在2025年8月25日,上海落地了房产新政。
其中有非常重要的一条,就是对于上海征收的房产税进行了放松。
但是在评论区,我们发现很多上海购房者对于房产税的期待并不是放松,而是取消。
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目前上海作为中国征收房产税唯二的城市(另一个是重庆),自2011年执行以来,已经有14年了。
这一次的放松也标志着中国房地产调控政策进一步精细化。
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01上海“8.25”房产税新政回顾
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新政后,非沪籍首套住房规则不变,
二套及以上住房如果首套房是免征的,那么二套房及以上人均60平方米免税。
如果首套房是非免征的,那么二套房及以上全额征收。
怎么计算呢?举个例子!
比如,在首套建筑面积为90㎡且免征的情况下,三口之家买了一套均价为5万、建面约120㎡的住房,那么他们要交的房产税为——(90+120-60*3)×5×70%×0.4%=0.42万。
再比如,在首套建筑面积为90㎡且免征的情况下,三口之家买了一套均价为10万、建面约120㎡的住房,那么他要交的房产税为——(90+120-60*3)×10×70%×0.6%=1.26万。
那么这0.4%和0.6%怎么区分呢?
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以单价94446元/㎡为分界线,≤94446元/㎡的则系数为0.4%,>94446元/㎡的则系数为0.6%。
而94446元/㎡则是上海2025年年初公布的上年度新房平均销售价格×2。
所以每年交的房产税,会有一小部分人不一样。
换句话说,买的越大,交的房产税越多!买的越多,交的房产税越多!
02上海房产税政策“BUG”修复(9月19日)
不过随后,9月19日,上海官宣优化调整房产税政策,对新政进行了“BUG”修复。
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新规可以用一句话总结:这条政策是给“新上海人“的房产税优惠,持有居住证不满3年时先交税,满3年后可以把之前交的税退回来!
03上海与重庆房产税政策对比
那么作为中国唯二还在征收房产税的城市,上海和重庆有什么不一样呢?
先要说一下的是,在今年年初,重庆也落地了新政,也针对征收房产税进行了调整。具体情况是这样的。
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1)重庆不再将市外人员购买普通住宅纳入房产税征税范围。
2)重庆从2025年2月8日起,取消中心城区原已纳入两年限售范围住房的再交易管理。
这次重庆免征房产税的这一类人,指的是“三无”人员。“三无”人员指的是在重庆无户籍、无企业、无工作的个人。
此前,这类人员在重庆购买普通住宅需缴纳房产税,而此次政策调整后,市外人员购买普通住宅将不再纳入征税范围,目的就是为了降低外地购房者的经济负担。
也就是说,政策调整后,重庆征收房产税的目标是非普通住宅(如独栋别墅、高单价住宅)。
总体而言,上海的房产税政策更侧重于调节住房持有结构,抑制多套房需求;重庆则更聚焦于高端住宅和特定人群,政策调整更倾向于宽松化,以稳定市场。
04上海会逐渐取消房产税吗?
回答是,不会!
上海房产税自2011年试点以来,政策目标经历了从“抑制投机”到“长效治理”的演进。
2024年12月上海市政府延长《暂行办法》有效期的决定上海人大,以及2025 年9月新政中“扩大非沪籍人才免税范围”的调整,均释放出明确信号:
房产税已成为上海楼市治理的基础性制度,而非阶段性工具。
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这样的政策信号实际上有三个方面的含义。
首先,政策设计从“增量调节”向“存量优化”过渡。2025年新政将二套房免税标准统一为人均60㎡,并对居住证满 3 年的非沪籍家庭首套房全面免税,这种“精准滴灌”式调整,既保障了刚需群体利益,又通过持有成本约束抑制过度投资,与“房住不炒”导向深度契合。
其次,政策功能从“市场干预”转向“预期引导”。上海房产税通过动态调整税率分界线(2025年为94446元/㎡),建立起与房价挂钩的弹性机制,使市场参与者形成“长期持有成本递增”的理性预期。
最后,政策目标从“单一调控”转向“多维治理”。房产税与人才战略、区域发展等政策的协同(如临港新片区对重点产业人才的专项免税),使其成为优化城市资源配置、促进社会公平的重要杠杆。
另外,上海明确规定,房产税收入全部用于保障性住房建设等民生支出,这一机制已产生显著成效。
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根据数据统计,2011-2024年上海累计征收房产税约1260亿元,其中用于保障性住房建设,建成公租房、廉租房等保障房42万套,解决了近120万新市民的住房问题。
新政后预计未来三年房产税收入将进一步增加,可额外建设数万套保障房。
这种“税收-保障房”的联动机制,既缓解了住房供需矛盾,又通过公共服务改善提升了房产价值,实现了“市场调节与民生保障”的双赢。
从长远看,上海房产税政策不会被取消,而是可能还会进一步优化。
例如,进一步细化针对不同人群、不同区域的税率政策,更好地实现“精准施策”;也可能考虑低收入群体的减免政策,提高政策的社会公平性。
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