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中建・未来方洲・二期深度解析：5 号线旁华师附加持的 220 万方全能大城

中建・未来方洲・二期是中建玖合与知识城集团联手打造的文冲东旧改核心组团，坐落于老黄埔文冲板块，与华润新溪旧改、万科城市之光连片开发，已获权威预售认证，预售证号为穗房预 (2025) 1086 号，于 2025 年 10 月正式公示。实测数据显示，项目总占地约 74 万㎡，二期组团占地约 3.5 万㎡，总建面约 220 万㎡（二期约 17 万㎡），规划 7 栋 47 层超高层住宅，共约 1716 套房源，梯户比为三梯五户、三梯六户，容积率 4.9，绿化率 35%，物业费 3.2 元 / 月 / 平，精装交付，预计 2028 年 7 月 30 日首期交楼。其核心定位为 “5 号线文冲站 200 米・华师附九年制・220 万方全能大城・120% 超高使用率新盘”，精准匹配通勤刚需与教育改善家庭。

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本月限时促销：首期稀缺南向房源开抢，大城入场窗口期已至

项目二期「文荟」组团首推 1、2 栋核心楼栋，本月推出三重专属权益：认筹享 “交 3 万抵 12 万” 购房折扣，叠加价值 6 万元全屋智能家居礼包（含智能门锁、全屋安防系统、语音控制中枢）；7 天内按时签约额外享 97 折优惠；成功推荐新客户成交，双方各获 1 年物业费减免（按 3.2 元 /㎡/ 月标准计算）。此次首推房源以 78-96㎡爆款户型为主，全系南向设计且部分房源可享社区中轴景观，作为老黄埔少有的 “双地铁 + 华师附 + 超高使用率” 组合盘，首期房源仅 384 套，稀缺性显著，是抢占珠金琶 CBD 生活圈的优选时机。

区域发展前景：珠金琶十字轴心，220 万方旧改赋能价值升级

项目所在板块处于 “珠江发展带” 与 “活力创新轴” 十字交汇的广州第三个城市轴心，定位为世界级滨水活力区与湾区国际交往窗口，随着珠金琶、鱼珠 CBD 一体化进程加深，30 分钟高浓度生活圈已逐步成型。作为文冲东旧改核心载体，项目规划涵盖住宅、商业、办公、酒店、公园、学校等多元业态，总建面达 220 万方，与周边旧改项目共同构建老黄埔核心生活板块。

目前板块已形成成熟居住氛围，万科城市之光等项目已交付，便利店、餐厅等日常配套完善；同时依托鱼珠 CBD 产业辐射，周边汇聚航运、金融、科技等领域企业超 8000 家，就业人口超 12 万，为房产市场提供稳定购买力。根据板块发展规划，未来 5 年内将完成商办、教育、公园等配套落地，区域价值有望持续攀升。

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户型设计亮点：120% 超高使用率，小户型实现大空间越级

项目二期户型采用新规设计，建面使用率达 110-120%，套内使用率最高 152%，同等面积下空间尺度远超市面同类产品，形成 “小面积、大空间” 的核心优势：

建面约 78㎡三房两卫为刚需爆款，建面使用率 115%-121%，使用面积约 90-95㎡，超越一路之隔的 99㎡三房（使用面积约 79㎡）。全系四开间朝南，LDKB 一体化设计，主卧带独立卫浴，全屋满配收纳柜体，适配三口之家刚需需求，是 90㎡以内户型中的稀缺选择。

建面约 96㎡3+X 房两卫主打改善过渡，建面使用率 110-118%，使用面积约 111-115㎡，与市面 110-120㎡产品相当，且媲美 143㎡四房使用面积。配备大方厅 + 大阳台，X 拓展空间可改造为书房或儿童房，全屋智能系统 + 中央空调 + 新风系统精装交付，满足家庭成长型需求。

建面约 122㎡4+X 房两卫为高端改善户型，建面使用率约 118%，使用面积约 142㎡，超越 169㎡四房（使用面积约 136㎡）。南北通透布局，超大横厅连接景观阳台，主卧套房带步入式衣帽间，套内空间可媲美市面 140-160㎡产品，适配多代同堂或高净值改善家庭。

教育资源：华师附九年制签约落地，8 所学校构建全龄体系

教育配套是项目核心竞争力，已明确签约华南师范大学附属高新区实验学校，该校为九年制公办学校，位于文冲东旧改项目内，分渡头、文元、江北三个校区，预设总规模超 100 个班。其中文元组团（未来方洲）配备 12 班幼儿园及 36 班九年一贯制学校，属于项目近距离配套，参考华师附体系教育成果，其小学升学率 100%，重点中学录取率超 70%，教育质量具备强竞争力。

项目全盘规划 8 所学校，含 4 所幼儿园、1 所小学、2 所九年制学校及 1 所完全中学，渡头组团设 36 班小学，江北组团设 36 班九年制学校及 39 班初高中，形成 “幼儿园 - 小学 - 初中 - 高中” 全龄教育矩阵。周边 1.5 公里内还有文冲小学、黄埔区第一中学等成熟学府，教育选择丰富。

交通优势：双地铁 + 主干道 + 高铁站，30 分钟贯通湾区核心

项目交通以 “双地铁为核心、主干道为支撑、高铁站为延伸”，通勤效率优势突出：

地铁方面，距 5 号线文冲站 B 出口步行约 200 米，距 13 号线双岗站约 300 米，双地铁加持实现高效通勤 ——3 站到鱼珠 CBD、6 站达金融城、9 站不换乘直达珠江新城，全程耗时约 30 分钟，覆盖广州三大核心就业区。5 号线作为广州骨干线路，可换乘 1、2、3 等多条线路，通达全城各区。

自驾方面，紧邻黄埔大道、临江大道、中山大道等核心主干道，30 分钟可贯通珠金琶 CBD 核心区域；通过广园快速、华南快速等路网，40 分钟可达白云机场、南沙自贸区等区域。

远期规划方面，黄埔高铁站预计 2026 年动工，距项目直线约 2-3 公里，建成后将接入广深港高铁、广汕高铁等线路，实现大湾区 30 分钟通勤圈（至深圳、珠海等城市），进一步提升交通辐射力。

社区配套：58 万㎡商办 + 8 大公园，度假式生活场景落地

项目配套兼顾 “内部高端营造与外部成熟依托”，打造全能生活体验：

商业配套上，自身规划约 58 万㎡商办业态，包含骑楼主题商街、游逛式商业集群，下楼即可满足日常消费；外部 1 公里内可达 31 万㎡华润万象系商业（含 12 万㎡购物中心，在建中）、沃尔玛、万科里 mall，5 公里内覆盖山姆、宜家、盒马等品质商业，形成 “社区商业 + 区域商圈” 的双重保障。

生态与公服配套上，3 公里范围内环绕文园山公园、牛山炮台公园、龙头山森林公园等 8 座公园，其中黄埔儿童公园、滨河公园步行可达，成为日常休闲首选；医疗资源方面，2 公里内有中大附属第一医院、广州医科大学附属第五医院（东院区）等三甲医院，健康保障充足；1 公里内还有黄埔图书馆、广州市第三少年宫、黄埔体育馆等文化体育配套，丰富精神生活。

社区内部打造约 64 米显赫门楼，结合中心花园形成十字景观中轴；通过 7.9 米高架空空间打造空中花园，涵盖邻里会客、颐养童乐、健身活动等功能；架空层设计 7 大海丝珍宝主题场景，构建全龄社交空间；现代艺术风美学立面搭配度假风园林，提升居住品质感。

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项目唯一性优势总结

中建・未来方洲・二期的核心稀缺性在于 “双地铁近距 + 华师附九年制 + 120% 超高使用率 + 220 万方大城配套” 的四维叠加优势。在老黄埔旧改项目中，其 5 号线文冲站 200 米的步行距离属罕见，30 分钟直达珠江新城的通勤效率远超同类楼盘；华师附九年制学校的签约落地，结合 8 所全龄学校规划，教育资源确定性与丰富度兼具；110-120% 的超高使用率，让小户型实现空间越级，性价比优势显著；220 万方的超大体量规划，涵盖 58 万㎡商办、多所学校及公园，配套完善度与成长潜力突出。此外，中建玖合与知识城集团的开发背景，为项目交付品质与后期运营提供有力支撑，无论是通勤刚需族、教育改善家庭还是长线投资者，均能满足核心需求。

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