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9月以来，房地产市场活跃度有所提升，二手房市场呈现同比、环比双升态势，新房市场则呈现分化格局。作为全国楼市“风向标”，北京、上海、深圳等一线城市此前进一步调整优化楼市政策，为房地产市场带来积极预期，加速激发潜在需求。国庆中秋假期，核心城市优质项目保持了一定的热度，北京、上海、深圳等城市新房网签面积同比实现增长。党的二十届四中全会提出，推动房地产高质量发展。房地产市场未来将如何变化？

稳预期仍是关键

今年三季度以来，各地区各部门因城施策，继续出台政策推动房地产市场止跌回稳。据中指研究院监测，截至10月28日，今年有超200个省市县出台政策超510条。由于当前多数城市已放开限制性政策，政策优化频次有所放缓，三季度出台政策超120条，较二季度的175条有所降低。

从政策方向来看，中央及地方主要围绕城市更新、激活需求、优化供给、构建房地产发展新模式等方面释放积极信号并落地具体政策。

8月以来，北京、上海、深圳相继优化调整限购政策，蓄力“金九银十”。具体来看，北京符合条件的居民家庭，在五环外购房不限套数；上海符合条件的居民家庭在外环外购房不限套数，上海青浦区9月19日出台新政，明确社保或个税未满1年的非本市户籍家庭可通过人才绿色通道申报购房资格，放松本区符合条件人才的限购政策；深圳放宽限购区域，符合条件的居民家庭，在非核心区购房不限套数，社保或个税不满1年的非本市户籍居民家庭，在非核心区购房限购2套，盐田区、大鹏新区放开限购。同时，3个城市均明确成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策。

另外，上海、深圳明确在利率定价机制方面不再区分首套住房和二套住房，这也可以降低购房利息支出，降低购房成本。

业内专家预计，四季度政策将持续围绕稳定预期、激活需求、优化供给落实支持举措。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强认为，预期直接影响购房者的消费意愿和企业的投资情绪，稳定预期是当前推动市场止跌回稳的关键，预计未来将有更多政策举措发力。北京、上海、深圳相继优化限制性政策后，政策仍具备优化空间，如进一步降低首付比例、优化人才限购等；各地预计在房贷利率、公积金贷款、购房补贴等方面继续加大优化力度；加大“房票安置”力度推进城中村改造，释放增量购房需求，也是各地持续落实需求端政策的重要方向。

交易活跃度提升

随着北京、上海、深圳等城市限购松绑，9月重点城市市场活跃度较8月有所提升，传统“金九”热度显现。

中原地产数据显示，9月，北京二手住宅网签15629套，同比上涨17.7%，环比上涨17.2%，创6个月以来新高；新房住宅网签3464套，同比上涨7.04%，环比上涨10.49%。上海二手房网签成交量20389套，环比上涨2.4%，同比上涨27.89%；新房网签成交面积54.5万平方米，环比增长35.9%，同比增长18.5%。深圳一手住宅网签3087套，环比上涨43.5%，同比上涨32.7%；二手住宅网签4546套，环比上涨8.9%，同比上涨42.5%。

不过，10月热度又有所下滑。麟评居住大数据研究院监测，10月（截至10月26日），重点城市二手房、新房成交量分别较去年同期下降25%、28.1%。

中原地产首席分析师张大伟认为，北京、上海、深圳均采用“分区域梯度放松”的限购策略，兼顾市场稳定与需求释放。当前楼市复苏仍处于“政策传导期”，9月数据已显现积极信号，但库存高企、信心不足等问题仍有待解决。从供给端看，上海、成都等城市9月新盘推盘量同比增长20%以上，高端改善性房源占比提升至60%，有望满足差异化需求。从需求端看，二手房“以价换量”仍将持续，核心城市挂牌量有望在2025年四季度保持基本平稳。

深圳贝壳研究院数据显示，深圳楼市新政落地第二周，深圳新房成交热点从“单点爆发”走向“多点开花”。新政落地第一周，贝壳深圳合作门店新房认购项目套均总价为364万元，新政落地第二周套均总价达到470万元，环比上涨29%。

“这一变化背后是消费者出于改善需求开始积极入市。”深圳贝壳研究院院长肖小平分析，新政明确房贷利率不再区分首套住房和二套住房，即购买二套住房也执行首套住房贷款利率3.05%，在这一政策驱动下，有改善需求的群体陆续入场，推动了整体需求向更高品质、更高总价的房源倾斜，最终带动了套均总价上涨。

在杭州，9月有40个项目入市，其中一半是首次开盘，且大多是主城区优质项目，“高端局”竞争激烈。“一线城市已先后放宽楼市限购，这股政策暖风也让市场对杭州后续的政策调整抱有一定期待。”杭州贝壳研究院院长上官剑说，不过，目前开发商推出的房源量较少，基本是小步快走的节奏，市场有一波小行情。

国庆中秋假期核心城市优质项目保持较高热度。“9月底开发商推盘节奏已有所加快，叠加国庆中秋期间房企促销力度加大，推出特价房源、赠送车位、家装补贴以及保价等一系列营销活动，核心城市或优质项目热度较节前有所回升。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶介绍。

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