上海
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最新消息，弘安里 全球珍藏！虹口北外滩 1.1容积率历史风貌！总价5500万起，仅60席+顶豪圈层热销中！附官方预约通道！
「弘安里」
虹口北外滩一路之隔
北外滩传世级别墅
四期建面约230-500㎡风貌别墅
实际使用面积约455㎡-1000㎡
总价5500万-1.6亿 共60套房源
三期少量建面约380㎡风貌别墅在售
总价约8000万起 均价约24.3万/㎡
苏州河旁 4轨交环伺 醇熟商业配套
样板房提前线上预约
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四期中心位置房源▼
目前，泳池空间、会客空间等已经实景呈现：
整个泳池天花板，呈现出海派拱形元素，落地玻璃窗外，是下沉式的景观空间：
会客空间，可以作为业主平日里的第二客厅，在这里洽谈生意、接待客人等：
建面约380㎡样板间，整体地面三层，地下两层：
，时长04:54
样板间将地下二层设计为家政间及保姆间：
最近沸沸扬扬有一阵子了
浦西一个还不错区位和品质的项目通过渠道拼命打折促销的事情
85折
这事或许各位都知道
不知道也没关系，这不是今天聊的重点
重点是如果上海一手房降价严重，那么市场会不会出现踩踏现象
以及楼市的安全垫到底在哪里
非常快的速度来表达几个核心观点
01
要知道现在一手房降价是非常艰难的
因为土地成本和预售证价格之间卡的几乎死死的，如果你降价几乎就意味着亏本
不到万不得已开发商极少会做出如此壮士断腕的决定
之所以还是有项目降价了
毫无疑问在那个板块，客户可以说不着急买房，或者说有太多选择可以买房
但是开发商如果等不起，可能就会被迫面对现实
就是这场开发商和客户之间的博弈之中，开发商输了
为什么这里必须要通过85折才能撬动
本质上底色是来自于板块内的供应结构太过于同质化
在土地出让阶段就规定的小户型为主，加上几块地几乎同时入市，就决定了未来可能会有隐患
02
所以一手房会出现踩踏情况吗，我到没有那么悲观
简单的体感依据有几个
第一，上海的远郊尚未出现如此严重的价格滑坡
意味着整体房企和客户的博弈虽然处于劣势，尚不至于如此被动
第二，大部分地块特别是新出让地块在产品规划上有很大提升空间
产品有一定程度的竞争性
第三，现在土地出让阶段尽量沿袭小地块
减少开发商的投入，其实也加大开发商和客户博弈的筹码
03
那二手房呢
二手房最近两年整体价格一直在下滑，本质上也是房东和客户的博弈中输了
甚至可以说是房东和客户以及中介的博弈过程中输了
购房者现在可以等，中介挑好卖的房子卖，而房东等不起，最后大部分房东选择降价出货
现在二手房降价是共识，其实就是房东等不起是共识
04
为什么房东等不起
这是二手房如今一个重要本质：房东需要通过卖房产生购买力
在经济萎靡的当下，依赖工作或者其他赛道获得购买力的可能性不大，卖房成为切实可行的方法
第一，通过卖房去买更好的房子
上海一手市场的火热很大程度上就是二手市场里卖掉房子的房东进入的
第二，储备现金用于对冲其他可能
05
另外还有一个原因，确实存在一批房东对于降价没什么抗性
二手房市场之所以很难调控是因为在数据背后都是一个个真实的个体
个体不同就决定了决策和差异性不同
率先在楼市内启动降价策略的，就是那些悲观后的想通者
因为很多房子的购买周期都是在五年以上，哪怕降价对于他们来说相比较当初的买入价格依然有上浮空间
对于他们来说无非是赚多赚少的问题
如果他们着急用钱，那么降价也变得异常坚决
这部分客群在楼市降价潮的初期确实也起到了一定推波助澜的作用，直到最后成为行业共识
06
现在二手房如果想要止住颓势
要么改变市场对于房地产的预期，要么改变个体对于收入的预期
这两个预期如果没有改变，那么二手房市场还需要一定时间的生扛
扛到一定的时间就好了
这很痛苦，但确实也必须经历
07
这个时间会有多久，我个人倒也是没那么悲观
本质上市场也在测试，到底什么价格是底
其实一手房这个价格底已经测出来了，85折其实是个案，很多郊区的房子本质上9折就能够去化
这就说明客户和开发商已经就价格底达成了统一
至于二手房的底是多少今天我们先不说，但是我们必须得承认两个事实
第一，二手房的价格不可能无限度的下跌
第二，二手房已经跌了两年的时间了
本质上最大的利空已经出完了，后续需要调整的是情绪干扰
08
所以这个信号是哪里，表明房东可能惜售了
市场开始平衡的最重要情绪信号就是：房东开始觉得这么降下去没意义了，不如不卖了，哪怕出租也不卖了
其实本质上就是二手房的挂牌量，只要挂牌量控制下来，市场就能够平衡下来
价格也能够平衡下来
09
这里可以交叉和大家分析一个佐证数据
租赁市场各位可能关注的不多，但是最近的变化确实出奇的火爆
上海从6月份开始到现在，链家每个月的租赁成交都在2万套以上，这都是历史巅峰值
另一个数据，租赁房源的挂牌量只有4.7万套
换句话来说现在上海的租赁市场反而出现了严重的供不应求
这是上海楼市极少出现的情况
对于多套房产持有者，如果贱卖到自己底线，或者如果出租回报亦尚可
那么很多决策就会发生改变
情绪也会随之扭转
10
也就是说，极有可能
未来上海的下一轮市场平衡是通过租赁市场的平衡来拉动二手房市场的挂牌量的平衡
从而让整个二手房市场趋于回暖
这是我现在目力所及范围之内，可以看到楼市的安全垫了
保姆间也是套房设计，带独立卫生间，动线隔离，可以拥有更好的私密感。
地下一层，是影音空间及吧台空间，建筑面积可以达到约150㎡左右，除了影音空间以外，也可以设计为酒柜、游艺室等，即便作为纯收纳空间，空间也非常足够：
一楼为整体餐客厨空间，整体面宽超过13米，客厅南向正对别墅庭院，整体室内采光充足
餐厅方面，其空间也已经足够设计有中西双厨：
整体一层空间的东南方向，样板间设计为了茶室，配合西向落地玻璃窗，同样正对庭院。
在实际装修中，这里同样可以设计为老人房或者独立豪华餐厅空间。
样板间二楼设计为了两件套房卧室及书房空间：
东侧卧室带大露台，露台视野开阔，北外滩的摩登楼宇，自家的庭院，青红陶砖的肌理，尽收眼底：
三楼整层为主卧套房，样板间设计了双开门入卧室，进入起居空间，样板间选择在这里放一些艺术装饰、设计吧台来彰显主人品味。
靠户型东侧，样板间设计了一个独立衣帽间和主卧套房的第二个卫浴空间。
而样板间里这第二个卫浴空间，更接近于享受级。嵌入式浴缸，设计了魔镜系统，可以供业主泡澡时观影娱乐；除此之外，这个卫生间也有独立的淋浴房，并设计有桑拿房。
据悉，这是北外滩纯别墅社区，第一次将历史保护建筑作为住宅买卖，有花园、露台、阁楼，小区总体121套房源。
弘安里这块地原由8个街坊组成，其中东寿坊和永安里因后期加建改建较大，体量也很小，为了园区整体考虑，不再保留，延续了剩余6个组团：德年里、和乐里、宝兴里、更富里和鸿安里
虹口区北外滩板块的超级别墅项目「弘安里」从进入市场视野后，就热度不减。
官网信息显示，弘安里是上海市政府批复的风貌保护街坊，全上海一共就250处，大部分是作为商业，很少作为住宅买卖的，目前一期二期基本售罄，前期仅有少量大户型在售，说明上海豪宅市场的购买力还是足够强，富豪们大几千万的房子直接下单买。
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项目更多效果图：
前情回顾：
2021年2月，上海虹口城市更新建设发展有限公司（上海地产联合体）以111.35亿拿下了虹口区四川北路街道HK193-02（17街坊弘安里）、HK193-03（地下部分）；北外滩街道HK300-02、HK300-03（地下部分）（历史风貌保护旧改项目）
同年，8月13日进行了80%股权转让，开发主力变为招商蛇口。和实力合作伙伴绿城中国、上海地产共同开发建设上海弘安里项目。
地块信息
四至范围：东至HK193-02：江西北路，HK300-02：规划公共绿地，南至HK193-02：海宁路，HK300-02：唐山路，西至HK193-02：规划公共绿地，HK300-02：规划公共绿地，北至HK193-02：武进路，HK300-02：东余杭路
出让面积：58025.2㎡
规划用地性质：普通商品房、商办、餐饮旅馆业用地
容积率：普通商品房1.1、商办10
成交价（万元）：
整个上海最吸引高净值人群的豪宅产品之一非城中别墅莫属，虹口北外滩，历史风貌保护项目，容积率1.1纯别墅「弘安里」稀缺性拉满~
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项目位于虹口四川北路街道，四至范围：东至江西北路、南至海宁路、北至武进路、西至河南北路。
「弘安里」占地面积约3.7万㎡，容积率仅1.1，建筑限高仅10米，为纯别墅项目，根据规划设计方案公示，项目为清一色2-3层别墅产品。
示意图
在建筑风格上，弘安里需保持原来的石库门里弄风貌去建设，项目整体延续原“一街坊、多组团”的风貌特征，三条南北向主弄、多条东西向支弄的总体布局，通过保护修缮等多种方式，未来将延续原肌理风貌。
产品打磨和规划上，项目非常用心，邀请了像GOA大象设计、蓝颂设计、W·Desgin无间设计、CCD等享誉国内外的设计团队，将共筑上海城市更新全新里程。
效果图
立面设计上，项目还原了上海海派风格，同时使用老砖、老瓦、老石箍等保留构件，更加贴近场地历史，延续传统历史建筑风貌。
效果图
景观打造上，由主弄串联起住区各景观节点，将场地既有建筑构件等元素予以适当保留，也蕴含在里弄街巷的景观布置当中，打造专属于弘安里的历史记忆。
产品方面，项目将推出1-3层低密里弄住宅，主力产品面积段特别丰富，并规划有满足高净值人群社交圈层需求的多功能会所。但套数仅有121套，热门程度可想而知。
效果图
另外，由于项目所处地段位于虹口内环内、北外滩辐射区，因此周边资源非常优质且密集。
首先，「弘安里」东侧的18街坊，就是崇邦集团商办综合体。
该项目总建筑面积达29万平方米，其中包括约11万平方米的新建商业设施，10万平方米的超高层办公楼和1.5万平方米的老建筑。（数据来源文化虹口）
如今这里也成了很多年轻人的打卡地，上面的说老建筑就是现在的崇邦今潮8弄，修旧如旧，包含了8条弄堂、60幢石库门房子和8幢独立建筑。
其次，在交通配套方面，项目周边有3、4、10、12号线四条轨交，自驾则可以通过北横通道和外滩隧道快速抵达城市各个地标。
项目地处四川北路商圈，周边还有苏河湾万象天地、白玉兰广场、宝格丽酒店、大悦城等知名城市资源，生活氛围也非常醇熟。
教育资源方面：项目周边有静安区第一中心小学、宝山路小学、市北中学、上海市民办新华初级中学等。
市北中学
医疗方面：附近有第一人民医院、上海市中医院等。
「弘安里」
虹口北外滩一路之隔
北外滩传世级别墅
四期建面约230-500㎡风貌别墅
实际使用面积约455㎡-1000㎡
总价5500万-1.6亿 共60套房源
三期少量建面约380㎡风貌别墅在售
总价约8000万起 均价约24.3万/㎡
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