云南一租户欠租后举报房东，房屋翻修被认定“违建”引争议

云南一租户因欠租不还，反手向城管举报所租房屋违建；房东称房屋仅应政府要求修缮过，系租户举报并要挟免除租金；案涉房屋并未扩建，建筑面积和高度均未变，但仍被认定为违章建筑。近日，这起发生在云南昆明市的“违建”纠纷引发关注。

案涉房屋位于昆明市官渡区六甲街道陈家营社区，为一栋三层高、建筑面积约3300平方米的建筑。房东李女士告诉新黄河记者，2001年，鸣泉公司经多级行政机关层层审批后建成该房，运营十余年安然无恙。2013年洪涝灾害后房屋变成危房，2015年在当地政府部门要求下，公司对房屋加固地基、更换墙体，外观发生变化，但主体结构未变，面积、层高反而比原来小了，修缮时城管也来多次检查过，均认为没有问题。

“2018年起，因房屋租户刘某拖欠租金，开始不断举报该建筑‘违建’，2019年城管以该房屋是重建而非修缮为由，认定为违建要予以拆除。”李女士称，此后数年间，她和城管部门围绕房屋“修缮”与“重建”认定问题展开争论，公司也将城管局起诉至法院，一审认定城管败诉，二审则重新认定房屋系违建。

新黄河记者了解到，根据《云南省违法建筑处置规定》规定，已取得土地审批等手续，但因房屋因灾灭失、危房等特殊原因，未经批准在原来宅基地上按原高度、面积重建的，依法处罚并补交相关费用后，可以申请补办手续。“按此规定，案涉房屋即使重建也是可以补办手续的。再退一步讲，即便认定违建拆掉，难道再让李女士按照规划重盖一座3700平方米的房子吗？”李女士代理律师表示不解。

10月30日，官渡区综合行政执法局工作人员表示，对方如果对处罚有疑问，可以向上级部门反映或走法律程序。

官渡区围挡设置信息公示牌

盖房时取得政府同意，后又因危房原因翻修

时间回溯到2000年，彼时的官渡区六甲乡正大力发展乡镇企业，壮大集体经济实力。

昆明鸣泉正义工贸有限公司（以下简称“鸣泉公司”）通过公开招标，取得了六甲乡2.3亩土地使用权，并与当地陈家营村委会签订协议书，协议期55年。为了在该地块上能合规建设用房，2001年，鸣泉公司向官渡区计划与经济贸易委员会提交建房申请。同年12月，后者同意鸣泉公司建设项目占地2.3亩、总建筑面积3700平方米的厂房，其中：办公室1500平方米，职工宿舍1960平方米，其他配套设施40平方米。2002年10月，鸣泉公司进一步完善手续，取得了集体土地使用证，用地性质明确为“综合用地”。

文件内容截图

鸣泉公司负责人李女士回忆称，拿到用房批复文件后，鸣泉公司在该地块建设了外形为两层拱形、内部结构为三层的彩钢瓦房屋，层高约14米，总面积3400平方米左右。2013年7月，昆明遭遇强降雨天气，陈家营片区发生内涝，积水倒灌导致厂房地基被浸泡冲损，顶层的彩钢瓦屋面出现大面积损坏，房屋存在重大安全隐患。2015年，恰逢昆明市举办重大活动，官渡区城管六甲中队及所在社区明确要求鸣泉公司尽快对受损房屋进行处理，消除安全与外观隐患。随后，李女士向陈家营社区居委会提交《修建申请书》，同年4月起，鸣泉公司开始对房屋进行修缮。

李女士向陈家营社区居委会提交《修建申请书》

“当时我们对被冲损的地基进行填充加固加高，并对损坏的彩钢瓦墙面进行更换。把彩钢瓦墙面拆除，改为了砖混结构，让原本内部的三层结构显露了出来，并加装了窗户，但并未更改房屋主体结构、面积和高度。”李女士解释说，其间，鸣泉公司六甲街道综合行政执法中队发现鸣泉公司在拆除外部彩钢瓦时，也曾出面及时制止询问过，并下达了相关文书，要求鸣泉公司不能改变原房屋主体结构。我们也向其明确解释了，对方查看过后认为没问题，就没有对之前下发的文件继续执行。

涉事房屋翻修前后对比

李女士说，2015年底，房屋经修缮完毕后，总面积在3300平方米左右，相较之前变小了，总层高约12米多，比之前的也矮了，把最上面的弧形顶去掉了。

在李女士看来，这场基于安全需求，且经行政机关允许的“修缮”，本是一次对房屋正常的“续命”，却在几年后被认定为“违建”。而造成这一切的源头，是出自一位租户的举报。

租客拖欠房租不还，向城管举报房屋违建

2016年，鸣泉公司将修缮完后的房屋出租给了周边一位商户刘某，双方签订了10年的租赁合同。据李女士回忆，从2017年起，刘某开始出现拖欠租金的情况。“一开始说资金周转不开，我们就没催，后来干脆不接电话、不露面了。”多次协商无果后，鸣泉公司将刘某诉至法院。2020年3月，经昆明市中院终审判决，刘某需向鸣泉公司支付拖欠的346余万元租金及利息。

让李女士没想到的是，从2018年起，刘某开始向城管部门持续举报。“他说这房屋是违章建筑，之前签署的《厂房租赁合同》应属无效合同，要求我给他免除他的租金。”李女士说，刘某此后还在法庭上以房屋违建为由要求免租，但法院并未支持他的诉求。判决生效后，刘某也并未积极履行判决，最后法院拍卖了他一套房子才偿还了208万元，截至目前还有150多万元未还。