13.6万/㎡击穿深圳湾顶豪信仰，华润新盘如何接招？

一场法拍，一次心惊，深圳湾的豪宅神话似乎正在改写剧本。

10月28日，法拍平台上的一场竞拍，吸引了深圳豪宅圈的目光。

华润深圳湾悦府二期一套约225平方米的房产，经过46次激烈竞价，最终以约3070万元的总价落槌，单价仅13.59万元/平方米。

而就在一年前，同样面积的户型中楼层还曾卖出4400万元，成交单价高达19.56万元/平方米。

这套法拍房的买家，账面浮盈近千万元，堪称“捡漏王”。而原本坚不可摧的深圳湾顶豪价格体系，也在这一刻被撕开了一道口子。

深圳湾神话破灭？

“天都塌下来了”，这是中介们在朋友圈的哀嚎。

确实，当深圳湾的顶豪价格从25万+/平方米的高峰跌至13.59万元/平方米，难免引发一场地震。

深圳湾华润悦府。乐居摄

这套引起轰动的法拍房位于柏瑞花园（即华润深圳湾悦府二期），朝向东南的低楼层三房单位，算是深圳湾的次新顶豪。

项目于2017年入市，整体均价约12万元/平方米。也就是说，这套法拍房的成交价几乎回到了八年前的开盘水平。

根据查档文件，登记日期在2020年8月份，登记价格约为2169万元。这么来看，五年期间账面浮盈有1000万。

但是，对比2021年房价最鼎盛时期，该项目最高成交价曾去到25万+/平方米，此次成交价已遭腰斩。

不过，“腰斩”更多是相对于2021年疯狂高点而言。从实际市场价值看，这套房仍然存在捡漏空间。

以同样面积225平方米的户型为例，在多个数据平台，该户型在2024年10月成交了两套房源：一套中低楼层、朝西，成交总价3700万元；另一套中楼层、朝东，成交总价4400万元。

法拍的这套房是低楼层、东南朝向，市场价应介于上述两套房源之间。买家以3070万元拿下，相比当前市场价，确实相当于“躺赚一千万”。

深圳湾顶豪的集体焦虑

悦府二期的法拍情况并非孤例。

整个深圳湾的豪宅市场，正经历一场价值重估。

10月中旬，一套双玺二期的高楼层法拍房，同样引发了行业巨大震荡，但这一次添加了些许的悲剧色彩。

同一套房源，4年的时间被法拍两次，而第二次起拍价格比第一次成交价格，缩水了近5000万。这套房源将在11月25日开拍。

尽管深圳的豪宅成交在全国范围内排名前三，但实际上购买力远达不到上海、北京那么的强劲。

根据克而瑞数据监控，今年前三季度的北上深千万级别新建商品住宅成交量来看，深圳超1000万级别的成交占全市10%左右，而超过3000万以上的成交量占比不足1%。

在二手房市场，近年成交价格也遭到重创。

在翡翠海岸，一套89平方米房源近日以1420万元总价成交，单价跌破16万元/平方米。而4年前，该小区曾卖出约29万元/平方米的高价，跌幅约45%。

翡翠海岸价格下跌的背后，有两个关键因素：一是小区前面正在建设的中信元湾府，未来将遮挡部分楼栋的一线海景；二是短期施工噪音困扰。

“海景”作为深圳湾豪宅的核心卖点，正在因新项目建设而打折扣。有业主已经开始行动，加速卖房，有的甚至打算之后再去打新中信元湾府。

华润城润玺一期。乐居摄

同样，10月17日成交的润玺花园一期，一套172.86平方米的户型拍出了2309万元的价格，折合单价约13.4万元/平方米。

而相同面积段的房源，在今年4月份二手房市场中，成交价约为2535万元。法拍价低于市场价226万元，虽价差不如悦府那么大，但仍吸引了近3万人围观。

华润新盘的挑战

面对悦府二期的法拍情况，华润即将推出的深圳湾·沄玺花园面临新的市场环境。

这个由华润与中海联合打造的250米摩天地标，位于南山区粤海街道，占地3.85万平方米，总建面26.3万平方米，规划5栋超高层住宅，采用全玻璃幕墙设计。

项目主打200平方米以上大平层，预估均价15-16万元/平方米，总价2700万元起。

据悉，目前在春笋已经有临时展厅，上周末开门迎客，门槛资产验资1000万元，1V1的专人接待，样板房也将在11月初正式亮相。

与悦府二期相比，沄玺花园的定价显然已考虑到了当前市场的变化。但项目自身的几个特点值得关注：

首先是景观视野。高层可270°俯瞰深圳湾海景及人才公园，但中低层受东侧阿里中心、中建科工大厦遮挡，100米以上才无遮挡。

其次是居住密度。项目容积率高达7.59，限高250米，居住密度较大。对现在控制在3.1的“好房子”来说，舒适度相对较差。

最后，周边工地施工期长（预计2026年竣工），短期环境嘈杂。

华润悦府二期。乐居摄

此外，去年末华润悦府二期爆炸的阴霾仍未散去，几百户受到影响的业主仍漂泊在外。这一声巨响，让深圳超高层住宅的安全问题，再一次被置于聚光灯下。

在未来，深圳湾作为深圳顶豪代表的地位仍然不会改变。

但价格体系受冲击的背景下，沄玺花园如何突围，成为市场关注的焦点。