李嘉诚再开金口？未来三年中国多数家庭，或将面临5个难题

根据媒体报道，中山某楼盘，房价从1.1万元直接降到了7000元左右，每平米下跌了4000元，降幅高到30%！

这并非个案——温州房价较2021年峰值缩水63%！惠州，郑州，福州，青岛，石家庄，宁波等房价也缩水40%以上。

根据上海易居研究院数据统计，在百城样本城市中，有41个城市去化周期超过36个月，像福州、武汉这样的城市，去化周期更是长得超过三年。

另外，克而瑞的数据显示，2025年7月，全国商品住宅销售面积4860万方，处于自2009年2月以来的最低值…

这些都印证着了李嘉诚八年前的警示："房产本质在于居住，高杠杆投机终将反噬。"未来三年中国多数家庭，将面临5个难题

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老龄化加剧，正改写家庭资产负债表

国家卫健委统计显示，2024年60岁以上人口突破3亿，新生儿数量却跌破900万大关。

调查显示，100对调查对象，其中仅5对夫妇明确意愿生育三孩，占总调查对象的5%；有95对夫妇明确不再生育三孩，占总调查对象的95%。育龄群众生育意愿普遍不高。

这种人口结构逆转直接冲击楼市——比如三四线一些养老社区空置率飙升，有的片地区学区房溢价也从25%掉到了8%。

老龄化叠加少子化浪潮加剧，正在改写家庭资产负债表。

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就业市场冰火两重天，加剧财富分化。

国家统计局数据显示，1—7月份，全国规模以上工业企业利润总额同比下降1.7%。但人工智能行业算法工程师年薪中位数却超43.4万元，较2021年增长38.2%。

这种差距在买房上也看得出来：2025 年，杭州未来科技城板块新房开盘平均去化率高达 91%，但传统工厂多的萧山片区，房子却积压超过18个月。

更严峻的是代际断层——Z世代储储蓄率比90后高了19%，超前消费的意愿却降了27%。

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教育花费居高不下，掏空家庭钱包。

调查显示，全国家庭教育年均支出1.13万，具体到一线城市，支出就更高，以上海徐汇区为例，家长年均教育支出高达12.7万元，相当于当地人均可支配收入的148%。

这种压力迫使购房决策转变：南京鼓楼区学区房成交量同比暴跌45%，反而苏州工业园区一些主打“教育公平”的楼盘卖得火爆，其中大户型（比如144㎡以上户型）去化周期仅5.8个月。

教育投入的虹吸效应，使得全国居民消费率持续低位徘徊在38%。

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越来越多的人选择单身，居住需求也变了

2023年中国30-34岁男性未婚比例为26.8%，女性未婚比例12.1%，分别较2019年升高了8.6、3.4个百分点。

具体到大城市，比例更高！以深圳南山区为例，30-34岁未婚人群占比突破42%，

未婚人群的增加，也让45平米以下的小公寓销量大增58%。

贝壳研究院调研显示，独居青年更倾向租赁配备智能家居的长租公寓，哪怕租金占到月收入的35%也能接受。

这种趋势也改变了开发商策略——比如华润在成都推出带共享厨房和宠物空间的“单身社区”，开盘即售罄。

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政策还在变，未来不确定性强

住建部已经明确2025年要试点现房销售，杭州钱江新城有地块要求现房销售比例不能低于70%。

另外房产税也可能提前来临——深圳前海已经开始评估多套房的业主，未来可能按0.8%-1.2%梯度收税。

这些政策变动让一些人开始调整资产——上海陆家嘴的豪宅挂牌量一下子涨了182%，不少业主都想赶在政策落地前变现。

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李嘉诚的预言正在应验，普通人如何应对

当年他抛售内地房产时，武汉光谷地价才8000/㎡，如今核心地块楼面价虽然涨到3万/㎡，却遭遇流拍。

这背后其实是一个大趋势：我们的城镇化率已经超过66%，居民负债率也达到72%，房子终究要回到“住”的本质。

对普通家庭来说，建议几个应对策略：

1、现金为王。

手上有现金，才有抄底的资本，与其盲目接盘，不如让子弹飞一飞，等待机会。

2、换房三不碰

优化资产、别乱加杠杆，尽量聚焦在核心城市的好房子上，比如成熟小区，离地铁近最佳。

另外，不碰郊区房、不碰高价学区房、不碰新区。这几个房，价格变数大，没必要“赌”。

3、密切关注政策

预售制终结消息越来越近了，大家可以再等等，政策明朗再“下手”，能有效避免烂尾风险。

另外，买新房只选靠谱的房企！

文末结语

总之，不确定加剧的背景下，理性看待市场波动，优化资产、别盲目增加债务，尽量聚焦在核心城市优质资产上，或许才是穿越周期的最佳选择。