大量公屋因待修而被封门。

　　“把被封的公屋翻新好，让租户搬进去，别浪费纳税人的钱了，”一位网友说。

　　“Illawarra地区至少有100套公屋被封着，不如先把这些房子修好，缓解住房压力，”另一位网友补充道。

　　尽管社会住房领域迎来了前所未有的投资，但其等待名单依然冗长——目前约有5万人在等待公共住房，其中大部分在悉尼。

　　新州政府推出的“为新州建房”（Building Homes for NSW）计划，耗资66亿澳元， 旨在未来四年内在全州建造8400套新的社会住房，覆盖Tolland、Eveleigh、 Cooma、Redfern、Glebe和Liverpool等区域。

　　上周，Minns政府发布了一项为期十年的计划，旨在改革并重建公共住房系统，解决“等待时间长、维护差、住房不稳定”等问题——这些问题导致太多人无法获得应有 的住房支持。

　　新建住房中，至少一半将分配给“逃离家庭暴力的女性和儿童”。

　　该计划还包括翻新3万套现有住房，使其更安全、更现代化、更节能。

　　新州住房与无家可归事务厅长Rose Jackson表示，长期以来，新州的公共住房系 统“过时且不公”，让民众失望。

　　她认为，租户理应拥有“助力生活”而非“拖累生活”的住房。

　　“人们被迫等待，住在破旧的房子里，被当作数字而非邻居对待，那样的时代已经结束了。”

　　“不会再有漫长的等待，不会再有不稳定的租赁，也不会再有人被迫应对一个无法满足其需求的系统。”

　　新州住房组织（Shelter NSW）首席执行官John Engeler表示，改革社会住房系统至关重要——新州每30人中，就有1人居住在社会住房中。

　　“关键在于，如何从‘最大的房东’，转变为‘最好的房东’，”他说。