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——【北京中建·运河玖院】——
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【运河玖院】项目笔记 | 板块 | 106-260m²户型

01--基础资料

运河玖院鸟瞰图

02--区域介绍

项目位置图

片区规划图

地铁配套

地铁6号线北运河东站约300米（已运营）

在建22号线、M101线，规划S6线- 当前即享成熟轨交网络。

交通配套

紧邻副中心站枢纽东侧约530米，步行5-7分钟直达。

枢纽集成6条轨道交通+3条城际铁路（2025年底全面运营）

京通快速、广渠快速路环绕，运通隧道15分钟达东四环- 通燕高速30分钟。至首都机场，自驾侧重东向及机场方向。

教育配套

北京小学、人大附小、首师大附中（步行1-1.5公里）、德宏国际学校、中加国际学校（3公里内）、东侧规划引入海淀六小强名校（202509官宣）

商业配套

副中心站枢纽综合体-步行5分钟；集成万象汇、超级合生汇（建设中）；通州万达广场、远洋乐堤港3公里内；湾里·王府井奥莱（2025下半年开）步行10分钟

医疗配套

安贞医院通州院区（三甲，车程约1.8公里）

友谊医院通州院区（三甲，车程约2.5公里）

东直门医院通州院区（三甲，车程约3公里）

公园和景区配套

大运河森林公园（步行15分钟）

城市绿心森林公园（北京首个全域零碳公园）

副中心三大文化建筑（艺术中心/图书馆/大运河博物馆）2025年底投用

发展规划内容

城市副中心交通枢纽地上将建设约139万平方米的综合体商业，地下则配备约50万平方米的商业配套。此外，万象汇、超级合生汇()（建设中、几百米距离）、远洋乐堤港、爱琴海购物公园等副中心百亿级商业综合体“湾里”也将陆续亮相，集奥莱购物、主题娱乐、高端酒店于一体，为居民提供丰富的购物和休闲选择。

户型解析

优点： 1.空间利用率高得房率约90%，通过设备平台、阳台等赠送面积，实际使用率提升约14.4%，南向三面宽设计（客厅+双卧朝南），采光通风优秀。

2.创新设计客厅连接5.75米宽景观阳台，搭配270°弧形转角落地窗，视野开阔；LDK一体化布局（客餐厨联动），增强家庭互动空间。

3.刚改主力款，三开间朝南，主卧带独立卫浴，阳台连接客厅，采光通风不错，适合三口之家。

优点：1.刚改主力款，三开间朝南，主卧带独立卫浴，阳台连接客厅，采光通风不错，适合三口之家。

2，空间利用率高得房率约90%，通过设备平台、阳台等赠送面积，实际使用率提升约14.4%，南向三面宽设计（客厅+双卧朝南），采光通风优秀。

3.创新设计客厅连接5.75米宽景观阳台，搭配270°弧形转角落地窗，视野开阔；LDK一体化布局（客餐厨联动），增强家庭互动空间。

优点：1.150平米是方正四居，入户独立玄关，隐私性更强。南向两个卧室套间，三个空间格局有内阳台的赠送。

2.北向的两间卧室有设备平台的赠送，客卫干湿三分离，非常实用。

优点：1.182平米也是四居设计，入户子母门，南向的整体面宽15米，客厅是弧形落地窗设计，西侧是飘窗的设计，剩下的两间卧室都是套间的设计。主卧空间非常奢侈，超大衣帽间，主卫的空间也是朝南的，还是双台盆＋浴缸的设计。

2.北向的两间卧室也是有设备平台的，客卫干湿分离，厨房的空间也是非常大，还有独立的餐厅设计，餐厅也是有窗的，且带飘窗的赠送。

优点：1.207平米是南向四面宽的设计，入户双开门，独立玄关，归家仪式拉满。这个户型主打宽景视野和社交空间，南向整体面宽约16.9米。客厅和次卧是有外阳台的设计，主卧的入户门是双开门的设计，还是弧形落地窗，主卫的窗都是弧形的设计。

2.北向的卧室也有设备平台的设计，厨房是社交厨房，还有独立的餐厅空间。

优点：1.260平米的户型是项目最大户型，也是观运河的大平层。电梯单独入户，双开大门。最亮眼的肯定是客厅的270°观景阳台，客厅南侧和西侧都有门通往阳台。南向还有两个套间，主卧的空间更是奢侈，双开门，步入式衣帽间，主卫朝南，干湿分离，还有双台盆＋浴缸的设计。

2.北向的两间卧室有设备平台的赠送，客卫虽是暗卫，但多出一个家政间或保姆间的设计，厨房面宽也很给力，岛台的设计，中西厨分离，独立的餐厅空间，也可以观河景。

户型楼座对位图

（1）临河地块首推250㎡：四居，24F/25F，西边户无遮挡-客厅7米，南向 17.5米（五面宽），层高3.5米-偶数层：南向 + 西向观河（无遮挡，观河稍优于奇数层）；-奇数层：西侧 + 北侧观河；-偶数层36套（观河27套）奇数层35套（观河29套）

-独立电梯厅，270°弧形转角落地窗（外推20公分）+1.8 米观景露台，装修配置最高（溢价户型，全北京高端买家必关注）

200㎡：四居，24F/25F，东边户无遮挡

-客厅6.1米，南向16.9米（四面宽），层高3.5米

-偶数层：观景露台连主卧 / 次卧（私密性弱，带大花池，观河优于奇数层）；

-奇数层：观景露台连客厅 / 次卧（私密性强，无花池） 偶数层36套（观河27套）奇数层35套（观河29套）

-独立电梯厅；主卧落地窗外推20公分；整体赠送约34-40㎡；观河性价比之王

175㎡：四居，17层小高层

-客厅5.7米，南向15米（四面宽），层高3.2米

-二线临河，观河需 “插空”注意:没有大观景台了

-约51套（占比6%）

-独立电梯厅；客厅 270° 弧形转角窗 + 南向3处花池；格局优于朱房 180㎡；客厅、餐厅大面积飘窗赠送，整体赠送约35㎡

（2）不临河地块

150㎡：四居，非临河一排，中间户；南向面宽12.9米（客厅5.7米），主卧套面宽3.9米；有独立玄关，南向内嵌阳台+北向设备平台的赠送

155㎡：四居边户：南向面宽13.4米（客厅5.7米），层高3.2米，户型格局与150平基本一致，但155平边户主卧套是带270度弧形观景窗，主卧面宽尺度大，4.4米。

122㎡：四居，客厅面宽4.4米，主卧面宽3.9米，层高3.1米（三面宽，四叶草格局）整体赠送面积约20㎡，地块楼王位置；或有零星观河角度；最小房间 9.6㎡，约232套（占比27%）

主力户型

105㎡：三居边户，客厅面宽4米，主卧3.9米，层高3.1米，整体赠送面积约18㎡；宽U厨房（比122㎡敞亮）；带家政间（优于122/108㎡）；建议避开临近十字路口楼栋，约151套（18%）。

产品功能介绍：

中建·运河玖院汇聚了世界大师的力量，与里表都会、CCD郑中设计事务所、DDON笛东、PTA柏涛设计等世界知名设计团队携手合作，共同撰写了北京滨水人居的恒产封面。这些大师团队以其卓越的设计理念和精湛的技艺，为项目注入了独特的艺术魅力。

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