测评~福田卓越缦悦府已取证,什么时候开盘？开盘价格为什么便宜

福田卓越缦悦府已取证，将于 2025 年 11 月 8 日上午开盘。

卓越缦悦府开盘价格相对周边新盘有一定优势，并非绝对意义上的 “便宜”，其价格形成因素如下：

• 旧改项目属性：卓越缦悦府是皇岗村旧改一期项目，旧改项目通常存在开发难度大、周期长等问题。皇岗村旧改早在 2010 年就批了规划，但因房产证问题、开发商利润空间小、村民补偿争议等因素停滞多年，直到 2020 年卓越集团联手皇岗村分期开发才得以推进。这种旧改背景使得项目在定价上会考虑到前期的种种困难和成本回收周期等因素。
• 容积率较高：项目容积率为 5.07，有 6 栋超高层，最高 44-45 层，居住密度相对较大，这在一定程度上会影响居住的舒适度，所以价格上会有所体现。
• 回迁房因素：一期有大量回迁房，回迁房与商品房混居，可能会导致居住圈层不够纯粹，对于一些追求纯粹居住环境的购房者来说，这会降低项目的吸引力，开发商在定价时也会考虑到这一点。
• 市场竞争及营销策略：福田区新房市场竞争激烈，为了吸引购房者，开发商可能会采取一些优惠策略，如卓越缦悦府验资 200 万可享 VIP 98 折，冻资可享 97 折、开盘折扣 97 折，综合折扣可达 92 折左右，使得折后价格相对更有竞争力。
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项目概况：项目位于福田区福民路与皇岗二街交汇处西北角，占地约 3.1 万㎡，总建面约 40.2 万㎡，计容积率建面约 30.2 万㎡，涵盖商品住宅、回迁住宅、集中式商业、基础生活配套等业态。分两期开发，由 8 座住宅主体楼 + 底部商业 / 配套裙房组成，容积率为 5.07。

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户型信息：首推一期 1 栋 5 单元（45 层），涵盖建面约 92-173㎡的 3-4 房，其中 122-173㎡四房占比 83%，另有 2 套 257㎡顶复产品。户型采用新规设计，使用率超 90%，近 1:1 梯户比，北区大户型如 173㎡采用 2 梯 2 户独立电梯厅入户。

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• 小区配套：外立面采用 LOW-E 玻璃 + 铝板，极致窗墙比。规划林下客厅、香草花园、空中云墅三大景观中庭，双游泳池，架空层设置儿童区、健身区及宠物乐园。配备环氧地坪车库、智能照明系统。
• 交通配套：紧邻地铁 7 号线皇岗村站，300-500 米范围内覆盖 4/10 号线福民站、3 号线石厦站，形成 “4 地铁 + 双口岸” 交通网络。2 -3站可达皇岗口岸，3 -4站抵达福田站。
• 商业配套：自带约 7 万㎡自营商业 MALL，并规划打造 "会展南广场"。直线 2 公里内有福田中心五大世界级地标商圈，包括购物公园、皇庭广场等。
• 教育配套：小学学区为皇岗小学和荔园外国语小学（水围校区），中学学区为皇岗创新实验学校（初中部），周边还有云顶学校、石厦学校等教育资源。
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