保租房REITs“首发+扩募”并行，租赁住房资产可投性增强

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　　文章来源：时代周报

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　　今年以来，租赁住房行业金融端连续落子。6月，国内首单保障性租赁住房REITs——华夏北京保障房REITs完成扩募。9月，国内首单持有型不动产ABS——建信长租亦完成扩募。这一连串动作表明，租赁住房资产的“可投性”与“稳分红能力”正在同步增强。

　　10月30日，第七届领航·住房租赁产业国际论坛在京举行，论坛聚焦住房租赁行业金融化进程，对政策落地、资产入市和资本活跃等重点领域进行了系统梳理，并对市场深化发展方向作出展望。

　　三端共振：政策落地、资产入市、资本提效

　　租赁住房行业的金融活力正在持续释放，租赁住房资产的可投性与稳分红能力正在同步增强。ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析，这种活力并非偶然，而是政策落地、资产入市、资本提效三股力量共同作用的结果。

　　制度的完善率先为市场注入信心。9月15日正式施行的《住房租赁条例》，在国家层面明确了企业资金监管、主体责任和承租人权益保护，统一了行业规则，也稳定了市场预期。过去企业在经营中最担心合规和政策的不确定性；如今“规矩立起来了”，风险边界更清晰，治理预期更稳定，为资本进入和资产扩募奠定了制度基础。

　　政策落地则带动了资产的流动与盘活。随着地方配套措施逐步实施，多地启动存量商品房收储计划，将其转为保障性租赁住房，并加快项目入市节奏。新一批可投标的陆续进入市场，使租赁住房资产在数量、结构与地域分布上都更加均衡，为REITs和ABS提供了充足、可持续的底层资产来源。

　　在资金层面，活跃的资本使行业形成了更具韧性的良性循环。公募REITs进入“首发+扩募”并行阶段，持有型不动产ABS探索落地，一级市场与二级市场的衔接更加顺畅。扩募带来新的资金和资产，流通盘扩大提升了价格发现效率，融资与交易形成互相促进的闭环。

　　从整体上看，租赁住房行业的发展逻辑正从“有没有”迈向“好不好”，从“能融资”转向“能持续投资、有稳定收益”。政策托底、资产入市和资本提效，共同推动了市场的成熟与长期化发展。

　　双轮驱动：“首发+扩募” 打开长期价值空间

　　随着保障性租赁住房REITs的不断成熟，市场已经从“首发为主”进入“首发+扩募”并行的新阶段。这一变化标志着REITs不再只是一次性的融资工具，而正在成为可持续扩募、动态管理的资产平台。

　　今年的REITs产品呈现出新的特征：“同城多项目”组包成为趋势，扩募时一次性注入多处租赁住房，提高了组合的分散度和管理效率；城市布局更加稳健，资产主要集中在北京、上海、苏州等一线和核心二线城市，新项目多位于轨道交通便捷、产业园区周边的人才与安居社区，出租更容易、收缴更稳定；租金表现“逆势相对较强”，在行业租金整体承压的背景下，保租房REITs二季度单位月租金仍同比增长1.6%，而重点16城租金指数同比下降3.5%，显示出租赁住房REITs的抗压能力和长期价值。同时，持有型不动产ABS与公募REITs并行发展，进一步拓宽了融资渠道，形成公募和私募相互补充的格局，为住房租赁行业提供了更厚实的资金基础与多元化的金融工具体系。

　　可以看到，REITs的评估逻辑正在发生结构性变化。市场正在从关注单个项目的稳定性，转向重视资产组合的协同效应与风险对冲能力；从以盈亏平衡为核心，转向以现金流的可分派稳定性为主要衡量指标；从追逐发行时的短期热度，转向关注产品的长期回报与流动性。

　　随着REITs进入二级市场，不同类型投资者的结构差异也在逐步形成。赵然举例，保险资金、银行理财等长期机构资金偏好稳健分红与可持续收益，成为市场的“压舱石”；券商资管、公募专户等交易型机构则活跃于扩募和上市初期，更关注流动性与价格发现效率。长期资金与活跃资金形成互补格局，共同支撑市场的稳健运行，体现出市场对“分红稳定+流动性提升”的双重预期。

　　市场结构也在逐步优化。长期资金与活跃资金的协同，使REITs估值逻辑更加理性。保险资金、银行理财等长期机构资金偏好稳健分红与可持续收益，为市场提供了“压舱石”；券商资管、公募专户等交易型机构则活跃于扩募与上市阶段，提升了流动性与价格发现效率。这种“长期资金稳底、活跃资金提效”的结构，使REITs市场更健康，也让租赁住房资产的长期运营价值得以更好体现。

　　总体来看，这些变化最终都指向运营能力的提升。高出租率、高收缴率与降本提效成为租赁住房REITs稳健经营的核心要素。据ICCRA数据显示，保租房REITs项目平均出租率超过96%，收缴率达98%以上，企业通过精细化管理，人力成本下降约2%至3%，NOI和EBITDA持续增长，部分项目的非租金收入占比已提升至5%左右。稳定的现金流与可持续分红，正是REITs长期价值的根基所在。