不惧调整创新高 滨江集团逆势增长解析

近年房地产行业开发业务景气处于调整背景下，滨江集团销售排名却能持续攀升，2025上半年业绩大幅回暖，毛利率实现提升，率先穿越行业低迷期，其原因在于其深耕杭州市场，且主打中高端产品，销售韧性较强。目前公司持续提高杭州市场投资力度，这为公司未来成长提供了保障。

薛宇/文

过去三年多时间，中国房地产市场陷入调整，房企违约曾接连发生，而作为住宅开发商的代表，滨江集团表现出了较强的逆周期能力。据半年报，2025年上半年，滨江集团实现营业收入454.49亿元，同比大增87.80%，实现净利润26.92亿元，同比上升120%，其中实现归属于上市公司股东的净利润18.53亿元，同比增长58.87%，业绩表现超预期。不仅如此，其半年盈利已经好于房地产高峰期的2020年、2021年同期，创下历史新高。

滨江集团表现超过同行，率先穿越行业调整期，其原因在于滨江集团一直以来都深耕杭州市场，且主打中高端产品，销售韧性较强。公司持续提高杭州市场投资力度，为公司增加了更多优质的土地储备，给未来成长提供了保障。这种业绩也直接反映在了股价表现上，在多数房企股价表现低迷之际，滨江集团近期已经创下历史新高，最高达到12.8元/股，2022年初，滨江集团股价仅为4.35元/股，期间虽经历波动，但整体呈现增长，股价已经上涨接近两倍。

业绩大幅回暖

根据半年报，滨江集团上半年收入和净利润大幅增长主要系公司2025年上半年交付楼盘体量较上年同期增加所致。值得注意的是，2025年上半年公司整体毛利率12.24%，已经有较明显的改善，较上年同期上升2.67个百分点，对应税后毛利润同比增长138%至50亿元。由于结算体量高增，业绩超出机构预期。

相比于同行，滨江集团经营表现更为优异。1-7月，滨江集团实现签约销售额616亿元，同比仅下跌6%，然而前三十房企同比下跌15%；1-6月，公司实现销售额 527.5 亿元，位列克而瑞全国房企排行榜第10位，民营企业第1位，销售位居行业前列，整体优于行业平均水平。2025上半年公司全口径销售金额同比下降9.4%，而前十房企同比下降14.0%，销售韧性强于同行。

本轮地产下行周期中，大多数房地产开发企业因市场下行毛利率明显下滑，业绩亏损者也不在少数。但纵观滨江集团近五年来的业绩变化情况，其所受到的影响较为有限。2020-2024年，滨江集团实现的营业收入分别为285.97亿元、379.76亿元、415.02亿元、704.43亿元、691.52亿元，同比增长14.6%、32.8%、9.28%、69.73%、-1.83%；净利润分别为23.28亿元、30.27亿元、37.41亿元、25.29亿元和25.46亿元，同比增长42.69%、30.06%、23.58%、-32.39%、0.66%。在一众房开企业中，滨江集团的表现实属难得。

滨江集团之所以能够穿越周期，原因在于其深耕杭州市场，且主打中高端产品，销售韧性较强。目前公司持续提高杭州市场投资力度，这为公司未来成长提供了保障。

相比于同行，滨江集团销售单价处于较高水平，2024年及2025年上半年分别为47321元/平和39872元/平方米，近五年销售单价均在35000元/平方米以上，财通证券表示，其原因在于公司聚焦杭州等经济基础较好的城市，且公司主打改善型的中高端产品，享有较好的口碑，因此公司销售韧性较强，可以穿越本轮地产周期，成为民营房企销冠。

截至2025年6月末，公司尚未结算的预收房款为1013.4亿元，可结算资源充裕。

销售韧性强

滨江集团深耕的杭州区域优势相对明显，经济成长空间广阔。数据显示，2015年，杭州经济总量突破万亿，成为全国第10个跻身“1万亿方阵”的城市，2023年，杭州GDP达到2.01万亿元，同比增长5.6%，成为全国7个城市之后新一个经济总量突破2万亿的城市，2024年杭州GDP为2.19万亿元，位居全国第8位，同比增长4.7%。

浙商证券指出，杭州是中国“民营经济第一城”，民营企业500强数量连续22年蝉联全国第一，2023年杭州市民营经济占比超过90%。阿里巴巴、网易等互联网巨头崛起在杭州已形成产业集群效应。对新兴企业的支持上，杭州市在政策引领及配套支持上均走在全国前列，未来杭州市科技产业有望持续快速发展，在经济增速及人口增长方面保持竞争力，也为当地房地产行业的发展奠定基础。

杭州良好的经济发展基础持续吸引人才流入，2023年杭州人才超过300万人。2024年，杭州常住人口达到1262万人，2014年以来持续保持人口净流入，10年平均增速达3.6%，其中2023年在千万人口城市中人口增量排名全国第二位，具有较强的人口吸附力。德邦证券指出，杭州经济持续发展，杭州城镇居民可支配收入明显高于全国城镇居民人均可支配收入，良好的经济收入水平有助于为楼市提供持续性的购买力。浙商证券认为，杭州是地产基本面最为优质的城市之一，购买力旺盛，具备率先修复的潜力。

杭州属于低库存压力城市。根据中银证券，截至8月末，其跟踪的12城新房库存面积环比增长0.9%，同比下降14.8%；整体去化周期为17.1个月，环比下降0.3个月，同比下降1.3个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在12个月内。根据克而瑞，30个重点城市8月平均开盘去化率为42%，环比增加9个百分点，同比增加13个点，重新回到年内高位水平，分城市来看，去化率超六成城市就包括杭州，而从变化趋势来看，环比涨多跌少，杭州作为热点城市去化率稳中有增，热度持续上升。

二手房方面，2024年杭州二手房市场活跃度高，市区成交量创历史新高，达到8.6万套，同比增长31.5%，成交规模位居全国前8。2025年1-8月杭州二手房成交面积同比增长17%，市场热度进一步上升，同比涨幅超过2024年。二手房市场增幅显著显示出杭州市旺盛的购房需求。

土地市场方面，2024年杭州市土地出让金规模高居全国第三，仅次于北京和上海；平均土拍溢价率全国第二，在重点城市中仅次于深圳。2024年杭州成交楼面价为21395元/平方米，同比上涨14.3%。叠加新房限价放开的利好，土拍热度较高，平均溢价率达16.1%，在重点城市中仅次于深圳，显示出杭州土地市场的强劲吸引力。2024年杭州本地房企依旧拿地占主导地位，权益拿地金额占比近70%，提升了近10个百分点。2025年以来杭州土地市场也是持续火热、地王频出。

近年来滨江集团积极投资增厚大本营杭州区域的土储，优质土储占比提升。前几年面对市场的不确定性，滨江集团的总投资金额有所下降，不过，在需求端销售逐渐止跌回稳、供给端优质土地逐步推出的情况下，2025年起，公司开始加大投资强度，2025年上半年投资强度提升至0.63，然而前两年投资强度均低于0.4。

截至2025年6月末，滨江集团土储总建面993.63万平方米，其中杭州土储802.58万平方米，占比81%；浙江省内且除去杭州的土储148.01万平方米，占比15%，浙江省外的土储43.04万平方米，占比4%，相比前几年，杭州土储占比整体大幅提升。2020-2024年，公司杭州区域土储占比分别为56%、55%、66%、71%、80%。优质的土地储备为公司可持续发展提供了保障。

德邦证券表示，滨江集团位居杭州房企业绩排行榜前列，区域深耕优势显著，且公司具有区域深耕与拿地优势，未来有望受益于杭州市场的销售改善，进一步稳定在杭州市场的销售份额，稳固区域龙头地位。

并且，滨江集团经营稳健，有息负债规模和融资成本持续下降。截至报告期末，公司扣除预收款后的资产负债率为57.8%，净负债率为7.03%。债务期限构成上，短期债务为 94.08 亿元，占比仅为28%，低于期末货币资金（295亿元），现金短债比为3.14倍，可有效覆盖短期债务。

近年来滨江集团综合融资成本不断下降，2020年为5.2%，2021年4.9%，2022年为4.6%，2023年为4.2%，2024年为3.4%，截至2025年6月末公司平均融资成本为3.1%，较上年末下降0.3个百分点。公司授信储备充裕，流动性良好，截至2025年6月末，公司共获银行授信总额度1290.2亿元，较上年末增加6.14%，授信额度已使用311.2亿元，剩余可用979亿元，占总额度的76%。

本文刊于10月18日出版的《证券市场周刊》