今年地产行业又一次的断层领先

什么是战略

是宏大叙事，还是单盘主义

今年保利在天津的首发之作，也是2025年整个保利内部战略级作品

都成为此刻窥视这个品牌内核最好的落点

其实很多时候我们会习惯给项目冠以各种称谓以此突显产品定位高级

但却很少提及背后城市是谁

道理也很简单，因为相比单一落位地产项目的具体，本质上根据各个城市特质或者脾性做好属地化是最难的

如何解读城市是最难的

尤其是对于大厂房企，在规模不断扩大同时，要知道在一个地方成功的案例如果一比一复制到其他地方极有可能失败

因为地段不同决定客户不同

客户不同直接决定审美偏好也会不同

各位放眼去看日本京都的安缦，包括天津的丽思卡尔顿，无论是选址还是本身空间设计这方面顶级酒店都超前太多

甚至就是让酒店本身成为当地文化故事的讲述者

所以

我想如果有这样一个项目，能够为一座城市以及生活在这里人群，讲好一个真正意义上可以精神共鸣的故事

那一定是行业最浪漫的一件事

了解这一点，我们或许也才能够读懂津门天珺这个项目真正的金贵

01

其实对于津门天珺而言

天津应该是全国城市里最难做属地化转译的了

这里不仅汇聚了九国租界，拥有877栋英国、意大利等历史风貌建筑庭院阁楼各具特色，享有万国建筑博览会的美誉

但另一方面和上海深度融合不同，天津租界与老城厢一直以来的物理隔离，又使得天津本土民俗文化也能很好保持独立性

之所以说天津这座城市浪漫

是既有厚重的国际底蕴，又充满了市井的烟火气息，一个古今共存的矛盾统一体

也滋养出天津人骨子里的复杂与鲜活

所以

再来看津门天珺的处理方式其实非常精妙，他没有选择剥离其中任一元素，而是将整个意识形态技法化

所谓的：中魂西技

这也是为什么来到津门天珺给到人的第一眼

会是这样的

我特意拍了张有销售小姐的实景图，因为只有在人视角的维度，各位也才能真正感受到什么叫做置身全国第一门庭礼序

12米高的门庭结合横向26米前场区域

从而构成一个完整约450平的酒店式环岛落客区

都让这样尺度可以得到更强放大

但这也还只是空间的形似

位于光之门正中央的艺术装置

原型来自皇家华盖，其实是将古式藻井与西式穹顶结合，顶部中心又向下延伸出3个直径5.5米的金属圆环

分别对应世界时间、中国传统时间、中国标准时间

当三个圆环在同一时刻自下而上转动，长久凝望就仿佛是在透过光影和古今、中外对话

又因为整体环抱式设计

这些年在行业看过多少门头也没再见过这种质感的建筑品相了，建筑的亲人与威严同步存在，线条的细腻和恢宏一并交付

所以

创造仪式感只是第一步

保利天津整个产品部比较用心的地方就是，针对目前这样的产品线，都有传承和再造

而且几乎是每个区域都会有布局的优化和天津历史文化礼制的升华

于是当历史文化与保利呈现更大尺度和空间感的能力相叠加，围绕“光之门”、“花之门”与“水之门”，三重门仪串联起天津的百年风貌

也构成了津门天珺的产品哲思：场所精神

推门而入7.5米的维·海厅

也因为天津的发祥地是位于三河交汇处，是城市运势发端的起点

借鉴乾隆年间天津画卷《潞河督运图》，顶部灯饰造型的琉璃羽翼层叠如帆影，灯光透过肌理投射地面

如同千帆逐浪

包括维·芳厅“水之门”的设计，也是以维多利亚花园女王厅为母体

精心挑选景德镇冰裂纹陶板，定制调整7个色调实现色彩由下至上渐变，又与墙面内嵌的珐琅彩纹样相呼应

如海河流淌，美轮美奂

不做形式的复制，更多追求精神的共鸣

从而让每位天津客户产生一种强烈的身份认同和归属感

场所精神由此而来

02

有传承也有改良，做到这样对于一般开发商来说已经是优秀，但是在保利一切才刚刚开始

什么是项目投入度：

直接将手工上升到非遗级别

仔细看大门所在的位置，整体铜门高度10.4米复刻天津中国银行对称形制，来自国家非遗大师朱炳仁亲铸

而大门两侧珐琅彩执手

非遗珐琅彩制作过程

全部经由设计团队亲自下沉到源头从选材到把关非遗制作，利用非遗工艺掐丝珐琅镶嵌了9条锦鲤和5条金色的蝙蝠

都是非遗匠人以针代笔，将千年匠艺转换为可以触碰的温润

包括门板下端，是由数十名工匠人共同手工锻打而成的海浪纹理，每块纹样都需经折边、蚀刻、洒花、预氧化等18道工序

简直是叹为观止

类似这样的细节还有很多，就连局部装饰

两侧壁柱是迪加尔灰石材整切成麦穗造型，整个门面特邀非遗大师打造的珐琅彩花，经由自然风干也让每条纹理都是独一无二

其实这两年地产行业逐渐开始有了摒弃奢石元素的趋势

但我想说奢石不是原罪

为什么天津丽思卡尔顿被奉为经典

正是因为背后深厚的历史文脉、卓越的设计理念以及对细节的精细把控，能够把冰冷的石材转化成为有温度、有故事的空间艺术

津门天珺同样如此

所有线条的存在只是为了勾勒，而不是为了切割，内衬着背景空间显得熠熠生辉

甚至

这种非遗技法是可以遍布整个软装设计

哪怕是最不起眼的一张挂画、角落的一盏台灯、以及大漆桌面上的布品摆件

都不只是为了装点好看

就好比眼前这张彩贝艺术桌面

外圈是宝相花纹的现代转译，内圈则复刻了天津五大道民园广场的拱门造型

是的，你没看错，连桌面纹理的微雕也在最大程度致敬城市

每一处细节都是文化与质感的共生

而细节的存在又会产生量变到质变的情况

“中魂”为神，“西技”为用，当代生活方式加上国际审美的技法，这种体系最后又变成一种感觉交付给每一位客户

也是整个中魂西技内核所在

03

背后如何做到

就是当所有环节上变得无比复杂的时候，是对执行能力巨大的考验

来自全链条“重塑筋骨”

而这次在保利津门天珺，整体落地的颗粒度又有不同

有三个环节的根本性改变

首先区别于事后包装

整个津门天珺故事线共创是贯穿前端设计、工程以及后端营销，通过“两轴一环”、“五园”、“八院”的结构

建筑、景观、精装三专业拉通本质

就是让保利作为核心环节可以更好整合资源从而为项目输出指导方针

好比中央九河映翠的设计，女王客厅成为项目的视觉和情绪中心

而景观水池又作为天津水系脉络“九河汇聚”的载体，模拟出河流在天津大地上蜿蜒分布的自然之态

冬季飘雪时欣赏会更加震撼

于是整个景观体系如同一部徐徐展开的津门风情画卷，每个故事场景又融合在一起成为一体

整体项目的故事性非常完整

第二，关于设计理念彻底落位，这次保利将整体供应链穿透到加工厂级别

保利为了项目的品控能够达到极度严苛的标准，并且在落地环节不出现任何的变形，直接自己来到源头端自己选材

从选材定样到加工监督再到石材运输保护，派专人负责石材专项管控

包括艺术装置也是5次去到工厂，在与厂家多次沟通中修改灯光、旋转及金属网节点构造

这也是为什么项目超级符号会落位的如此极致

你几乎很难在地面找到一块一样的拼花

所谓感觉背后，都凝聚了几乎团队每个个体下沉到一线事无巨细的精细化管理

最后第三件事

在如此高规格并且全流程的运转模式下，内部还会保持每座城市天珺持续迭代

津门天珺大门如此尺度的呈现也是多轮迭代之后的结果，包括材料工艺、软装部品产品力都在持续做加法做迭代

也因为全链条重塑筋骨

让产品从总图适配到故事场景到美学符号到材料工艺再到节点构造都能够一以贯之

04

好了，看到这里我们反思一个核心问题

什么才是属地化

很多人会说是致敬城市，是对当地文化的二次演绎，这些当然都对，也才有了如此浓墨重彩的津派风格呈现

但任何时候都值得多问一个问题：我们做了属地化的风格演绎，是不是就放弃了很多基础的生活属性

本质上各种仪式感会占用大量用地来兑现好看的场景，但是我们在实现风格的时候，有没有考虑兼顾个体的舒适

所以对于项目而言，津派生活另一个重要考量

也没有忘记讲好“人”的故事

作为天津市中心陈塘板块容积率仅2.0，经过上百次总图规划迭代，最终确定西高东低错落布局，另外结合天津地库上抬新规

从而为社区释放出约2300平会所空间

之所以说满配逻辑

项目创造了多个天津唯一以及整个天津之最

——天津人均会所面积最大社区，天津唯一配备2+N 会所配套空间

——天津最奢侈会所，整体奢石用量最大，且非遗种类最多、加工工艺最复杂

——此外还是最能弘扬天津万国建筑博览魅力，也是天津唯一金属屋面系统的社区

这些都不是为了刻意彰显

相较于豪宅会所标配的泳池，津门天珺还是天津唯一配备赛事级网球场

要知道中国网球场的发源地就在天津，早在民国时期，首批参加网球竞技体育的中国女性就来自天津，未来也还会配备专业教练

打造一个更精英活力的社交剧场

当然这样的利好也不只是在室内，除了沿街商铺之外，大门两侧转角塔楼的设计未来也能作为社区功能的延续

对于保利津门天珺来说

津派的风格呈现并没有让他忘本，这样对于产品舒适度以及居住属性的品质感同样也和风格一起植入到这条产品线内

是让建筑与天津当地人群生活联系

植入在项目内部整个好房子体系包含恒久、舒适、智慧、健康、美学、邻里六大体系

就跟大家说几个细节

比如在140户型做到约45平方厅尺度，结合超大落地窗带来很好采光的同时

有没有感觉整体灯光也很温润

也因为天津很重视小孩教育，客厅射灯显色指数RA值均为95以上且可调节，让灯光显色无限趋近自然光，还原真实色彩

让孩子作业和家庭使用都能享受非常舒适的照明

包括更多看不见的隐蔽工程

比如体现在环保及静音，木作板材、木地板选材达到 E0级环保标准，甲醛释放≤0.5mg/L，卫生间、厨房配hdpe静音排水管；

当然更重要是因地制宜，因为临海天津夏季炎热多雨潮湿，冬季寒冷干燥，项目为客户专属定制五衡系统，打造衡温、衡净、衡洁、衡静、衡光确保四季舒适...

太多来不及细说都被纳入好房子范畴，但本质上都是用户生活居住的体验感

这才是真正意义上津派生活的精髓

保利是少有行业内为客户着想的开发商之一，这一点在天珺有很好的呈现

05

所以今天我们谈论保利，谈论津门天珺这个项目，到底在谈论什么

今年我们看到保利可以一年的时间在高端市场形成这么多品类项目的同时落地

而且无一失手

这些都是结果

但是我们需要窥视到对于这些结果保利为此投入的机制和代价，整个保利体系正在一个独特的机制中快速运转

站在2025年这个时间节点，保利已经连续三年位居行业第一

很多人归结于背后规模

但我想今天各位看完整个津门天珺也会和我有一样的感受：

产品力成就品牌力

单盘是一家企业的战术，也是一家企业的战略本身

不久前才跟各位分享了保利集团的战略，然后我们就看见这件事在保利天津这个项目如此彻头彻尾的执行

所有这些战略都在此刻被真实兑现

最后给各位看一段话，是关于介绍保利津门天珺的由来

凡铭刻进一座城市内核的经典作品

都是当代技艺与城市底蕴传承的琴瑟和鸣

如何传承这座城市的底蕴

如何回应这座城市里曾经发生的故事

如何演绎这座城市里应有的根骨文化

如何提取这座城市应有的符号气质

对城市发展的愿景、对土地生命力的尊敬、对城市文化的敬仰

保利·津门天珺 正是由此诞生

我想这才是这个项目金贵的地方

你看不到任何对产品的复制，更多的，反而是兑现一个个真实具象的满腔热血

这是保利一次行业内豪宅产品模式的高标准输出

也会是开始

以上为正文，来自Moon

这是真叫卢俊公众号的第6288篇原创文章

免责声明：文中所涉及宣传资料为要约邀请，效果图的景观风格、布局效果等，并非开发商最终交付，仅供参考不作为销售承诺，因建筑规划、设计变更原因，以上示意图、效果图、实景拍摄图、文字今后可能有所修改、变更、调整，开发商不再另行通知，敬请关注相关最新宣传资料，买卖双方权利义务以双方签订的商品房买卖合同约定为准。发布时间：2025年10月