一批大厂，杀进长租公寓赛道

最近，租住市场迎来越来越多跨界者，主要是互联网大厂及各类头部科技企业，比如京东、华为、小米、小鹏等等。

这些跨界玩家在一线城市通常都拿了产业用地，建设了自己的总部园区。在此基础上，它们一方面会自建大片公寓为员工提供便捷、高性价比且品质在线的住所，另一方面也会自主参与公寓的运营。

这些企业的体量，注定了其总部所需的配套公寓也会具有相当的规模。一时间，这些原本并非从事不动产业务的大公司们，却成了租住市场中一股异军突起的力量。

一方面给市场化的租赁品牌带来了压力，另一方面却也折射出了员工宿舍、企业公寓这类产品，作为发达城市产业发展刚需配套的时代机遇。

最近几个月，大厂们“进军”租住市场的动态频出，引起业内外的广泛关注和讨论。

比如就在最近，腾讯位于深圳的总部园区取得了新进展，计划于10月启动试运营。作为核心配套的企鹅公寓也会在下半年陆续启用，预计可容纳超8万名员工……

又比如上个月底，京东透露其在北京投入了70亿元，专门为青年人才打造了近5000套公寓。其中，符合条件的实习生甚至可以申请免费入住。

而早在2023年，京东就宣布过要投资超60亿元建设“京东青年城”，规划总建面达到30多万平方米，目前这个项目的一期已经封顶。

据统计，目前京东在全国已经拥有了超过2.5万套员工公寓，这个规模在所有市场化租赁企业中，也能排进TOP30，体量不容小觑。

再往前看，自己下场给员工盖公寓、搞运营的大厂还有很多。包括小米北京青年公寓、华为上海练秋湖研发中心西岑公寓、广州"小鹏之家"员工定制公寓、顺丰"丰乐家"蓝领公寓等等……

这些企业自有公寓有着通勤便捷、租金实惠、产品高度定制化、科技含量高等特点，居住舒适度和便利度丝毫不亚于市场化公寓品牌的房源，对于工作生活在园区里的产业人才来说，是极好的福利。

花那么多钱去建设员工公寓，显然不是因为大厂们真的想进军不动产，而是出于优化员工福利、进一步引才留才的考量。

这些年科技行业发展迅猛，头部企业的人才缺口始终很大，大家都在卷福利、抢人才，其中住房福利就是非常重要的一项。通过完善的员工住房保障体系，能够建立更强的招聘竞争力。

不过，虽然大厂们可能压根没想过要参与租住市场的激烈竞争，但很多租赁企业却还是对此感到紧张。

毕竟这些员工公寓供应规模大、租金也不高，而且覆盖了一大片有实力的白领租客，难免会对周边的租客源进行分流，大厂公寓就这样成为了无形但却有力的竞争者。

与此同时，这一趋势也反映出在发达城市企业集中的地区，以及一些选址较偏远的产业园区中，“职住平衡”是一个相当突出的困境，其中也蕴藏着机遇。

租赁企业对大厂员工公寓这个品类感到压力山大，其实是可以理解的，目前来看这些员工公寓的优势其实很突出。

一方面是产品力。虽然大厂们并没有丰富的地产开发经验，但在定制化方面做的可圈可点。

首先是科技加成。不少科技企业都将自己的智能硬件与大数据技术等，都嵌入了旗下的员工公寓产品。最典型的就是小米，依托其庞大的智能家居生态，为员工公寓配备了大量科技设施。

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比如小米南京公寓就标配了小米洗烘一体机，还可以加装小米音响、智能窗帘、小米机器人等等单品，提供便捷、智能的高质量租住体验。

其次是产品定制。有些大厂虽然自己在盖房子上不专业，但可以与房企或地方城投合作，来把产品做得更有针对性。

比如小鹏汽车就与广州安居集团达成合作，围绕“小鹏之家”员工定制公寓项目，小鹏负责提出设计与规划需求，广州安居集团负责房源的筹建和运营管理。

这样一来，小鹏就可以将公司对员工的了解切实落到户型里，同时还能让公寓获得更专业的管理。而广州安居集团则可以通过参与项目的建设运营，来避开企业公寓与保障房的产品同质化问题，引导两类产品的错位发展。

另一方面是服务力。由于企业与员工的了解程度更深，所以在公寓服务方面其实比一般租赁品牌要更轻松。

因为既然是员工公寓，那就意味着自带社群属性，可以天然解决多数租赁住房存在的租户割裂、孤岛租住的现状，轻松构建起良性、紧密的社交生态。

而且科技大厂本身就具有先进的数据管理水平，能够为运营工作赋能。比如小米、华为这类企业，都可以轻松实现物业设备互联、大数据运营等技术。

以上这些优势，实际上都会对市场化租赁品牌形成倒逼，推动租住市场在产品与服务方面全面走向精细化。

不过，这股压力的背后也伴随着大量的机遇。

大厂进军租住市场背后，反映出的其实是城市产业经济的快速发展，与产业人才住房需求之间的关系。

经济发达、总部云集的城区，产业人才越集中，优质租赁住房的缺口也就越大。而反过来看，如果一个城区的租赁住房已经成为了产业发展的基础配套，那这一片区域的经济竞争力也会随之升级。

然而，有能力自己拿地盖房的大公司毕竟是少数，园区周边还会有大量产业型的租住需求没被满足。

如果园区是在中心城市，那么这些地段通常寸土寸金，规划上以商务、商业区为主，租赁住房房源很少；而如果园区位于城市外围区域，那么周边会普遍存在住宿配套不足、管理不专业等问题。

除了被大厂福利光环笼罩的白领群体之外，那些聚集在CBD和园区里的产业人才，仍然对优质的租赁住房有着很高的需求，这里面就存在供应空白。不仅仅是产品空白，还包括服务空白。

这无论是对市场化的租赁企业，还是对地方城投而言，都是机遇。

围绕着城市产业经济顺势发展，抓住各类园区周边产业人才的租住需求，积极参与商改保、园区宿舍运营等项目，并有针对性的精进产品与服务，是一个不错的“借势”方法。

而且许多园区企业手中自持了大量宿舍指标，这些产品通常不允许直接销售，但目前来看反而可能成为一个机会点。

如果能够抓住产业人才的高品质租住需求，打磨好产品和服务，就有望形成集中式公寓的规模效应，杀入租住市场、盘活存量资产，甚至反哺园区运营。戳这里，实时掌控租约，“消灭”闲置资产

目前已经有不少地区在行动。就在上周，成都高新西方隅服务公寓开业。近年来，成都高新区的企业和产业人口快速聚集，带来了爆发式的人才租赁需求。

而这个项目在选址、规划、产品设计和服务上，都精准对接成都高新区产业人才对高品质租住的需求，填补了区域租赁住房的市场空白。

此外，还有杭州临空建投在临空经济示范区打造的“聆空人才星寓”，共供应633套房源，服务于周边的航空物流和会展产业。

另外，积极与大厂达成合作也是一个很值得探索的方向。因为科技企业毕竟不是专业的不动产企业，在专业化建设与管理上的合作需求还是很强烈的。

这就为市场化租赁企业开辟了轻资产管理输出的黄金机遇，租赁企业可以依托成熟的开发、成本管控与运营体系，与大厂达成运营合作。前面提及的小米北京青年公寓，就是由万科泊寓来运营的。

结 语

总之，虽然半路杀出的大厂们给本就很卷的租赁市场带来了新的竞争，但总体来看机会仍然很多。

随着各地产业经济的快速发展，租赁住房与区域产业、园区经济的融合越来越紧密，完善的职住配套正在成为产业园区大生态中不可或缺的一环。

租赁企业可以积极寻求合作或市场补位，在园区公寓、白领宿舍等领域抓住新的发展机遇。

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