楼市“金九银十”未达预期，两极分化加剧，上海杭州成都渐有起色

刚刚过去的“金九银十”颇有些魔幻色彩。官方数据显示，70座重点城市的房价环比继续下跌，但上海、杭州等城市的价格已经有所回升。最近的周度报告更加直观，少部分城市的二手房一周销量超过6000套，部分三四线城市房子挂满100天也不见动静。上海9月成交前十的楼盘里有一半以上价格“10万+”，高端盘热度飙升，而远在东北的长春，库存消化周期已经超过36个月。

又一个被寄予厚望的旺季过去了，楼市的两极分化还在加剧。

真正复苏的城市，有核心区域撑住，政策也踩准了点

这一波传统旺季里，销量和价格真正稳定，而不是靠补涨凑数的城市，只有上海、杭州、成都等寥寥几个。

上海的9月新房价格环比上涨0.3%，同比上涨5.6%，在70座城市里处于领跑位置。二手房成交量连续三周环比上涨15%，站到了年内高点。有业界人士表示，上海的楼市泡沫挤干净后，会有实打实的需求上量，毕竟作为楼市优等生，高端项目占比较高，有消费力的群体并不受周期小波动的影响。

杭州和成都实现了稳扎稳打的小幅复苏。杭州的9月新房价格同比涨3.6%，二手房在10月里连续两周维持1200套以上的成交量，持续出彩的杭州土地市场也保持了应有的热度。成都在10月里实现了一周的二手房成交量超过4200套，环比上涨36.2%，而且基本是刚需在撑场，随政策给到的购房补贴起到了一定的作用。

宁波和东莞的楼市也在“银十”周期迎来了一波小反弹，宁波的特点是改善型需求占比较大，而东莞实现了二手房周成交环比暴涨6成以上。

这些城市的共同点是，以精准的政策，实现了对楼市实实在在的拉动。

未达预期的城市，政策也在推，但成交就是“温吞水”

这一轮周期里，北京和深圳的政策也给得很足，但市场却没有顺势复苏，业绩只能算是差强人意。

北京的9月新房价格环比涨0.2%，但二手房成交量下滑，虽然有少部分的租房群体动心想要出手，但更多有改善需求的客户还在观望。简单来说就是，北京的刚需还在，但购买力有些表现平淡，改善需求没有被充分激活。

深圳9月的新房价格环比下降1%，二手房成交量同比下跌1.7%，虽然10月底二手房周成交量有所回升，但跟去年同期相比，还是差了一截。“卖的怕卖亏，买的怕买贵”心态在深圳特别明显。深圳的库存虽然下降了一些，但非核心区的房子依然难卖，光明、坪山等区域的新盘促销力度比市区更大，但去化率仍是刚过50%。

武汉本来以为“好房子”政策能够很好的救场，也确实有项目开盘就售罄，但多数的楼盘仍是不温不火的老样子。武汉楼市的新房依赖度较高，一旦刚需接不上力，市场就会掉下来。

这些城市的问题在结构方面，政策没有完全戳中痛点，光靠促销，明显拉不动长期的需求。

认清楚城市分化的真相，比啥都重要

总体来看，这个“金九银十”，为数不少的城市楼市在原地踏步，既没有复苏的迹象，也没有下滑的太狠。刚需一年比一年少，库存却没有下降，这种“剪刀差”近乎无解。

数据显示，近期的房价同比降幅有所收窄，这确实是一个好信号，但得拆开来看。形势较好的，只是核心城市的核心区域，多数城市还是在以价换量，距离全面回暖还有一段距离。

目前来看，未来的楼市基本没有了“普涨”的可能，核心城市的楼市会越来越稳，但三四线城市的楼市，需要慢慢去库存，直到供需平衡。