双湖超低密，星合静奢主义墅品，风雅绽放

去年9月时，苏州在双湖板块，拿出了一宗容积率仅1.02的地块。

众所周知，双湖是苏州最好的板块，而这块地，也可以说是双湖中综合面貌最好的一宗：

其一，坐拥着苏州核心区域最宝贵的一线湖景资源；

其二，和湖景之间，居然还串联了一个稀缺的公园配套，独享着千亩公园万亩湖；

其三，边上就是国家开发银行，甚至还是苏州国宾馆——金鸡湖大酒店100米湖岸线范围内的最后一块宅地。

这样一块好地，可以说在未出世时，就注定是压轴级别的。

这里也特地被苏州留到了最后开发，足足酝酿了一年，才在前段时间以“晋墅”之名首开。

要知道，双湖板块正式步入开发高速期，就是从2005年的国宾馆开始的，如今时隔20年，又在国宾馆附近，以晋墅实现了开发的闭环。

然而，让翘首以盼的苏州市场都没能预料到的是，晋墅首开时，实景都尚未出炉，但其所拿出的套均都要2000w+的56套洋房，却实现了100%的售罄，一举开创了今年苏州楼市的先河。

这就非常有意思了：

晋墅到底有什么魔力，可以让这些富豪们在实景都没有见到的情况下，趋之若鹜？是因为独家的地段吗？

是，也不全是。

据说，吸引这些业主的，比地段分量更重的，是晋墅背后的操盘方：

星合。

甚至早在星合刚拿地的时候，就有不少关注这里的富豪发出了感叹：

还好是星合。

那么，星合到底是何方神圣？

01

“神秘人”星合

星合，原本并不叫星合，在几年前，这家神秘房企还叫做：

晋合。

入行较久的地产人或许有听说过它的名号。

这是一家新加坡外资企业，早在1992年就进入了中国市场，其布局的第一站，不在苏州，在上海。

比如，上个世纪就在上海开创了住宅新纪元的仁恒滨江园，作为国内首个3A级住宅，就是星合的开山之作，凭借着新加坡花园城市的先进理念，交付20多年后仍是上海的品质标杆代表。

仁恒滨江园实景图

此外，在上海迄今仍有口皆碑的仁恒河滨城以及河滨花园，星合也都曾有参与开发，甚至还主导了设计。

虽然随着后来星合转道主攻苏州市场，已经鲜少有人知道这些过往，但不难看出：

星合对精品的执着追求，是早就已经深深刻在企业基因里的。

据艳姐所知，拥有纯正新加坡血统的星合，也算是国内最早提出要开发“高端精装住宅”的外资开发商，更是真正一路践行下来的少数派。

更难得的是，这种特质，在星合的发展历程中，是逐步显性化的，尤其是在苏州，星合早就已经默默地就成为了苏州诸多富豪们的心之所向。

早在2005年左右，星合就已经进入了苏州市场，在这座城市深耕了已有20余年，而这20余年来：

星合在苏州几乎从未离开过园区板块，甚至几乎一直都在双湖

作为双湖板块的高度共生者，星合开发过的项目虽然不算很多，但声量却都不小，其最出名的代表作就是距离金鸡湖直线距离约50米、独占逾1000米无遮挡湖岸线的晋园别墅。

晋园别墅实景图

这个早在2013年就已经建成的项目，作为金鸡湖边上最早一批开发的豪宅，当年在没有任何广告的情况下，就低调地卖光了，甚至还得到了不少首富的青睐。

而让星合的项目更出名的是：

即便是交付十到二十年后，在二手市场的保值率依旧相当在线。

比如晋园别墅，也是如今苏州市面上最神秘、也最一房难求的，长期都是0挂牌，目前二手房单价已经超12万/㎡，一套价格大约要在1.5亿-5个亿，在苏州遥遥领先。

简言之，星合的产品在苏州代表的基本都是：双湖的优质地段+足以穿越周期的产品。

所以，星合之名一出，苏州的富豪们也都为之振奋了，因为最懂双湖的星合，几乎从未让人失望过。

02

多元化护城河

将艺术性&松弛感刻入DNA

不过，星合在做高端精品上的造诣之深，或许还要远超我们的想像。

星合作为新加坡企业，一贯不执着于规模，但追求慢工出细活，非常愿意为了一个好作品去沉淀时间；

而背后更难得的是，拥有着新加坡企业天然基因的星合，还造就了独特的多元化护城河。

星合旗下，不止有做地产开发的星合置地，还有星合家居、晋合物业、星合商业、星合文化，做到了家居、物业、商业、文化领域的全覆盖——而这些领域几乎都是对地产有着强赋能作用的。

比如，现在房企都喜欢参考世界级度假酒店调性去打磨产品，但因为极少有房企真正有做度假酒店的经验，大多也都只是学到了个皮毛。

但星合，却是少有的自己就拥有多家知名五星级度假酒店的开发商，在这条赛道的布局上更是已有近20年光景。

金鸡湖畔的苏州洲际酒店，就是星合旗下的第一座酒店，也是从苏州开始，奠定了星合独特的度假酒店基因。

苏州洲际酒店实景图

此外，就连顶尖度假酒店的代表作——三亚著名的全亚洲第一家艾迪逊酒店，也是星合携手万豪打造的。

三亚艾迪逊酒店实景图

因此，当别的开发商还在以艾迪逊酒店等为蓝本生硬抄作业时，亲手造过诸多度假酒店的星合，却早就已经将这种度假感、松弛感悄无声息地融入到了自己的产品中，甚至早已成为了星合项目独有的韵味。

比如观察星合在苏州的项目，几乎所有的作品都有个不成文的特色：

绿化覆盖率基本都能达到50%左右，包括这一次的晋墅。

就这一点，放眼市面上任何其他开发商都是很难做到的，但真正的度假感，高度的绿化覆盖率，就是最基本的底线。

晋府水巷别墅实景图

而就算是星合在苏州的首作、交付已有17年的水巷邻里，现在品来亦是：一草一木都充盈着满满的度假酒店既视感。

水巷邻里实景图

而晋墅作为星合在苏州的最新回归之作，各种感受更是PLUS版，就连公区的音乐和香氛，都是五星级度假酒店的调性，让行走在住区的每一步，都可以拥有和五星级度假酒店几乎等同的体验。

再比如看似可以“忽略”的星合文化，其核心资产却是：

星合自己的艺术中心。

星合文化

这两年的行业，默默地刮起了一阵艺术风潮，而星合文化，核心倡导的就是现在很多房企想追求却又难以企及的艺术融于生活。

甚至星合将艺术和多元地产做结合，还要追溯到大约10年前。彼时，星合在三亚艾迪逊酒店打造了第一家艺术机构——星合·艺术中心（三亚），也开创了「Hotel+社区」的当代艺术中心新模式。

星合·艺术中心（三亚）实景图

得益于在艺术上的超前布局，星合的项目也基本都有着非常高的艺术品位，尤其是这次的新作晋墅，完全就是艺术品级别的。

晋墅外立面效果图

所以，看似不声不响的星合，实则通过多元化的布局，在很多产品理念上，早就已经远远超过同行了。

而这些领先性，也已经被苏州的客群所看到，所以，这次星合一回归，大家就都用真金白银投票了。

03

非标定制的隐奢宅邸

从舍弃4个亿货值做会所开始

前段时间，艳姐听说晋墅实景示范区即将开放，也按捺不住好奇，提前开车去苏州实地踩盘了一番，大为震撼。

震撼于这里的超然地段，更震撼于整体的产品展现。

艳姐今年看过的豪宅数不胜数，但在晋墅的体验依旧可以说是独一份的。

它不似很多项目是非常外显的奢贵，而是内敛克制的隐奢，愈品愈不凡。

而直到艳姐重新认识星合，也才懂得这种不凡从何而来。

因为如今很多房企都在努力追求的松弛感也好、艺术性也罢，都是其本就已经刻入DNA中的天赋技能。

而为了将自己想传达给客户的理念充分地表达出来，星合在做这块地的第一件事，就非常颠覆认知：

几乎是直接舍弃了大约4个亿的货值，划出了大约7000方的土地，打造了一个从门头开始营造的超级会所体系，问鼎双湖。

星合这个大手笔的起笔规划，也为整个晋墅赋予了相当独特的空间灵魂，这个非标定制的隐奢精品，到处洋溢着星合的独有韵味。

松弛感充盈的归家序章：里面是公园，外面也是公园

整个晋墅从来到门头开始，感受就相当不凡。

一入眼，两边就是融入了苏式园林花窗的景墙，足有约70米宽，中间以奢阔的约7米长、4米高的开口，形成一幅奇妙的框景，将人引入其中。

晋墅示范区实景图

内里中央，就是以一棵冠幅巨大、足有约15米高的超百年香樟树为核心、足有大约1000方的环岛式落客区。

这里四处环绕着的，都是各式各样全冠移植而来的树木，等到开春后，面貌大概率不亚于一个小型花园，而未来站在这里向外望去，外面的千亩绿地万亩湖就反过来成为了框景的一部分。

最终里面是公园，外面也是公园。

值得注意的是，拥有奢华酒店基因的星合，在造这个归家序章时相当重视松弛感的营造。

因此就连铺设的植被、以及从地面到墙面通铺的石材，都是相当低饱和度的颜色，为的就是以此实现最好的视觉放松效果，让业主回家变成真正可以如同度假般松弛的事：

在晋墅，不需要西装革履，穿得再悠闲也能怡然自得。

晋墅示范区实景图

所以星合的业主，未来在见到自家的第一眼，就能拥有高度隐奢的酒店式归家体验。

新加坡理念的苏式演绎：最高级的审美，是艺术

围绕着环岛落客区而落的，就是用大约130米长、6米高、8米宽的奢阔风雨连廊串联起来的会所景观空间。

拥有艺术细胞的星合，将会所化作了大大小小的“玻璃盒子”，作为不同的功能空间散落在各处，虽然如今的住宅外立面尚未正式实景呈现，但光是这些看似简约的玻璃盒子，都融入了极高的审美。

晋墅示范区实景图

如果你有去苏州的全新艺术地标当代美术馆看过，就能明白这里的艺术性有多高。

苏州当代美术馆实景图

当代美术馆，是苏式文化和现代工法完美融合的典型代表，而拥有艺术基因的星合，则借鉴了这个在苏州极具代表性的美术馆的超前审美，每一面玻璃都用上了高难度的独特叠瓦式曲面结构，搭配远超常规厚度的铝型材+进口陶板，赋予了建筑不一样的艺术灵魂，阳光灿烂时，建筑就是流动的光影。

而这种叠瓦的结构，也成为了一个独特的晋墅标志，贯穿在了整个项目的大小细节中。

晋墅示范区实景图

不仅如此，项目中还有一个造型神似新加坡标志性建筑鱼尾狮的苏式经典太湖石……

企业的基因、土地的文脉和艺术级的审美，都在大小细节中高度融合演绎，每一眼都值得细细品味。

晋墅示范区实景图

立体丰盈的环绕式景观体系：步步精心、步步惊喜

围绕着庞大的会所体系，星合更是贡献出了五星级度假酒店级别的景观锻造水准。

沿着风雨连廊走入内部，你首先会看到一个下沉了约1.5米打造的曲径流翠观景通道。

晋墅示范区实景图

大约500多平的空间，两侧及地面都是用单平造价就要2000-3000元的PRADA绿奢石铺砌而成。

晋墅示范区实景图

漫步其间，几乎就是一场度假之旅，在星合精心挑选的小灌木和适宜的通道高度设置下，即便是小朋友，视线也能正好和这些灌木平齐，足以欢快地在其间徜徉。

而在这个意境十足的景观通道边上，就是下沉了约6米高度的秘境花园，里面用上了足足19种绿植，更有诸多生长到地面的高大白桦树，同样是全冠移植而来的。

晋墅示范区实景图

星合还打造了一条露天旋梯，将地上地下的景观彼此串联，也让如裙摆一样飘逸的旋梯成为了景观的一部分。

在地面的景观上，星合甚至专门设计了一个环绕式动线，让整个景观，既能有始，也能有终。

未来业主可以一路走过沿袭了艾迪逊酒店度假理念的超级水景，当你看到一个高于地面约3.7米而立的微风廊亭时，就是达到整个地面景观的收口了。

晋墅示范区实景图

转身向前，就能在一路翠绿的生机中，松弛地到达旋梯拾级而下，通达下沉式的庭院和部分设置于地下的会所空间。

而最终，环绕式、立体丰盈的景观，彼此串联，互为对景，构筑出了整体性极强的景观表达。

值得注意的是，基于独特的立体景观营造、以及地下的三角式通透布局，也让晋墅从地上到地下，生长出了几近全明的多维度景观会所空间，每一寸空间都能拥有好的空气、阳光和景观；

甚至未来地下车库也能由此直接架空，实现和外部景观、空气的无缝衔接，让超凡的自然生命力真正穿透地下。

魔法师级的空间营造：真正的松弛，可以穿透内外

好的产品，一定是内外兼修的，在晋墅，无论是品质还是调性，都做到了内外的高度统一。

来到样板间，一入眼几乎都是全线顶级的品牌，嘉格纳、利勃海尔、美诺等十件套都直接配齐，材质也几乎都是加厚定制的铝板、石材、高档木材。

晋墅洋房样板房实景图

更惊人的是整体的空间营造。

目前，晋墅拿出的洋房产品，得房率就有88%左右，以建面约290平的户型为例，整体的南向面宽足足有约22米，光是客厅的开间就有大约11.3米，客餐厅等公区空间加起来，使用面积更是超过了150㎡。

晋墅洋房样板房实景图

这个客厅甚至还搭配了一个约有2.05米进深的阳台，长度和客厅开间基本等同，但你实际走到阳台时，会发现整个视野都是高度向外舒展的。

因为这个阳台两侧还向外微微做了一定角度的倾斜，所以实际的采光面和观景面，都被进一步放大了，看湖景园景的感受更是极好的。

这种空间感和尺度感，可以说是在整个双湖的洋房产品中都难得一见的展现，也让在外部充盈的度假酒店式的松弛感受，在室内得到了进一步的延续。

不难发现，在晋墅，是没有任何大路货的产物的，有的都是星合基于自己的独特基因、以及将来会使用这些空间的个体，去定制的精品，所以无论大小细节，表达很内敛克制，但细细品来又都非常高级。

也因为在产品的打造上相当注重客户感受，所以最终星合能吸引来的客户，也都是能和其理念高度共鸣的，也由此形成了口碑的良性循环。

04

星合所出，皆非凡品：

老板自己就是最大的设计师

说白了，一直以来慢慢前行、一步一个脚印的星合，只定制不复制的背后，沉淀的，实则是每一个不同的阶段，这家新加坡开发商对于产品理解的再进阶。

值得注意的是，星合的产品之所以可以如此优秀，也和一些以产品力著称的企业是类似的：

他们几乎都有一个异常挑剔、并且会自己动手打磨产品的老板。

在星合，老板就是最大的设计师，星合的所有产品老板几乎都是自己画设计图、自己把控品质和审美，做完不满意就全部重来。

这一次的晋墅，星合组建了一支颇为罕见的国际设计天团，建筑、景观、室内设计分别请来了：

新加坡国宝级设计师兼
SCDA事务所创世人
曾仕乾
先生、打造了
万丽普吉岛度假酒店的
TROP泰国景观设计、以及专注做高定私宅的
八荒室内设计。

与此同时，老板的参与度也非常高，深度和这些设计大师共创。据说光是规划就调整了两次，从石材的选型、搭配、到空间功能的规划等都极致亲力亲为，管控的颗粒度非常细。

比如你在洋房产品的正中央位置，都能看到一个专门规划出来的储物间。

带看的销售告诉艳姐，这其中蕴藏的就是新加坡理念的居住哲思，可以让将宝贵的正工位用于储纳贵重物品，就是老板特意为业主定制的藏富地。

正是这种从顶层意志开始的高度重视，懂品位的老板亲自操刀，也才铸就了星合可以穿越周期的审美和品质。

也让星合所出，皆非凡品。

05

星合的优秀产品

只是交给业主的生活序章

不过，在星合，一个优秀的产品，实则也不过是交给业主的生活序章，更多的内容还体现在交付后真正高质量的生活体验。

1、星合的物业，服务可以

贯穿到交付后的终身

星合早在大约20年前就成立自己的物业公司晋合物业，布局时间悠久且口碑极佳。

据说晋合有不少业主，就是奔着物业而来的。

一个冷知识是，就连位于金鸡湖正核的豪宅铜雀台，也已经换成了晋合物业。

好口碑背后，一方面是晋合物业对于小区面貌的维护颗粒度做得非常细，交付了十几二十年的项目，甚至可以比市面上新交付不久的项目还要新。

另一方面，物业对业主的认知也是超乎寻常，据悉，物业几乎和每位业主都是可以走入家中做客的朋友，因为对每户每家的情况都非常了解，所以对业主需求的响应，不仅快准狠、更是恰到好处的熨帖。

更意外的是，晋合物业这种对小区、对业主的高度维护和认知，甚至都不是用人海战术实现的，所有的配置贵不在多而在精，你也足以想像，其物业的基本功到底有多扎实。

而这种真正有温度的物业，对于业主关怀和保障也几乎可以说是贯穿到交付后的终身，你永远不愁找不到人帮你解决问题。

只有买过房的人才能懂得，这样的物业有多难得，而目前，晋合物业之名也早已在苏州传扬，所以也才可以得到其他豪宅小区业主的青睐。

2、会所运营的安全感，在苏州，还得看星合。

如今的行业是不缺会所的，但大部分项目都缺：对会所运营的保障。

不过在星合的项目，却是几乎无需担忧的，因为星合本就有运营良好的会所案例——其交付了17年的水巷邻里，仅对内开放的会所迄今仍维系着完美的运行。而这种成功案例，给到业主的安全感也是十足的。

另一个层面来说，星合对于会所的规划就决定了其具备高度的运营前景。

以这次的晋墅为例，星合核心做了两件事：

一是将会客、会友和会己的空间充分区隔开。

晋墅将业主可以用于对外会客会友的空间放在了接近落客的区域，一下车就能实现简单的社交；而内里，才是未来业主真正可以私享的区域，动线合理的同时，还能满足多样的需求，面子里子兼顾。

二是在用于“会已”的空间，融入高需求和高实用性的功能场域。

从功能配置来说，会所涵盖了恒温泳池、国标级健身房、瑜伽房、私宴厅、儿童乐园、亲子阅读室、甚至是高压氧仓、匹克球场、室内羽毛球场……并且所有的空间，都是结合苏州的独特文化、真正站在业主实际需要的角度去设计落位的。

晋墅泳池实景图

晋墅高压氧舱实景图

比如瑜伽室顶部的灯光、吊顶设计都是非常独特的，见光而不见灯的柔和呈现，可以让业主在做瑜伽仰躺时也能舒适地睁眼。

晋墅瑜伽室实景图

比如星合专门拿出了足足近540平的空间、做了约7米的挑空，打造了一个极其罕见的巨大室内羽毛球场，将真正普及性极强、适合全民乐的运动搬到社区。

晋墅室内羽毛球场实景图

再比如考虑到苏州是昆曲发源地，晋墅还在私宴厅外部的水景处专门搭了一个戏台。据说这也是老板特意要求的，以后还会专门安排戏曲表演，也可以让有兴致的业主在这里施展才艺。

晋墅戏台实景图

坦率说，如果不是对客户有深度认知、对会所场景运营有深度理解，这些内容都是很难做出来的。

正因为从起笔规划，就将各种细节考虑得细致入微，所以后续才能让业主实现高使用率，并维持长期的优质运营。

而晋墅的诞生，也再一次印证了：

在苏州，你可以永远相信星合

结语

事实上，回头看行业，你会发现很多房企的项目，看似早早就形成了自己的产品系，体系内也有自己的成名力作，但最惊艳的，也往往都是其中的成名首作。

很多产品系出道即封神的背后，是后继者再也无法超越，即便他们叫着一样的名字、即便每年高呼着产品迭代，却鲜少能复刻出一样的神韵，更不用说真正超越了。

而诸多真正顶级的作品，实则是没有产品系执念的，他们即便冠了产品系之名，最终所打造的作品——依旧在强调高度定制化。

在星合，从始至终，都没有过产品系的概念，就是因为星合出品，必然是只定制不复制，每一个项目无论是从案名到标准都不一样。

因为不做体系化的产品，所以星合关于好产品的想象，也从未被戴上过枷锁，它总是有着自己独到的理解，不随波逐流，只做在当下星合所认定的好产品，去寻找能够读懂星合的同路人。

最终，我们才能在这个2025年见到代表了星合静奢主义的高定作品——晋墅，除了洋房，也还有非常值得期待的建面约415-720m²的院墅产品。

晋墅院墅产品效果图

这个时代，这样始终能够坚守本心的企业太难得，诸如星合这样的名字也值得被我们铭记。

正如那句“还好是星合”的感叹：

还好这个时代，还有“星合”。

对晋墅感兴趣的朋友

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主编：张艳

责编：Nanako

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