番禺，火了

10月28日，广州成功出让1宗番禺区大石街南大干线北侧宅地，吸引敏捷、越秀两家房企参与竞拍。

经18轮激烈竞价，地块最终由越秀以11.94亿元竞得，溢价率8.2%，成交楼面价15423元/㎡，实际楼面价16911元/㎡。

这是继10月21日“番禺二沙岛”黄沙岛地块溢价17.8%拍出后，一周内再次拍出的溢价地块。

番禺，火了。这是为何？

溢价成交印证“小而美”地块价值

番禺区2025年土拍市场溢价成交的3宗宅地，均以“配套成熟+烟火气浓+地铁便捷+体量小总价低”为核心优势。

历史数据也佐证了其市场潜力，2024年出让的同类型项目去化表现亮眼，如番禺广场绿城玉海棠接近清盘、洛溪岛龙湖亚伦央璟颂仅剩尾货。

需求端持续验证下，房企对番禺区“小而美”地块的争夺进入白热化阶段。

今年番禺区溢价成交地块分布/图源@好地大数据

据克而瑞监测数据显示，2025年1-9月，洛溪大石板块商品住宅成交总量达1279套，较2024年同期实现翻倍增长，成交量攀升至近四年同期的峰值水平。

这一数据不仅印证了板块市场需求的显著释放，更凸显其作为区域热点板块的持续吸引力。

克而瑞数据监测显示，龙湖亚伦央璟颂今年以来成交527套，夺得番禺区商品住宅成交排行榜第二。保利滨江和著今年以来成交50套，进入清盘状态的龙湖御湖境今年以来成交92套。

越秀地产番禺补仓打破三年空白

2025年越秀在广州全域布局加速，全年竞得5宗涉宅地，覆盖海珠、白云、番禺三区，总拿地金额46.2亿元，总建面21.8万㎡。

其中越秀大石地块意义重大——继2022年12月南村镇兴业大道南侧地块后，越秀时隔近三年再度通过公开招拍挂市场补仓番禺，战略意图明显。

越秀2025年广州拿地分布/图源@好地大数据

该地块位于洛溪大石板块中心位置，富石路以东，南大干线环绕，交通优势突出。地铁三号线大石站直线距离约400米，轻松接驳广州全城。

周边教育资源（李村小学、富丽中学）与商业配套（新地购物广场、建华汇商业中心）一应俱全，生活便利性极高。

地块北侧为大石村，虽城市界面相对滞后，但随着区域规划推进，未来有望成为价值提升的重要支点。

地块区位地图/图源@克而瑞

利润空间测算凸显项目定价弹性

按建安成本8500元/㎡测算，项目售价3万/㎡可覆盖成本，与敏捷四季花园南向单位上半年二手房成交价一致。若实现5%-10%利润，售价需提升至3.2万-3.4万/㎡。

横向对比大石街在售新盘保利滨江和著（均价3.6万/㎡），越秀项目以地铁通达性及配套成熟度形成互补，保利则依托江景资源吸引改善客群，两者市场定位清晰。

越秀大石地块与龙湖亚伦央璟颂容积率（约2.5）相近，而且同为新规产品。龙湖亚伦央璟颂今年以来成交527套，销量可观。未来越秀项目入市后或将成为板块内又一火热项目。

克而瑞数据显示，近十三个月地块周边三公里范围内，商品住宅成交达2656套，均价47018元/㎡；二手房成交1251套，均价21277元/㎡，一二手房价差显著，折射出强烈的置换需求。

若越秀项目能精准抓住改善型客群，将是板块内龙湖亚伦央璟颂的下一个接棒人，有望让番禺楼市继续火下去。