全城任选！上海中心城区发“万能房票”

苗野｜发自上海

一张可以自由在全市选购新房或二手房的“代金券”在上海诞生。

近日，在上海徐汇区江南新村地块旧城区改建项目的征收补偿方案中增加了“房票奖励”一项，这标志着去年首次出现在上海的“房票”安置政策正提速在多区铺开，并首次进入上海中心城区。

上海房票政策始于去年，当时金山区发出了首张房票。随后，青浦、嘉定也陆续官宣了房票制度。

与上述三个郊区试点不同，徐汇区的房票政策突破了区域和房源限制，允许动迁居民在全市范围内选购新房和二手房，这是上海房票政策的一次重要创新。

蜗居在上海徐汇区江南新村几十年的居民们，最近纷纷围在征收补偿方案公示栏前，热烈讨论着一个新鲜词汇—“房票奖励”，居民们都忙着计算自家建筑面积能换来多少补贴。

具体来看，徐汇区的“房票奖励”与传统的“房票安置”有着本质区别，它实际上是一种购房补贴机制，其明确选择货币补偿方式后，在2025年1月22日起至签约期结束后18个月内买房，给予2000元每平方米的奖励，而且可以与其他签约奖励并行。

此前已实行房票政策的金山、嘉定、青浦三区的政策较为接近。

金山区规定，被补偿人选择房票安置方式的，按照补偿协议给予居住房屋货币补偿款总金额7%的奖励。嘉定区则给予8%的奖励额度，并在实践中形成了“现房+房票”模式，即动迁户先选定一套安置房，剩余安置面积折算成房票额度。

另外，房源选择范围是徐汇区与郊区房票政策最明显的区别。

徐汇区的房票可以用于购买全市的新房和二手房，购买时间自今年1月22日起的都行。这意味着有的居民已经买好房了，就可以享受这一政策。

金山、嘉定、青浦的房票政策均限定在本区范围内的“房源超市”中使用。嘉定区目前有15个在售小区入驻房源超市，房源总量2800多套。青浦区则要求纳入“房源超市”的商品住房应是现房或工程进度已整体达到结构封顶的期房。

图源：克而瑞

克而瑞分析师认为，徐汇区的房票政策打破了郊区房票时间和区域的局限，金山、嘉定实行的房票安置政策是一张拥有票面金额和使用条件的“代金券”，徐汇区房票奖励更像是刺激购房消费的“消费券”。传统的房票机制是定向消化郊区特定板块的新房库存，徐汇区“房票奖励”覆盖全市新房和二手房，从而实现全域去库存。

上海力推房票政策的背后，是楼市库存的结构性分化问题。

据中银证券发布的研究报告，截至2025年5月末，上海新房狭义库存加二手房库存面积达到了3906万平方米，平均去化周期为14.9个月。

其中，新房狭义库存面积（已取证未售）为758万平方米，去化周期为8.2个月。二手房库存面积（二手房存量挂牌面积）为3149万平方米，去化周期为18.4个月。

从环线分布来看，上海新房库存压力主要集中在外环外，库存占比80%，新房库存主要集中在90～120平方米面积段。与之形成鲜明对比的是，中环以内的二手房库存去化压力反而较大，主因供给量过大且品质偏低而需求萎缩。

面对差异化的库存压力，上海不同区域的房票政策也各有侧重。郊区房票旨在定向去库存，徐汇区的“房票奖励”覆盖全市新房和二手房，从而实现全域去库存。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，房票奖励能够提高拆迁和安置的效率，让老百姓更快入住新房，也与各地房地产去库存、提振市场行情有较好的结合。徐汇区房票政策的设计既能引导需求实现新房去库存，也能激活中心城区二手房交易链条，促进一二手房市场联动。

今年8月27日，上海市政府办公厅发布《关于加快推进本市城中村改造工作的实施意见》，明确提出“各区可以结合实际，在改造项目中实施房票安置”。这份文件为上海房票政策的扩围提供了顶层设计支持。

在徐汇区成为上海中心城区中首个引入房票政策的区域之后，传闻已久的浦东也在酝酿推出房票安置政策，航头镇航南社区的城中村改造项目也已明确将引入房票制度。目前已知房票可使用的小区共4个，可选房源约800套，房票奖励达15%。

同策研究院联席院长宋红卫认为，房票制度利好上海楼市回暖企稳，尤其对于新房市场刺激比较明显，有利于新房市场的去库存。随着房票制度的推广，对区域内的楼市刺激效果会逐渐显现出来。

市场人士普遍认为，随着上海计划到2027年基本完成城中村整体改造项目的改造工作，房票制度的试点会在多区加速铺开。通过货币安置附加房票奖励，并赋予居民全市范围的购房自由，能进一步提高货币安置方案的吸引力，且能激励居民快速签约，从而加速核心区土地资源的腾退和再利用。

从金山到徐汇，从郊区到市中心，房票政策正在上海快速演化。