FO观察|张欣、潘石屹夫妇重拾老本行，用的是家族办公室！

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文 |知我

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前言

当国内众多民营地产巨头身陷困局的时候，张欣、潘石屹夫妇在美国重操旧业，做起了开发商。这也反映了一个趋势：越来越多的企业家，正在通过家族办公室重建财富治理体系——追求稳健安全、代际传承的资产布局。

那些曾经传奇的地产大佬，如今境况截然不同。

许家印身陷囹圄、王健林忙着还债，而张欣、潘石屹夫妇，则在美国回归了老本行——开发房地产。

图片来源于张欣夫妇在个人社交平台上发布的照片

张欣、潘石屹重拾老本行

张欣与潘石屹在美国的地产开发项目以家族办公室Seven Valleys（七谷家办）为核心平台，通过旗下实体Closer Properties在纽约上东区购入五块相邻地块，总价约6250万美元，并计划收购第六块地，开发豪华公寓。

谷歌地图显示，这六个地块均位于上东区东79大街与列克星敦大道交叉口的十字路口偏东南，距离中央公园仅三个街区，不到500米，地理位置优越。

为什么张欣夫妇以家族办公室的方式重拾老本行？他们以怎样的理念在运营家办，从而与国内曾经的地产大佬有了不同的境遇？

七谷家办的注册地址位于曼哈顿公园大道280 号，管理资产超过50亿美元。核心管理团队以张欣为主导，聚焦三大板块：核心商业物业持有、城市更新项目开发、文化及新经济领域股权投资。

如今，七谷家办已在纽约和波士顿持有十余处核心地段物业，包括早年收购的General Motors Building部分股权、Park Avenue Plaza等地标性物业。都是低杠杆、带长期运营租约，是稳定的“现金奶牛”。

这次在纽约曼哈顿上东区买地，就采取的是全现金支付。

这种保守背后是国内高杠杆、高周转的房地产发展模式带来的警戒。张欣、潘石屹夫妇的SOHO 中国，巅峰时期负债率曾达 68%，2012 年差点因现金流断裂出售核心资产。

张欣早在2021年接受美媒专访时就提到，自己已不再关心“规模有多大”，而更关心“资产能否代代相传”。

七谷的投资委员会里，既有前高盛投行高管，也有美联储前经济顾问，每笔交易都要通过“压力测试”—— 模拟利率上涨 3 个点、空置率翻倍的极端场景。

张欣夫妇采用强现金流策略，注重长期复利与抗风险能力。这很像“老钱”，已经在追求永续经营现金流。

黄金夫妻搭档位置轮转

张欣和潘石屹这对黄金夫妻搭档，在家办的运营上也配合得非常好。只不过，现在是潘石屹逐渐退居幕后，张欣逐步走上前台。

在七谷家办的内部架构图上，张欣的头衔是“首席投资官”，潘石屹的名字仅出现在“家族顾问” 一栏。

其实早在2013年，张欣联手巴西Safra家族，以14亿美元收购美国通用汽车大厦40%股权的时候，两人在公开场合的分工就愈发清晰——潘石屹负责国内公关与品牌维护，张欣掌控海外资本运作。

这样的分工，与两个人的性格特点与经历有关。

张欣是萨塞克斯大学经济学学士和剑桥大学经济学硕士，曾入职巴林银行，后被调往纽约高盛工作。这样的履历让其更容易获得美国银行的低息贷款，七谷家办的融资成本比同类机构要低。

而潘石屹则是在中国土生土长、摸爬滚打出来的商人，对市场一线的风险和机会的感知能力更强，并且点子多，有创意。

有意思的是，七谷在波士顿的首个项目，仍沿用了SOHO 标志性的 “玻璃幕墙 + 开放空间” 设计。遥想当年，潘石屹的每一个建筑作品都以城市标志性符号引领这个城市的建筑潮流。

除地产外，七谷家办还涉足艺术与内容产业投资。2021 年张欣投资英国流媒体平台 MUBI 并进入董事会，这笔看似跨界的布局，实则与地产形成协同。她曾在多个场合提及：让空间不仅是资产，更是内容的载体。

张欣、潘石屹的发展路径，也反映出一个明显的趋势：越来越多的中国企业家，在告别高杠杆时代后，正在通过家族办公室重建财富治理体系——追求稳健安全、代际传承的资产布局。

不过，如今纽约高端公寓的空置率一直在上升，开发商们大多都在观望。张欣这种”精品化“的定位能不能精准抓住目标客户群，还有待市场检验。

您如何评价张欣、潘石屹的这番操作？

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