一周参考消息丨省委书记旗帜鲜明地提出要加大房地产发展力度

01

住宅限高80米，深圳旧改限制背后的“隐秘救市”逻辑

隐秘的救市。

10月10日，深圳市正式出台住宅新规，其中最引人注意的一条是——即日起报批建筑高度超80米的住宅项目，需要在土地供应和消防审查环节征求同级消防救援部门意见，确保与深圳市消防救援能力相匹配。

这意味着，深圳未来的新建住宅项目，建筑高度基本上不会超过80米了。

另外，根据新规具体内容，10月9日前已完成规划审批的项目，可以按照规划继续推进后续工作，包含土地整备(含利益统筹、安置房用地等)、城市更新、城中村改造、棚户区改造、保障性住房等项目，以及已取得用地批复的征地返还用地、置换用地项目，可按照已审批通过的规划(或用地批复)以及市规划相关标准规范，推进土地供应、规划许可、施工许可等后续实施工作。

值得注意的是，其实早在今年3月，住建部在新发布的国家标准《住宅项目规范》中就明确规定，不论是新建还是改扩建，只要涉及的住宅开发建设，自2025年5月1日起，均需满足层数不超过26层、高度不超过80米、容积率不超过3.1等条件，不然无法获得规划许可和施工许可。

而从深圳发文时间和豁免内容看，显然深圳政府是向中央争取了的。因为按照深圳的容积率现状，限高限容的住宅规范一出，深圳几乎全部的城中村改造、大部分的老旧小区改造都再无法实现拆建类更新！

此前，深圳旧改住宅项目建筑高度普遍能达到150米左右，最高纪录接近250米（深圳南山区深业世纪山谷），而容积率普遍在6左右，部分项目甚至超过10。过去，这种高容积率、超高层的开发模式，支撑着深圳旧改项目的经济可行性。

但如今，同样一块地可建的房子起码减少一半（容积率从6→3），也就是说，同样一个旧改项目，在限高及容积率的控制之下，必须提高单位面积售价才能弥补项目的开发利润损失，否则项目改造将“算不过账”。这意味着，深圳几乎全部的城中村改造以及大部分的老旧小区改造项目，都无法再通过拆建类更新获得大规模的、可覆盖城市更新成本的增容收益。

所以，新规之下，深圳上千个旧改项目或将面临停滞，而直接影响就是深圳未来高层住宅项目和房源数量都将大幅缩水！

如此，深圳限高表面看是限高，但背后实质其实是减少供应。所以，站在更高的角度，我们认为这背后既有改善城市居住空间的考虑，更有通过减少供应稳定当前房地产市场的“隐秘救市”。

再者，实际上，当下一线城市通过“拆迁-新建超高层”的城市更新方式，纵使政府可以快速获得土地出让金，但也要付出比过去更高的征迁成本，还要配置更多的基础设施和更多的公共服务设施，到最后土地出让的净收益可能还是负的，甚至会产生更多的政府负债，这显然不符合当前国家“化债与收益兼顾”的城市更新底线。

所以，深圳限高的影响，可能不止于深圳，未来全国更多的城市可能都会参考执行。

02

省委书记旗帜鲜明地提出要加大房地产发展力度

“敢为天下先。”

在房地产市场偃旗息鼓的当下，最先旗帜鲜明地提出要继续大力发展房地产，并认为房地产是推动全省经济发展的关键动力的城市，竟然是云南。

10月11日，在云南省委城市工作会议上，省委书记王宁明确提出，要继续大力发展房地产，重点聚焦满足省外入滇生活、旅居康养等需求。

云南，这个以鲜花和阳光闻名的地方，正试图通过风花雪月掀起一轮新的城市建设周期。

云南省“壮志”背后的支撑有两方面：

1、全省城镇化率低于55%。

全国31个省份中只有两个地区的城镇化率低于55%，云南是其中之一。云南省委书记王宁指出，如果云南的城镇化率能在2035年从2024年末的54.11%提高到65%，则有可能拉动接近4000亿元的新增投资和消费。

2、外省购房者的占比持续攀升。

据相关数据，今年以来省外人士在云南购买商品房4.3万套，占全省销量的比例达到33.5%。而且从2022年开始，外省购房者的占比持续攀升：2022年24.8%，2023年30.6%、2024年31.1%。

特别值得一提的是，除了西双版纳、丽江、大理等热门旅居城市，一些热度不高的“宝藏城市”也正成为外地人旅居云南的新选择，如楚雄州下辖的元谋县、永仁县，今年外省购房者占比都超过了80%。

更值得关注的是，云南的游客正越来越多，他们在云南停留的时间，也越来越长！2024年云南省接待游客7亿人次，其中旅居人数389.75万，相当于每1000名游客中就有5.6个人选择旅居。而今年上半年，云南接待280万旅居游客，同比增长45.4%，游客在云南人均停留91天，也同比延长了11天。

显然，有人来，且留了下来，这成为云南大力发展房地产的最大底气。

可能有人会说，旅居、康养资产作为流动性不好、且不具备稀缺性的资产，在当下看都不用看。如果站在“投资-赚取收益”的角度来说，这没有错，但对于真实的个体而言，云南怡人的天气、秀丽的风景、以及低廉的置业价格，都是值得他们留在云南的理由，尤其是对于那些刚退休、有钱又有闲的“旅游刚需”群体来说。而这群人，又是当下真正有消费力的人。

而站在更高的角度，当社会发展模式从投资于物变成投资于人，推动旅居产业的发展显然更有助于推动经济的发展，也有助于当下经济的转型。

在我们看来，云南作为旅居资源优越的城市，积极关注到当前市场上的旅居需求，并结合执政者的职业优势（省委书记王宁曾任职住建部副部长，长期在住建系统工作）及自身特色，顺势而为依靠“好山好水好空气”推动城市发展迈上新台阶，这种找准自身定位、积极推动城市发展的思路是非常值得我们关注与学习的。

03

从保利发展“季度首亏”看房地产的寒意

寒冬凛冽。

10月22日，保利发展披露三季度财报，数据显示，公司第三季度净亏损7.82亿元，同比下降299.19%，这是保利首次在非年末结算期出现亏损。

消息一出，市场对房地产的担忧和质疑情绪再次席卷行业。

从民企一哥，到混合所有制龙头，再到如今的央企“一哥”，房地产在一步步的“利润失陷”里，逐渐失去了某种“确定性”。

从保利发展的具体数据来看，今年前三季度，保利签约金额2017.31亿元，同比减少16.53%（跌幅高于11%的百强跌幅平均值），签约面积1010.42万平方米，同比减少25.13%。不过，尽管两项指标均有所下降，但仍蝉联行业“销冠”，且是目前唯一销售破2000亿元的房企。

但同期的利润表现就没有如此乐观了。第三季度营业收入568.65亿元，同比增长30.65%；利润总额-6007.82万元，同比下降102.37%；归母净利润-7.82亿元，同比大幅下降299.19%，扣非归母净利润更亏损8.4亿元，同比骤降429.03%。

毛利率更是从2021年的30%以上降至今年三季度的仅10.8%。另一方面，现金流也同步承压，今年三季度，保利经营性净现金流由正转负，为-90.4亿元，同比下降875.12%。叠加销售费用同比增长8.7%，进一步侵蚀利润空间。

整体看，规模第一的保利发展，在问鼎行业的第三年，规模、利润、利润率都出现了骤降。

与此同时，保利的拿地速度也出现明显减缓。

据统计，今年上半年，保利以414亿元的权益拿地金额排名行业第一，平均每月耗资69亿元。但至9月底，保利拿地金额只增长到490亿元，下滑到行业第五，被中海地产拉开269亿差距。且第三季度，保利发展平均每月只花费25亿元拿地，约为上半年三分之一。

对此，高盛在参加完保利发展9月管理层电话会议之后，也给出了“保利管理层更加趋于谨慎”的评价。

而且高盛还表示，考虑到其保利合同销售收入相对其资本支出/运营支出需求仍有较大缺口，而且投资物业资产对于帮助偿还净债务仅可提供有限支持，预计保利发展的去杠杆之路将比央企开发商更加艰难。（截至 2025 年三季度末，保利发展资产负债率为 73.27%）

在我们看来，保利的亏损或将延续。一方面，保利前几年大量布局的三四线城市项目会继续拖累整体业绩，截至今年6月末，其三、四线未售土储约2000万平方米，未售土储中近60%尚未开工，部分项目还面临“亏本销售”的风险。另一方面，保利今年虽然将51%的投资投向北上广核心区域以优化土储质量，但新拿地项目需2-3年进入结算期，短期内无法对冲存量项目的盈利下滑，而且未来市场如何还不好说。

我们预计这种“存量拖累、增量未显”的周期错配，将持续影响保利2025年的盈利表现。而保利如今拿地又减缓，这将会进一步拉长公司未来的调整时间。

“地产一哥”保利可真太难了。但实际上，不仅仅是保利，整个行业都“凉意森森”。

从房企现实看，今年前9个月销售表现显然不及预期，国庆假期也平平淡淡，“金九银十”基本可以宣告彻底凉凉；从政策看，今年基本上不会再有大的提振措施；从市场看，疲软的趋势已经蔓延至一线城市，今年国庆假期期间北京/上海二手房销售同比分别下降了80%/60%，而二手房的停滞，又进一步减少了新房市场的置换升级需求......

根据保利的最新观察，当前还在买房的人基本只有2类——刚需（婚房或学区房），以及将楼市视为资产配置“抄底”机会的高净值人士。除此之外，大家对房地产的兴趣已经更加平淡，买房的心劲在下降，大部分潜在购房者不仅期待跌的更多，对产品细节和配套还要求更高，而且还更看重“安全”。

显然，如今虽然大家都仍对房地产充满期待，这从我们近期的文章及评论区的讨论里也能看出，但事实是整个行业都还在徘徊向下，还在继续坚守的朋友们，仍需要做好更多的准备。

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