东小口宅地返场，北京城建+铭嘉28亿底价摘得！

大家帮2025年北京土地的第30篇推送

被誉为“昌平南区域最后一块住宅拼图”的东小口，在时隔5年半后再次迎来宅地成交。

刚刚，昌平东小口0001地块被北京城建+铭嘉联合体拿下，至此2025年北京土拍宅地成交量更新至31宗，总成交金额达到1499.42亿元。

2025北京土拍成交地图

具体的成交信息是↓↓↓

地块名称 ： 昌平区东小口镇贺村中滩村组团B地块重点村旧村改造项目CP02-0405-0001地块

拿地房企：北京城建+铭嘉；

成交金额：28.09亿元（底价）；

住宅楼面价：3.22万/平。

东小口上一次出让宅地，还要追溯到2020年2月份，彼时北京新房“限竞房时代”，经过五年多的时间，时移世易，北京楼市也迎来“好房子时代”。

东小口0001地块全景图

东小口0001地块，面对住宅持续断供的东小口板块，也恰好赶上了“好房子”政策，能否为东小口带来焕新？

先来看地块本身。

今天成交的东小口0001地块，曾经和0002、0005地块一起出现在北京2025年第五批次拟供地名单中。

北京第五批次昌平东小口地块名单

彼时，包哥收到的消息是，规划建面15.62万平的0002地块会打头阵。

但经历“返场”过程后，3块地中最小的0001地块被摆上货架，更大的0002、0005则选择暂时“隐身”。

今天北京城建联合嘉铭拿下的0001地块，用地规模3.13万平，地上建筑规模8.78万平，建筑高度60米。

东小口0001地块基本信息

而且东小口地块比较纯粹，除了需要配建一处500平的社区管理服务用房外，再无其他任何配建。

最后的住宅部分建筑面积达到8.72万平，以套均100平建筑面积来算，是一个800套+小区的体量。

0001地块的容积率不低，达到2.8，但地块周边方圆1公里范围内，拥有东小口城市休闲公园、东小口森林公园、贺新公园、太平郊野公园等四个大型公园，一定程度上也“中和”了高容积率带来的压抑感。

东小口地块位置图

而且东小口0001地块北距北五环仅3公里，其所在的东小口板块地处昌平，但西侧就是海淀，东侧就是朝阳，被称为“黄金三角区”。

这一区位使其能够同时承接西二旗、后厂村与望京商务区的外溢住房需求。

交通方面，在建的地铁13B号线东小口站（工程名：建材城东站）距离地块直线约1公里，计划于2026年通车。

该线路向西5站可直达西二旗，向东3站可达望京西。同期建设的市域铁路S7东北环线也将提升区域至国贸商圈的通勤便利性。

13号线扩能提升示意图

商业配套方面，西三旗万象汇已开业，距离0001地块直线600米左右，能够满足居民日常购物需求。

东小口0001地块区位图

教育资源的短板也将得到弥补——规划中的北京一零一中学新校区将落户东小口0007地块，这是一所12年一贯制学校，将填补区域优质教育资源的空白。

此外，0001住宅地东南侧，还同步配建11万㎡产业用地，旨在创造数千高质量就业岗位，有效实现“职住平衡”，破解睡城困境。

还有0001地块北侧的海淀区域，还有中国工商银行业务研发中心、百斯特信息中心、科大新兴产业技术研究院中试基地等产业聚集。

而且在东小口大的规划中，还规划了60万㎡“顾问城”，聚焦数字经济研发、科技服务等高端产业。

东小口区域规划图

可以说，东小口这种“住宅+名校+产业”三位一体的规划模式，在北五环外极具稀缺性。

最后，咱们再看看价格。

东小口地块的总出让价是28.09亿，粗算住宅楼面价是3.22万/平。

3.22万/平的楼面价，相较于2020年同区域绿城地块（奥海明月）的3.74万/㎡和首开地块（奥森ONE）的3.8万/㎡，低大概14%-15%。

拿地的住宅成本价比五年前每平低了五六千块。

地块东侧的奥森ONE和奥海明月2021年的成交均价分别为5.8万/平和5.9万/平。

数据源自地产营销人

如果0001地块项目住宅还按照6万/平左右的价格卖，有足够的利润缝差。

当然，0001地块因为拿地价便宜，再加上地块不限价，所以未来也有非常充分的定价主动性。

而新地块周边的新房二手房方面呢，我们找不到太多的对比。

其中奥森ONE和奥海明月是限竞房时代的产物，两个项目都是2023年交房，按照“五年限售期”，二手房能进入市场流通大概在2028年。

其中奥森ONE有2263套，奥海明月有1908套，只两个限竞房项目，就有超4100套房子，这对于新地块未来面临的二手房流通，会是压力。

另外，新地块北侧直线2公里左右的回龙观板块的新房紫金书院，目前尾盘的成交均价大概在5.6万/平。

东小口地块周边二手房分布

而新地块周边的二手房方面，具备参考性的不多。

地块东侧的森林大第，20年+楼龄的项目，二手房挂牌均价4.3万/平，中东路121号院1区二手房挂牌均价在4.8万/平左右。

此外，新地块东北侧华鸿家园二手房挂牌均价在7.1万/平左右，富力桃园也在7万/平左右，但这些项目都属于海淀，基本上不存在可比性。

综合来分析，东小口地块自身具备“产业+交通+教育+生态+商业”等传统的区域优势，此外区域内长期没有纯住宅用地供应本身也有购房需求的积攒。

最重要的是，东小口地块因为底价拿地，住宅楼面价只有3.2万/平，即使在市场环境下行的当下，卖不到巅峰期的价格，也能有充分的利润空间。

这个充分的利润空间，也能反哺北京城建在项目“好房子”产品打造上更加游刃有余，尤其是东小口的新房还停留在“限竞房时代”。

北京城建在东小口，只要用心做产品，就能是区域第一个吃螃蟹的人。

以上。

个人观点 仅供参考