解读：上海房产税，又放松了！

在2025年8月25日，上海落地了房产新政。

其中有非常重要的一条，就是对于上海征收的房产税进行了放松。

但是在评论区，我们发现很多上海购房者对于房产税的期待并不是放松，而是取消。

目前上海作为中国征收房产税唯二的城市（另一个是重庆），自2011年执行以来，已经有14年了。

这一次的放松也标志着中国房地产调控政策进一步精细化。

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01上海“8.25”房产税新政回顾

新政后，非沪籍首套住房规则不变，

二套及以上住房如果首套房是免征的，那么二套房及以上人均60平方米免税。

如果首套房是非免征的，那么二套房及以上全额征收。

怎么计算呢？举个例子！

比如，在首套建筑面积为90㎡且免征的情况下，三口之家买了一套均价为5万、建面约120㎡的住房，那么他们要交的房产税为——（90+120-60*3）×5×70%×0.4%=0.42万。

再比如，在首套建筑面积为90㎡且免征的情况下，三口之家买了一套均价为10万、建面约120㎡的住房，那么他要交的房产税为——（90+120-60*3）×10×70%×0.6%=1.26万。

那么这0.4%和0.6%怎么区分呢？

以单价94446元/㎡为分界线，≤94446元/㎡的则系数为0.4%，＞94446元/㎡的则系数为0.6%。

而94446元/㎡则是上海2025年年初公布的上年度新房平均销售价格×2。

所以每年交的房产税，会有一小部分人不一样。

换句话说，买的越大，交的房产税越多！买的越多，交的房产税越多！

02上海房产税政策“BUG”修复（9月19日）

不过随后，9月19日，上海官宣优化调整房产税政策，对新政进行了“BUG”修复。

新规可以用一句话总结：这条政策是给“新上海人“的房产税优惠，持有居住证不满3年时先交税，满3年后可以把之前交的税退回来！

03上海与重庆房产税政策对比

那么作为中国唯二还在征收房产税的城市，上海和重庆有什么不一样呢？

先要说一下的是，在今年年初，重庆也落地了新政，也针对征收房产税进行了调整。具体情况是这样的。

1）重庆不再将市外人员购买普通住宅纳入房产税征税范围。

2）重庆从2025年2月8日起，取消中心城区原已纳入两年限售范围住房的再交易管理。

这次重庆免征房产税的这一类人，指的是“三无”人员。“三无”人员指的是在重庆无户籍、无企业、无工作的个人。

此前，这类人员在重庆购买普通住宅需缴纳房产税，而此次政策调整后，市外人员购买普通住宅将不再纳入征税范围，目的就是为了降低外地购房者的经济负担。

也就是说，政策调整后，重庆征收房产税的目标是非普通住宅（如独栋别墅、高单价住宅）。

总体而言，上海的房产税政策更侧重于调节住房持有结构，抑制多套房需求；重庆则更聚焦于高端住宅和特定人群，政策调整更倾向于宽松化，以稳定市场。

04上海会逐渐取消房产税吗？

回答是，不会！

上海房产税自2011年试点以来，政策目标经历了从“抑制投机”到“长效治理”的演进。

2024年12月上海市政府延长《暂行办法》有效期的决定上海人大，以及2025 年9月新政中“扩大非沪籍人才免税范围”的调整，均释放出明确信号：

房产税已成为上海楼市治理的基础性制度，而非阶段性工具。

这样的政策信号实际上有三个方面的含义。

首先，政策设计从“增量调节”向“存量优化”过渡。2025年新政将二套房免税标准统一为人均60㎡，并对居住证满 3 年的非沪籍家庭首套房全面免税，这种“精准滴灌”式调整，既保障了刚需群体利益，又通过持有成本约束抑制过度投资，与“房住不炒”导向深度契合。

其次，政策功能从“市场干预”转向“预期引导”。上海房产税通过动态调整税率分界线（2025年为94446元/㎡），建立起与房价挂钩的弹性机制，使市场参与者形成“长期持有成本递增”的理性预期。

最后，政策目标从“单一调控”转向“多维治理”。房产税与人才战略、区域发展等政策的协同（如临港新片区对重点产业人才的专项免税），使其成为优化城市资源配置、促进社会公平的重要杠杆。

另外，上海明确规定，房产税收入全部用于保障性住房建设等民生支出，这一机制已产生显著成效。

根据数据统计，2011-2024年上海累计征收房产税约1260亿元，其中用于保障性住房建设，建成公租房、廉租房等保障房42万套，解决了近120万新市民的住房问题。

新政后预计未来三年房产税收入将进一步增加，可额外建设数万套保障房。

这种“税收-保障房”的联动机制，既缓解了住房供需矛盾，又通过公共服务改善提升了房产价值，实现了“市场调节与民生保障”的双赢。

从长远看，上海房产税政策不会被取消，而是可能还会进一步优化。

例如，进一步细化针对不同人群、不同区域的税率政策，更好地实现“精准施策”；也可能考虑低收入群体的减免政策，提高政策的社会公平性。

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