《住房租赁条例》新规“出手” 出租房不安全 租客获赔偿

我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》于2025年9月15日起正式施行。同日，北京市第一中级人民法院适用该条例新规，审结一起房屋租赁合同纠纷案件。本案中，张某主张其承租房屋天花板存在安全隐患，要求解除其与某房屋租赁公司之间的租赁合同，并要求该公司承担违约责任，一审法院支持了张某的部分诉讼请求。法院判决认定，某房屋租赁公司因提供的房屋存在安全隐患构成违约，确认合同解除，由某房屋租赁公司退还已支付费用并支付违约金等。后被告提起上诉。二审判决驳回上诉，维持原判。

【案情回顾】

租住房屋不安全租客要求中介赔偿

2022年6月至7月期间，张某与某房屋租赁公司签订多份《北京市住房租赁合同》，承租了案涉房屋。

入住后，张某在对房屋进行整修时，发现房屋门厅区域天花板存在严重破损、裂缝及下沉等问题。张某委托专业机构进行房屋安全鉴定，结论显示案涉房屋门厅顶板属危险构件。

张某遂向一审法院起诉，以某房屋租赁公司未提供安全住房为由，要求解除合同、退还费用、支付违约金并赔偿损失。

【法院审理】

出租住房须符合建筑安全条件

一审法院经审理认为，根据张某提交的《房屋安全鉴定报告》，案涉房屋门厅顶板属于危险构件，存在安全隐患，某房屋租赁公司未履行提供符合建筑安全条件房屋的合同义务，构成违约。张某行使合同解除权符合合同约定，法院判决确认三份租赁合同于2022年9月28日解除，某房屋租赁公司退还张某部分租金、服务费、押金，支付违约金，并承担房屋安全鉴定费等。被告不服提起上诉。

二审法院经审理认为，本案争议焦点为案涉出租房屋是否符合使用条件。《住房租赁条例》第七条规定：用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。

本案中，经鉴定案涉房屋门厅顶板相应构件属危险构件，存在安全隐患，不符合租赁物的使用条件，因此，一审法院认定某房屋租赁公司未履行提供符合建筑安全条件的房屋并无不当。某房屋租赁公司虽主张因张某存在装修行为亦应对案涉房屋的危险构件承担责任，但未举证证明因果关系，该意见不予采信。因某房屋租赁公司未提供符合安全条件的房屋构成违约，张某有权解除合同，某房屋租赁公司应承担相应违约责任。二审判决驳回上诉，维持原判。

【法官说法】

新《条例》明确了安全规定范畴

《中华人民共和国民法典》第七百二十四条规定：“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：……（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。”同时，第七百三十一条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”

2025年9月15日起施行的《住房租赁条例》第七条明确规定用于出租的住房“应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康”。该规定不仅是对《中华人民共和国民法典》中关于租赁物适租性和安全健康底线要求的进一步承接和落实，更是将“规章”“强制性标准”明确纳入出租房屋必须符合的安全规定范畴，并具体列举了“建筑、消防”等关键领域，增强了法律适用的明确性和可操作性。

本案中，经鉴定，因案涉房屋建造时混凝土搅拌不充分等导致混凝土保护层开裂破坏，违反了《混凝土结构通用规范》的强制性要求，房屋门厅顶板被评定为危险构件。在《住房租赁条例》施行之前，法院一般依据《中华人民共和国民法典》中较为原则性的规定进行裁判，且对是否参照国家标准等专业技术性强制规范认定违约存在一定裁量空间；而新规施行后，法院可直接援引该条例第七条，明确认定案涉房屋违反国家强制性标准，从而更精准地认定出租方违约并支持承租人解除合同的请求。这一裁判充分保障了承租人的基本居住安全权益，对于规范住房租赁市场秩序，督促出租方确保租赁房屋符合安全标准，具有重要的示范价值。

文/查金枝闵雪（北京市第一中级人民法院）