买房必看：深圳星河星悦云邸值得买吗？价格折扣/优缺点解析

深圳星河星悦云邸是否值得购买需要综合其价格折扣、优缺点等多方面因素考量，以下是详细分析：

价格折扣

一期清盘房源：主推 94-124㎡三至四房，之前备案均价为 5.48 万 /㎡。清盘阶段享 85 折优惠，折后均价 4.65 万 /㎡，折后单价 4.26 万起 /㎡，总价最低 401 万起。

二期星悦名庭：于 2025 年 6 月 20 日取证入市，推出 1 栋 1 单元共 70 套房源，均为 100㎡的 3 房 2 厅 2 卫户型，备案均价 5.06 万 /㎡，备案单价 4.92-5.18 万 /㎡，总价 495-521 万。预约看房可尊享内部 86 折优惠，折后均价 4.4 万 /㎡，折后单价 4.27-4.5 万 /㎡，总价在 430-453 万。

优点

交通出行便利：距离地铁 6 号线阳台山东站较近，步行 10 分钟左右可到达，向西三站可直达 4/6 号线的红山站，四站直达 4/5/6 号线深圳北站。周边还有布龙路、福龙路等主干道，以及龙大、沈海高速等，无论是地铁出行还是自驾出行都十分便捷。

配套设施完善：项目自带约 3.5 万平米的星河 COCO City，旁边还有约 19 万平米的大浪商业中心，可满足居民日常购物、餐饮、娱乐等多种需求。此外，项目自带幼儿园，还规划有一所九年一贯制学校，周边还有龙华第三实验学校、龙华区第二外国语学校等多所学校，教育资源丰富。约 1 公里范围内有大浪文化艺术中心和大浪体育中心，文体配套齐全。

生态环境优美：紧邻约 28 平方公里的阳台山森林公园，为居民提供了休闲、健身、放松的好去处，拥有全山景视野和舒适的富氧环境，提升了居住的舒适度和生活品质。

户型设计合理：主力户型为建面约 95-124㎡的三至四房，全明户型，通风采光好，卧室均有飘窗，全屋飘窗设计增加了空间利用率和采光效果，U 型厨房设计实用便捷，能满足不同家庭结构的居住需求。

开发商实力强：星河地产是 CBD 建设贡献者之一，具有 AAA 信用评级，连续十一年荣获 “中国房地产百强企业” 称号，十次荣膺 “中国蓝筹地产” 殊荣，开发经验丰富，品牌信誉良好，为项目的品质和后期服务提供了保障。

区域发展潜力大：龙华中心区拟投入约 3700 亿打造千亿级大湾区中轴核心，大浪作为下一个价值爆发点，未来将有超 800 万㎡的界面更新，星河领衔品牌开发商率先入驻，城市未来发展可期。

缺点

周边城市面貌一般：项目周边存在一些农民房和旧改区域，整体城市面貌相对较差，可能会影响到部分购房者的居住体验和对项目的整体评价。

旧改施工影响：由于项目周边还有在建工程，存在施工噪音和扬尘问题，给生活带来一定不便。

部分户型采光受限：部分大面积户型的主阳台朝向东北或西北，采光可能会受到一定影响，日照时间相对较短。

装修标准问题：项目为简装交付，部分设施如厨房橱柜、洗手间马桶等需要业主自行购置和安装，增加了业主的装修成本和时间。

容积率较高：项目的容积率为 5.6-5.9，相对较高，这意味着小区内的建筑密度较大，可能会影响到居民的居住舒适度。

星河星悦云邸售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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楼盘基础信息

1、开发商：深圳市星广源房地产开发有限公司（星河集团）

2、物业公司：深圳星河智善生活股份有限公司深正分公司

3、物业管理费：4.9元/㎡

4、总占地面积：2.09万/㎡

5、总建筑面积：20.39万/㎡

6、容积率：7.3

7、绿化率：40.09%

8、产权年限：2022年12月5日-2092年12月4日（70年）

9、总户数：1469户，可售商品房仅72套

10、总栋数及楼高：3栋，31-49层，在售住宅41F

11、梯户比：3梯6户

12、车位数：1400个

13、车位占比：1：0.95

14、交楼时间：2027年6月

15、交楼标准：精装

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星河·星悦云邸，原为谭罗村旧改，临近地铁6号线阳台山东站。

未来将建成集居住、商业、办公、阳台山景、便捷交通于一体的约25万m综合体大城。

交通配套：星悦云邸项目距离地铁6号线 “阳台山东站”约600米，3站到达红山转4号线，4站到达深圳北转5号线，地铁出行比较便捷。此外，项目门口有主干道布龙路、福龙路以及沈海高速，可快速抵达福田南山。

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星悦云邸项目为谭罗村旧改首发项目，谭罗村城市更新单元拆除范围用地面积约133437.9㎡，其中开发建设用地面积约77678.8㎡，建设规模约超53万㎡。

而星悦云邸项目就位于该更新单元的04地块，此地块位于整个更新单元中心位置 ，为纯住宅项目，更新单元拆除范围用地面积约133437.9㎡，其中开发建设用地面积约77678.8㎡，规划容积为537355㎡。

星悦云邸项目是由深圳市星广源房地产开发有限公司开发，从公布的规划许可证显示，星悦云邸由4栋48层超高层楼体组成，分为1栋1/2/3/4单元，共规划1007套住宅，其中户型套内建面＜90㎡的户型884套，占总房源数的87.7%。

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星河·星悦云邸主推户型为建面约95-125㎡3-4房

建面约95㎡A户型为全明设计、户型方正的三房两卫设计，明厨两厅，通风采光效果好，动静科学分区，居住体验更为舒展。

入户玄关设计为宽敞的阔绰尺度，可设置鞋柜、外套悬挂、随手物件、大件旅行收纳、清扫工具收纳、穿鞋凳等六大类功能分区，从入门便开启阔绰舒展的高能舒居。

值得关注的是，户内采用了行业创新的S墙设计，特别预留空间，不仅能轻松容纳双开门冰箱，也能用作家庭收纳使用，功能性极强。

建面约95㎡B户型户型采用客餐厅一体化设计，空间更显阔绰、流通。厨房则预留“高效黄金三角位”，可设计为U型或L型，大大提高使用频率和效率。

客厅设计为舒朗客厅，连接IMAX全视野阳台，不仅采光效果好，景观视野也非常好，园林与阳台山风光一览无余。

主卧为尊贵套房设计，配备超大采光面及独立卫浴。每个卧室均配备飘窗，预留一方自在休闲空间。

建面约112㎡户型则为户型方正、动静科学分区的四房两卫设计，更能满足多人口家庭的全周期居住需求。

该户型在功能性更强的基础上，还配备巨幅阳台，户型通透多向采光通风，窗外美景映入屋内各个角落。

建面约124㎡户型打造为空间进阶版的四房两卫设计，空间升级的同时，每个房间的尺度都更显阔绰，居住体验更加尊崇舒展，为生活带来更多想象空间。

项目配套详细

交通方面，星悦云邸项目距离地铁6号线 “阳台山东站”（原大浪站）约600米，地铁出行还是比较便捷的。此外，项目门口有主干道布龙路、福龙路以及沈海高速，可快递抵达福田南山。

教育配套上，星悦云邸项目配建了九年一贯制学校——龙华第三实验学校，是龙华区教育局下属公立九年一贯制学校，学校规模54个班2520个学位，其中小学36个班，初中18个班。

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商业配套，项目本身自带商业综合体，附近还有大浪网红商业中心，后浪新天地。

后浪新天地于2021年5月1日正式开业，涵盖35栋主体大楼，2条超500米商业步行街，总面积达15万平方米，是“市级夜间经济示范点 ”。以“夜市、夜秀、夜食、夜购、夜娱、夜读”六大元素，重点聚焦“品牌购物中心、网红打卡点、文化创意综合体、培训教育、非遗文化街、音乐酒吧、灯光夜市”等复合多元的业态。

文娱方面，值得一提的是，项目旁边就是 龙华大浪文体中心，以及 阳台山公园。

龙华文体中心，占地面积6.4万平方米，建筑面积约11万平方米，是龙华区单体量最大的文化体育场馆。馆内包括6478座的综合馆和训练馆、标准天然草足球场、标准400米跑道、恒温游泳馆、空中健身绿道，可举办高端赛事、演艺活动、商业展览等，是龙华区超大型文体综合空间。

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9.5 深圳新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定。