信号变了？“十五五”规划不提长租房、保租房，背后是一场更大的棋局

“长租房”、“保障性租赁住房”，这些在‘十四五’规划中出现的热词，竟在“十五五”规划中集体“消失”了。这是政策的退坡，还是风向的转变？

”十五五“规划不提长租房、保租房

10月28日下午，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》公布。

关于房地产或住房租赁行业，具体有以下这些内容：

五、建设强大国内市场，加快构建新发展格局

（15）大力提振消费。完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。

六、加快构建高水平社会主义市场经济体制，增强高质量发展动力

（19）加快完善要素市场化配置体制机制。促进各类要素资源高效配置，建立健全城乡统一的建设用地市场、功能完善的资本市场、流动顺畅的劳动力市场、转化高效的技术市场。编制宏观资产负债表，全面摸清存量资源资产底数，优化资产负债结构。完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施。完善工商业用地使用权续期法律法规，依法稳妥推进续期工作。

十一、加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕

（41）推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。

十三、推进国家安全体系和能力现代化，建设更高水平平安中国

（50）加强重点领域国家安全能力建设。提高防范化解重点领域风险能力，统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险。

而对比“十四五”规划，涉及住房租赁行业相关是这么提的：

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，

经过5年发展，保障性租赁住房已经成为保障民生的重要力量，国家首部《住房租赁条例》也已经于今年9月15日正式施行。

“十五五”规划不提长租房，也不提保障性租赁住房，此举为何？

背后原因耐人寻味

“十四五”开局之时，“租购并举”刚提出不久，租赁市场特别是保障性租赁住房存在巨大短板。因此，十四五规划中明确提出“完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给”，这是一个增量扩张型的指令，目标明确，火力集中。

回顾历史，“十四五”规划发布后，2021年6月24日国务院办公厅发布了关于加快发展保障性租赁住房的意见。

国家队正式下场，国企房东成为一股不可忽视的力量。

紧接着，任务下达——“十四五”期间全国主要城市计划完成筹集建设870万套（间）保租房。

经过5年发展，保障性租赁住房已经初具规模，成为保障民生的重要力量。

同时，国家首部《住房租赁条例》的施行，标志着住房租赁行业有了基本法。

此时，租赁市场的核心任务不再是单纯追求数量，而是如何高质量地融入整个房地产大系统。因此，它不再被单独列出，而是被统摄在“推动房地产高质量发展”这个更大的命题之下。

在“十五五”规划中，第15条与“提振消费”挂钩，提出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，这里的住房消费，不仅仅是针对买房，也指向租房。

相关数据显示，2025年我国租房人口3亿人，住房租赁市场规模超过3万亿元。

一个稳定、有保障的租房市场能够释放居民的消费能力。当年轻人不为住房过度焦虑时，才敢在其他领域消费，这赋予了租赁市场拉动内需的战略使命。

“十五五”规划第19条与“要素市场化”挂钩，明确提出“盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”，这意味着，未来租赁住房的供给主力，可能从新增建设用地，转向存量资产的改造和盘活。

目前已经有城市在鼓励企业将闲置的商业办公、酒店、老旧厂房等非住宅物业改造为租赁住房；支持地方政府和机构盘活闲置的存量住房。

这为住房租赁行业，特别是专业机构运营商，提供了巨大的发展机遇和清晰的商业模式指引。

第50条与“防风险”挂钩，统筹化解房地产风险是重中之重。

住房租赁市场能有效分流购房需求，平滑市场波动，避免房价大起大落。因此，发展租赁市场本身就是防范化解房地产风险的重要手段，其战略意义不降反升。

第41条，提出“推动房地产高质量发展”，规划强调了几个关键点，这些同样适用于租赁市场：

“好房子”： 未来租赁住房的品质将被提到新高度。“安全、舒适、绿色、智慧”将成为标配，这倒逼租赁企业进行产品升级。

“房屋全生命周期安全管理”： 这直接关系到长租公寓的运营安全和管理规范，与《住房租赁条例》的精神一脉相承，预示着监管将日趋严格和精细化。

“优化保障性住房供给”： 虽然没提“保障性租赁住房”，但“优化供给”意味着政策将从“盖了多少”转向“分给了谁、管得怎么样、效率高不高”，更注重精准化和效率。

毋庸置疑的是，未来政策将更倾向于支持那些真正有能力盘活存量资产、提供高品质运营服务、具备稳健财务模型的专业住房租赁企业。

随着存量盘活成为重点，与资产证券化（如租赁住房REITs）相关的金融创新或许会得到进一步鼓励，但前提是底层资产必须优质，现金流必须稳定。

结语：不是放弃，而是升维

总而言之，“十五五”规划不提“长租房”和“保障性租赁住房”，不是政策的退潮，而是战略的进化。

它标志着我国住房租赁行业已经告别了需要“特殊关照”的幼儿期，进入了需要与整个国民经济体系协同发展的青年期。国家正在为行业铺设一条更坚实、更宽阔的赛道——一条与消费、要素配置、风险防控和高质量发展深度融合的赛道。

当我们再读“十五五”规划时，不应为“长租房”、“保租房”字眼的消失而感到失落，而应看到，住房租赁的基因已经深深融入了“构建新发展格局”、“要素市场化”、“高质量发展”和“防风险”的国家战略血脉之中。一个更成熟、更稳定、也更值得期待的住房租赁时代，正悄然来临。

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