暴抢行情!地价翻倍,温州黄金区域地块高光出让!还有吴桥片地块…

温州市区一级土地市场，今天终于迎来暴抢行情。

今天，温州市区出让了2宗地块，其中分别是吴桥单元A-07地块（住宅）；杨府山南单元B-12地块（旅馆、商业）。

其中吴桥单元A-07地块起始总价约1.89亿元，起始楼面价约6812元/㎡，吸引了中楠、瓯海房开等多家房企，最终经过46轮竞价，由温州西部建设发展有限公司（瓯海房开）以2.35亿元竞得，成交楼面价约8470元/㎡，溢价率24%；

杨府山南单元B-12地块起始总价约0.2040亿元，起始楼面价约2596元/㎡，经过43轮竞价，由余子盛（个人）以0.419亿元竞得，成交楼面价约5332元/㎡，溢价率105.39%，热度高的超乎想象。

下面一起来看下这2宗地块的具体信息。

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杨府山南单元B-12地块

位于鹿城区滨江街道汤家桥路与学院东路交汇处南面。地块起始总价约0.204亿元，起始楼面价约2596元/㎡。

地块占地面积约5.89亩（约3929平方米），容积率为1.5-2.0，地上总建筑面积≤7858平方米，其中各兼容功能的面积控制要求≤650平方米，建筑高度≤24米。

该地块地上、地下建筑面积自房地首次登记之日起十年内不可转让（除整体抵押外），由受让人整体持有和运营；自房地首次登记之日起十年期满后，可整体转让，不可分割转让。地块不得建设公寓式酒店、公寓式办公等“类住宅”项目。

该地块从去年12月开始收回范围内的土地使用权，到今年4月规划调整，再到8月挂牌，10月底出让，这一系列流程的推进可谓一气呵成。

同时该地块虽体量不大，规划为旅馆+商业，弥补了周边的旅馆和商业配套，能更好的服务周边密集且成熟的住宅区。

等到地块建成后，该建筑可有效遮挡地块南面的庙宇，改善天樾玺二期、云尚华庭部分房源的景观视野与城市界面。

因此，对于天樾玺二期业主来讲，是个不错的利好消息，当初西南侧楼幢受庙宇影响，价格相对较低。

现在看来，这批购房的业主已经赚到了。剩余个别房源价格不变，是个不错的捡漏机会。

02

吴桥单元A-07地块

位于鹿城区南郊街道过境路与葡萄棚路交汇处东面，顺锦文创园南面。

地块周边多为厂房、宿舍楼，西侧为城市主干道的过境路，整体形象面一般，该片区的学区价值不高，周边软环境稍弱一些。

地块占地面积约19.8亩（约13211.59㎡），地块容积率为2.1-2.8，住宅和兼容的商服建筑面积之和≤27745㎡，其中兼容商业、餐饮、商务功能的面积在740㎡-11098㎡，建筑高度≤80米（且住宅≥24米），且新建住宅建筑高度最高部分与最低部分高度比不超过3：1。

兼容功能面积可分割转让，不得建设别墅、“私家庄园”类等房地产项目，不得规划建设独栋住宅。以联排建筑布局形式建设的住宅，原则上应为三个及以上分割单元。

该地块可享受第四代住宅的相关政策。同样这宗地块尽管容积率上限为2.8，但建筑面积限制了该地块的容积率上限为2.1。

吴桥地块收紧了高低配政策，虽然这条政策对于这宗地块的影响不算太大，只是意味着极限高低配的地块难以出现了，联排别墅（合院）、上下叠墅产品几乎不太可能出现，允许上中下叠墅产品出现。至于1-3层的下叠和4-6层的上叠产品，在温州比较少见。

该地块曾在2024年8月出让，仅1轮，由地方国企以1.47亿元竞得，楼面价约5563元/㎡。

当时该地块也能享受四代宅的相关政策，不同的是，当时要求兼容的商业、商务和餐饮用地的建筑面积≥1.11万㎡，绿地率≥30%。

后在今年8月这宗土地被回收，并重新修改控规和地块指标。

如今该地块的兼容功能的建面，要求在740㎡-1.1万㎡之内，下限大大降低，换句话来说，就是住宅面积有机会增加近1万㎡，同时绿地率要求变高，需要≥35%。

因此，该地块的容积率也下限也2024年的2.0变成了今天的2.1，起拍总价也从当初的1.47亿元，上涨至如今1.89亿元。

目前，吴桥片区没有新房项目，只剩鹿洲府至今还有部分现房在售。

鹿洲府项目首开于2021年5月，毛坯均价约3.8万/㎡，现在部分特价房源为53折+补贴10万元+3.5万购产权车位（具体优惠以案场为准，或有误差，仅供参考，下同），折后单价低至1.9-2万元/㎡。具体价格可谈，近期可谈至送产权车位等。

顺源里项目今年成交价在1.5-1.8万元/㎡；翡翠心湖安置房今年成交价在1.5万元/㎡左右，商品房去年的成交价在2.4-2.8万元/㎡。

至于对面的万象府和中楠鹭湖，虽然是一河之隔，但所属不同的街道，认可度差距较大。

其中万象府今年成交价在2.2-3.2万元/㎡之间，河景面的大小以及是否挨着北面的立交桥，对于价格的影响较大。

鹭湖开盘毛坯均价约3万元/㎡左右，开盘就近乎售罄，是四代宅里整体表现最好的一个。

单从地价来看，今天这宗地块优势极为明显，远低于周边历年的地价。可是，再结合周边二手房的最新成交价，地价的参考价值就不高了，今天这宗地的地价算是符合周边市场，加上四代住宅的加持，未来还是有不小的竞争力。

更值得关注的是，吴桥片区的历史印象依旧难以转变，而且过境路以西从2016年底开始“大拆大整”以来，已经把城中村几乎被拆除干净，还有钢材市场也搬迁了，现在不是前些年新建的安置房，就是商品房，整体形象面已经不错，已经是温州成片开发的成熟住宅区。

但本次地块所在的东片厂房更多，早年虽然规划过温州城市数字科创园核心区、吴桥未来社区，但实际开发进度相当缓慢，形象面的变化远不如过境路以西的片区，仅近年落地了山姆会员店、顺锦金钻酒店以及牛山客运站改造而来的低空经济配套产业园等配套。

显然，这里或许依旧要主打挨着老城区，同时拥有不错的四代宅品质与生活便利，但不在乎学区质量的价格洼地。

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