火热热搜中！深城投湾流大厦官方售楼处发布：前海湾顶级高端商办

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#01

「 项目概况 」

深城投湾流大厦，地处粤港澳大湾区宝安中心滨海片区，东临宝中中轴文化带，南瞰前海湾，在深圳新兴的宝安商务区中，大厦耸立于林立的高楼之间，和易尚国际、海纳百川等项目交相辉映。

项目总用地面积约5000平米，总建筑面积约4.5万平米，建筑总高度99.85米，地上22层，地下3层，由地下室、商业配套和办公塔楼三部分功能组成。

建筑师以匠心及对周边环境的深刻理解，采用方形体块和屋顶花园交错咬合的独特建筑造型，最大限度地吸纳东南向的湾区景观，将建筑与周围的自然环境、城市景观和湾区特色融为一体，体现了整个项目对和谐共生的追求与向往。

#02

「设计目标

项目坐落于宝中商务中心区的核心地带，尽管与周边建筑的最小间距仅25米，且面临体量、高度、沿街面及交通等多重限制，但其独特的东南角湾区景观优势成为我们设计的核心焦点。在这样一个商办项目云集的片区中，如何借助这一景观优势，将项目的内在价值最大化，使其独树一帜，成为我们的主要设计挑战和目标。

深圳市深城投鹏裕投资有限公司，以品质为基石，携手香港严讯奇建筑师事务所、奥意建筑工程有限公司、CCD郑中设计、SED新西林景观设计等业界翘楚，共同组成了一支实力强大的设计团队。其中，奥意建筑作为建筑设计单位，肩负着五方责任主体之一的重任。

从2019年的产品策划到2022年的竣工交付，历时四年的精心打磨，奥意设计团队秉持着对产品价值的执着追求，全程参与研究、探讨、设计、深化和施工。他们以精工细作、勇于钻研的精神，成功打造了湾流精品，实现了建筑形象、第五立面、办公空间、商业空间及停车空间的高价值。

这一成就的取得，离不开项目团队的极“紧”设计和极“松”设计的巧妙运用。在受限的外部条件下，他们通过紧凑的布局和高效的空间规划，充分挖掘每一寸土地的价值；同时，他们又通过松弛的景观设计和开放的视野，让项目与周边环境和谐共生，实现了内在价值与外在环境的完美融合。

#03

「设计价值实现

1、极“紧”设计

（1）极紧核心筒精细化设计

项目坐落于一个约50米X90米的梯形狭长地块，经建筑退线后，塔楼面宽缩减至27米。在有限的建筑平面内，我们确保了每层约1500平米的标准层面积，并将宽敞舒适的“松”空间留给办公与休闲区域。为了实现这一目标，我们采取了极“紧”的核心筒与交通布局设计。

建筑平面巧妙地采用了偏筒布局，将核心筒置于价值相对较低的西侧中部。办公交通流线则采用了一字型布局，走道宽度设定为1.8米，在符合规范的同时，最大化地减少了塔楼内的交通占用面积。

为了满足高效办公的垂直交通需求，建筑内部高低分区设计，有限的核心筒内需要考虑两部疏散楼梯及前室、一台消防电梯、四台高区电梯和三台低区电梯及其电梯厅、卫生间、茶水间、机电管井、室外设备平台等功能区域。在确保电梯厅舒适度的前提下，我们对核心筒的设计要素均进行了极“紧”的精细化设计，包括：a.对楼电梯组合排布方案及效率的比选研究；b.核心筒空间出入的便识性；c.对分区电梯厅、室外透空、建筑夹层等空间的充分利用；d.卫生间内部各种尺寸的细部推敲以满足人性化使用；e.机房及管井的精细化布置及尺寸推敲，兼顾进出管线对空间净高的影响；f.VRV室外空调设备的隐藏和便于检修的考虑等等。

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（2）极紧的地下室精细化设计

本项目在地下室设计方面展现了极高的精细化与紧凑性。面对有限地下空间，我们精心规划，仅设置了三层地下室，在满足300辆停车容量要求下，地下室层高和面积都做到极致，地下室总面积12980平米，地下室层高分别为5.3米、3.8米、3.6米，在尚需考虑人防的条件下，平均单个停车位指标仅为43平米，从而为地下室的建设节省了大量的建造成本。

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为了最大化发挥项目南北临街的商业价值，减少汽车坡道对首层商铺和大堂的影响，我们以极“紧”的设计理念，精心规划了车行出入口的位置，将所有车行出入口均组织在价值相对较低的西侧，两个坡道的设计也尽可能在三维空间上相互避让，在地下室均衡布置，确保了地下室各层车行交通的高效有序。

在结构和机电的精细化设计上，一方面，为避免结构转换、争取设备空间高度，我们将设备用房全部布置在不规则柱网的下部，并进行了精细化的三维空间BIM管线综合设计。结合结构的叠层、降板、抬板处理以及地下二~三层的无梁楼盖设计，我们不仅满足了规范要求和设备维护需求，更将结构与设备空间的配合做到了极致的紧凑。另一方面，设计师结合停车区布局不断优化结构柱跨及截面尺寸，为停车区域创造了更多规整、高效的空间，使得停车效率最大化。

（3）极紧的塔楼机电精细化设计

为了将项目的价值发挥到极致，机电的极紧设计也是至关重要的。为了降低中央空调对办公空间净高的影响，同时提高办公空调使用的灵活性，项目地上部分塔楼部分采用了VRV空调系统，对于室外空调机的摆放，设计师从方案整体效果的角度出发，巧妙利用核心筒室外透空区域、屋面特定区域和裙房特定区域做了精细化的隐藏和紧凑设计。其中，商业区域的室外空调机避开了裙房珍贵的屋顶花园，利用室外楼梯下方和裙房夹层进行摆放，确保了美观与实用性的双重提升；塔楼下部区域空调机则巧妙地设置在核心筒外的室外透空区域，既确保了通风散热效果，又实现了空间的合理利用。塔楼上部区域空调机则选择了对景观影响较小的屋面西南角，以紧凑的方式摆放。

为了进一步提升商铺的吸引力，我们为所有商铺都考虑了燃气入户的设计，并确保这一设计不会对外立面的品质产生任何影响。这对燃气管线的路由提出了精细化设计的要求，燃气专业需要和土建、精装专业紧密结合。一方面，燃气室外管线采取分区集中与分散入户相结合，选择最合理、最简短的路径进行入户；另一方面，通过百叶、雨蓬、凹槽等建筑细节部位，对每一处的燃气管线进行精细化的视线隐藏设计。最终本项目实现了燃气100%覆盖商铺，但外立面却看不到任何裸露的燃气管线。

（4）极紧的塔楼结构精细化设计

本项目结构为偏心筒结构，在这种不利条件下，结构通过多次计算和论证，通过增加外圈梁高提高刚度保证了结构的指标及安全性，通过对比计算控制结构指标贴近限值，为建筑空间的实现做出重要贡献。

塔楼办公柱网达到14米，由于楼层跨度大，柱下荷载较大；为了充分实现办公空间的价值，融入了较多的上空、架空、绿化、大悬挑、露台、屋面等空间，项目标准层众多，通过不同方案比较，结构底部6~10层选用了型钢混凝土柱，有效减小了柱截面，增大建筑空间；结构采用较为经济的双次梁楼盖结构体系，减小了对办公空间净高的影响，也节省了大量结构成本。

考虑一、二层商业的需求，商业部分的结构采用主梁加大板的体系，通过部分梁上反从而增加建筑内部空间净高，以适应后期功能使用的灵活性。三层商业平面则考虑空间的净高，四层楼面采用宽扁梁+大板结构形式。紧凑的结构设计为项目空间价值的实现奠定了良好的基础。

2、极“松”设计

（1）首层室外空间的“松”设计

根据规划要求，项目需要设置一条宽6米的公共人行通道和300平米公共活动广场。设计在非常有限的场地空间，把“松”的设计发挥到极致：充分利用东侧公共人行通道、公共活动广场以及塔楼建筑退线，结合商业空间和办公大堂打造了开敞的商业休闲广场和办公入口广场，在紧凑的建筑底图周边大面积“留白”。基地内的广场与东侧海纳百川的北侧广场连成一片，和城市中轴线遥相呼应。这不仅极大地提升了项目的吸引力和内在价值，更是对城市片区单元空间做出了贡献。

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（2）品质大堂的“松”设计

办公大堂，作为高品质办公建筑的精髓，无疑是整体设计中最具包容与开放性的空间。大堂的尺度恢宏，面阔达到22米，进深12米，高度更是达到了10米，营造出一种开阔且宏伟的视觉效果。

设计团队巧妙地将自然纹理的大理石实墙面与周边全落地玻璃相结合，运用极简的设计手法，完美诠释了湾流大厦“一湾清流入港湾”的诗意意境。

为了进一步提升大堂的舒适与宁静氛围，设计师精心策划，在不影响交通动线和首层商业价值的前提下，将原本位于大堂内的转换电梯巧妙规整到了大堂之外，使得大堂内部空间更显“松”与“静”，为入驻的企业和员工提供了一个既高效又舒适的办公环境。

为了更好地营造品质大堂，融入自然的气息，室外景观、室内设计引入“水镜”设计。设计师以更多的细节设计配合室内和景观落地，使大堂以独特精致的气质呈现于大众面前。

（3）休闲商业的“松”设计

项目共约3000平米商业，但受限的是，项目地块临街面不大，首层占地局限，这也就决定了商业必须要向上发展。根据商业价值随楼层高度呈价值递减的定律，设计尽可能多的在首层沿街布置商业，在价值逐渐降低的二、三层商业，则采用了层层退台的设计，引入了24小时电梯、自动扶梯和室外楼梯，将商业休闲广场、露台、架空休闲、绿化串联起来，拉长商业人流动线，创造了休闲商业的“松”设计。

在施工图设计中，奥意团队建筑和结构紧密配合，规避塔楼不规则柱网对下部商业空间的影响，对商铺划分、结构梁柱进行了精细化设计，将更多方正好用的空间留给商业。

（4）高端办公的“松”设计

为了最大化提升办公空间的价值，方案主创在塔楼东南角独具匠心地设计了两组6X6米的方形体量，在垂直方向上巧妙相互咬合、交错出挑，形成了独特的建筑外观。这一设计创新给建筑结构设计带来了不小的技术挑战。其中，建筑消防设计上，该设计突破了《建筑设计防火规范》（2018版）GB50016-2014第7.2.1条建筑消防登高场地范围内裙房进深不应大于4米的规定。

方案通过反复推敲比选论证，明确方形出挑体尺度不能缩小。在此情形下，奥意施工图团队以尊重原创、效果落地、迎难而上的钻研精神，与建设单位、方案设计单位和消防咨询单位开展深入的专项研究，提出各种加强措施方案，并顺利通过了住建局组织的多位国内知名消防专家参与评审的消防专家评审会。

通过这一系列努力，我们成功地将创新设计与安全规范相结合，为办公空间创造了更高的价值。这不仅体现了我们的专业素养，也彰显了我们对于每一个项目的用心与责任。

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（5）立体绿化空间的“松”设计

在精心提升湾流大厦办公品质的过程中，方案设计师将大尺度的室内透空、架空休闲区、超大露台、屋顶花园以及垂直绿化墙巧妙地融入塔楼办公空间。这些设计元素不仅打破了传统办公空间的局限，更在垂直空间中最大化地营造出一种“松”的办公氛围。

尽管办公塔楼仅有4.5万平米，但办公塔楼的每个楼层都独具特色，地上22层无一标准层的设计重复。这既是对办公设计的挑战，也是深城投湾流大厦“办公空间与自然完美融合”灵动性的展现。即使在商务办公林立的建筑群中，湾流大厦依然保持着其独特的魅力，让人感受到亲近自然、亲近湾区的舒适与惬意。

这一创新设计不仅提升了办公空间的品质，更为员工提供了一个健康、舒适、充满活力的办公环境。在这里，工作与休闲得以完美融合，让人们在忙碌的工作之余也能感受到自然的清新与宁静。

（6）屋面无边泳池的“松”设计

屋顶作为建筑的第五立面，在设计上被我们赋予了举足轻重的地位。设计师巧妙地将设备和出屋面核心筒集中于屋顶的南面，为北面留下了一片开阔而完整的空间，专用于打造独一无二的屋面无边泳池。

为此，我们不仅要精准计算泳池承重对下部空间的影响，还要考虑和屋面标高的自然衔接，更要细心考量屋面设备与擦窗机轨道对泳池环境的潜在影响。经过精心策划，我们将泳池建筑完成面通过双层结构板抬升到102米标高上，使得泳池与周边环境完美融合。

泳池的东侧，我们巧妙地设置了木栈道，它自泳池边缘蜿蜒而出，一直延伸到屋面的最南端。这条木栈道不仅是通行的纽带，更是一个视觉的延伸，它将出屋面的绿化、观景木栈道与无边际泳池串联在一起，构成了一幅和谐的画卷。

整个设计精妙之处在于，屋面无边泳池与观景木栈道不仅遮挡了屋面设备区域和擦窗机，更为人们带来了极致的屋面景观体验。空中栈道的一侧，人们可以尽情欣赏城市的繁华景象；而另一侧，则面朝广阔的大海，可以一览无余地欣赏到湾区之眼的巨型摩天轮，仿佛置身于一幅壮丽的画卷之中。

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