房地产转向！从房住不炒到构建新发展模式

文｜邓浩志

“十五五”规划建议刚刚发布，其中与房地产相关的内容如下：

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总体而言，规划有以下几个重点值得我们关注：

1. 确立了“构建房地产新发展模式”为核心的目标与政策方向。

实际上，在2023年以前，“房住不炒”一直是房地产政策调控的核心目标，已延续近10年；但凡出台房地产相关调控政策，必以此开头。2023年下半年起，这一提法逐渐减少，直至不再出现。取而代之的是各种新的表述，但一直未明确哪一表述占据核心地位。“构建新发展模式”到底新在哪里？也有待进一步阐释。直至“十五五”规划发布，关于房地产未来的引导方向，现已彻底明晰。预计至少未来五年，房地产调控都将围绕“构建新发展模式”展开。至于“新”的具体内涵，规划已给出若干表述，但仍需在实践中持续调整、不断优化。因此，无论是企业、市场、投资者还是从业人员，都将面临不断学习、不断适应的过程。

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2. 关于保障性住房的表述为：“优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。”

文中既未提出筹建多少万套保障性住房，也未使用“加快”字样，而是用了“优化”。可见，保障性住房的主要矛盾已不再是总量不足，而是结构性问题。所谓优化，是指当前保障性住房供应存在区域错配：三四线城市或城镇因人口流出，部分保障性住房出现闲置；一二线城市则明显供不应求。此外，近几年楼市下行，大量商品房滞销，各地开始考虑收购商品房替代政府自建保障房；部分商业用房也可通过功能改造转为“保租房”。

3. “因城施策，增加改善性住房供给。建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。”

2023年以前，“因城施策”之后往往紧跟调控房地产市场过热的措施。如今楼市持续下行，投资需求和首次置业需求均大幅减少，商品房库存高企，市场一边消化存量，一边为改善型需求提供居住升级产品。规划中的这一提法与当前市场发展方向一致。后续是否有具体支持措施，仍需进一步观察。

4. “建立房地产全生命周期安全管理制度。”

这是管理层新的关注点，尤需留意。中国全面进入商品房市场已整整25年，最早一批商品房（如广州东湖新村等）已有30~40年历史。未来，越来越多的房屋将进入大规模维修期。哪些要修、谁来修、资金如何安排？这类问题将从过去的“几乎不存在”转为陆续出现、日益增多并趋于日常化。如何处理这些问题，将成为未来房地产政策重点发力的领域。毕竟，与前几点相比，新房仍有市场、有利可图，企业为提升竞争力会自觉优化产品和服务；而老房子的问题则是全新课题，如何规范各方权责、协调各方利益、发掘潜在市场，都值得关注。

个人观点，仅供参考