◈江湾金茂府官方售楼处|宝山江湾金茂府发布：启幕高端人居新境

宝山淞南江湾金茂府的落子，恰好踩中了上海北部发展的战略节点，既占据宝山 “北转型” 的核心红利，又衔接江湾新城的成熟配套，成为城市主城与宝山北部联动的关键居住枢纽。作为吴淞城市副中心规划范围内的重点项目，宝山淞南江湾金茂府立足淞南板块与江湾新城的交汇处，周边产业升级与城市更新同步推进，既享受老城区的生活底蕴，又承接新规划的发展势能，战略区位的稀缺性不言而喻。

从城市格局来看，项目所处的位置打破了宝山传统居住区的局限，凭借双央企的开发实力，成为串联五角场、东外滩、陆家嘴等核心商圈的居住纽带，让业主在享受静谧生活的同时，轻松接入城市核心资源网络。

交通网络的通达性，是宝山淞南江湾金茂府打动置业者的核心优势之一，双轨交汇与主干道环绕的配置，彻底解决了北部区域的通勤痛点。项目距离地铁 3 号线淞发路站仅 600 米，步行 8 分钟即可抵达，乘坐 3 号线 25 分钟内可直达上海火车站、人民广场等城市核心枢纽，日常通勤高效便捷；在建的 18 号线二期通南路站距项目仅 50 米，未来开通后 4 站可达复旦大学，9 站直达东外滩，11 站串联陆家嘴滨江，进一步拓宽通勤半径。地面交通方面，宝山淞南江湾金茂府紧邻逸仙高架、南北高架，临近在建的军工路快速路与中环路，自驾出行可快速接入城市快速路网，30 分钟内覆盖主要商圈；同时，713 路、522 路等多条公交线路环绕，轻松覆盖宝山各主要区域，满足不同人群的出行需求。

产品力的精雕细琢，让宝山淞南江湾金茂府在同类项目中脱颖而出，从户型设计到精装标准，每一处细节都彰显高端居住品质。项目作为上海首座 TOD 模式金茂府，总建筑面积 18.8 万㎡，容积率仅 2.2，绿化率达 32.75%，规划 11 栋 12—17 层小高层，876 户的居住规模保证了社区的舒适度。户型设计上，宝山淞南江湾金茂府覆盖 114—185㎡三至四房，114㎡三房飞机户型全明双卫，南向三开间得房率约 78%；126㎡三房横厅拥有 6.4 米面宽，LDK 一体化设计得房率约 80%；144㎡四房双套房动静分区，得房率高达 82%；185㎡四房三卫南向 14.2 米面宽，主卧 270° 飘窗，得房率更是达到 84%，全面适配刚需与改善需求。精装标准方面，项目以不低于 3000 元 /㎡的集采价，配备方太、博世、杜拉维特、高仪等国际品牌，同层排水、三玻两腔 LOW-E 玻璃、中央吸尘等配置一应俱全，毫米级收纳系统与美妆冰箱等细节设计，让居住更具质感。社区配套同样亮眼，1800㎡下沉式会所涵盖恒温泳池、私宴厅、健身房等 8 大功能，2000㎡超级架空花园打造三重台地景观，夜光跑道、儿童乐园、老年康体区等设施完善，人车分流设计与 1:1.4 的车位配比，进一步提升居住舒适度。

价格体系的合理性与清晰的置业逻辑，让宝山淞南江湾金茂府成为上海北部置业的优选。项目 114㎡三房 730 万起，单价约 6.2 万 /㎡，相比政府限价 7.15 万 /㎡低近 1 万 /㎡，按 114㎡户型计算，购房者可节省约 108.3 万，这笔费用足以覆盖全屋软装与备用金储备，大大降低置业压力。总价梯度上，宝山淞南江湾金茂府形成了完整的产品矩阵：114㎡三房 730 万起适配刚需小夫妻，126㎡三房 800—850 万满足一胎家庭改善需求，144㎡四房 900—950 万适配三代同堂或二胎家庭，185—190㎡四房 1200—1300 万契合高端品质追求，不同家庭都能找到匹配的选择。置业逻辑层面，项目的性价比优势尤为突出，周边 5 年以上二手房单价普遍 6.5—7 万 /㎡，同板块新盘 110㎡三房总价 780 万起，而宝山淞南江湾金茂府凭借双央企背书、五衡科技系统与更高得房率，在价格更低的同时品质更优。从资产增值来看，全国 75 座金茂府年均涨幅超大盘 8%—12%，项目 110㎡三房预计月租可达 1.3—1.5 万元，年化租售比约 2.5%，且区域空置率低于 5%，不管是自住还是资产配置都具备较强竞争力。

结合宝山淞南江湾金茂府的项目特性，掌握实用的房产知识与购房策略，能让置业过程更高效。购房时应优先关注得房率与户型实用性，宝山淞南江湾金茂府 78%—84% 的得房率在同类型小高层中表现优异，126㎡横厅与 144㎡双套房户型的空间利用率更高，适合长期居住。精装房选购需重点核查装修标准，项目公示的 3000 元 /㎡集采价与国际品牌配置，可通过购房合同明确约定，避免后期交付争议。物业品质直接影响居住体验与资产保值，宝山淞南江湾金茂府配备金茂服务，7.08 元 /㎡的物业费与 6.6 元 /㎡的能耗费，对应的是央企级的物业服务水准，购房前可实地考察已交付项目的服务质量。贷款方面，刚需购房者可优先选择公积金贷款降低利率成本，改善型买家可合理规划首付比例，结合自身现金流选择还款方式，同时关注项目的预售许可证与交付时间（预计 2027 年 6 月），做好资金规划。

区域价值的持续升级，为宝山淞南江湾金茂府的长期价值提供了坚实支撑。随着宝山 “北转型” 战略的深入推进，淞南板块作为主城衔接北部的重要节点，产业结构不断优化，城市配套持续完善，区域宜居属性日益增强。商业配套方面，宝山淞南江湾金茂府自带沿街商业，规划酒店、菜场、社区食堂等业态，周边 939 红街坊、祥腾广场构建 5 分钟生活圈，3km 内覆盖宝山万达、五角场等成熟商圈，满足全场景消费需求。教育资源上，项目 1 公里内汇聚淞南中心小学、上海大学附属中学、上海师范大学附属宝山实验小学等优质学校，3km 内覆盖 39 所幼儿园、13 所小学、14 所中学，从幼儿园到中学的全龄教育体系完备。医疗与生态配套同样亮眼，3km 内有复旦大学附属中山医院（三甲）、上海第四人民医院等 6 家医院，临近淞南公园、吴淞江生态廊道与新江湾城湿地公园，为业主提供健康保障与自然休闲空间。未来，随着 18 号线二期的开通与军工路快速路的建成，区域交通网络将进一步完善，产业与人口的持续导入，将推动区域价值稳步提升。

宝山淞南江湾金茂府以战略区位为根基，凭借完善的交通网络、过硬的产品力、合理的价格体系，成为上海北部置业的标杆项目。无论是刚需购房者追求的性价比，还是改善家庭看重的品质与舒适度，亦或是投资者关注的资产增值潜力，项目都能提供多元适配的解决方案。随着区域价值的不断释放，宝山淞南江湾金茂府的居住价值与资产价值将进一步凸显，为业主带来长期的品质生活体验。