黄杉木店豪宅，价格超出预期

文/北京进深 林振兴

北京豪宅圈的“朝青双子”，简直在上演一出商战连续剧。

双方势均力敌，你追我赶，贴身肉搏，不断上演着逆转与反超的跌宕剧情。

中建智地紫京宸园先发制人，最早出炉3套网签成绩，均价约9.37万元/㎡；

金茂越秀的璞樾也不甘示弱，开盘三天就有首发成绩，网签5套，成交均价9.82万元/平米。

而后，紫京宸园的网签成绩“停滞”数日；而璞樾势头却后来居上，冲到23套。

当外界都以为紫京宸园开局将落后，大反转来了。

10月27日，紫京宸园网签猛增至70套，反超璞樾一套。次日，它们的网签数据追平，都是74套。

之后，璞樾再次高歌猛进，又超过紫京宸园。

截止10月29日，璞樾网签89套，均价99919.54元/㎡，成交额超15亿元；

紫京宸园网签77套，均价98309.23元/㎡，成交额超12.5亿元；

看到璞樾开盘十多天后的成绩单，越秀北方区域总经理董毅或许很是欣慰，不枉他本人亲自上阵到售楼处带客户看房。

璞樾比紫京宸园楼面价仅高了1000元/㎡，但它有自己的野心，拟售均价比紫京宸园贵了近3000元/㎡，但成交均价仅相差1600元/㎡。

目前阶段，璞樾在小户型上完胜紫京宸园，紫京宸园则在200 ㎡大户型上扳回一局。

但谁能笑到最后？

01

紫京宸园和璞樾的关系，是相爱相杀。

为了避免打架，它们很有默契，采取了差异化的推盘战术。

紫京宸园似乎有所保留，先卖位置相对较弱、临东侧高压线的9栋楼；

璞樾则掏出位置较好的西边6栋楼，它们远离高压线和幼儿园。

有人说，璞樾的豪，更纯粹。

它的顶配建面虽然没有紫京宸园的大，但是起步就做到150㎡面积段，包括152平米、188平米、195平米、204平米、230平米、258平米。

面积段差距不大，整体具有均好性，圈层纯粹度更高。

赠送空间包括阳台、设备平台、挑空平台。此外，还有独立电梯厅公区私用，整体得房率能做到90%以上。

从网签数据可知，璞樾最小户型，卖得相当火爆。

首开的8#和9#，均是最小152㎡户型，目前一共网签和网上联机备案59套，同时5套房源被预订了。

更大的188㎡户型，首开位于2#和7#，却呈现了两极分化。

其中，7#已网签和网上联机备案15套；但2#卖得不尽如人意，目前仅有1套网签。

2#也是璞樾首批取证楼栋中，拟售均价最低的一栋，但却没能吸引到购房者。

195㎡户型，位于5#东单元，目前网签和网上联机备案6套，1套被预订。

璞樾200 ㎡大户型，卖得很一般。

其中，204㎡、230㎡、258㎡户型，分别网签和网上联机备案1套、5套、2套。

截止10月28日，璞樾有25套网签房源，超过10万/平米。最高成交为11.4559万元/平米，位于4#。

02

紫京宸园的豪，更全面。

它的面积段分133平米、148平米、168平米、172平、232平米、278平米，此外还有400㎡云端墅级顶配。

而且面积越大，赠送越多。

紫京宸园133㎡户型南阳台进深1.1米；148㎡阳台进深1.2米；

168/172㎡户型阳台进深1.15米，232/278㎡户型阳台进深是1.4米。

边户有弧形转角阳台 侧面飘窗，超大采光面，270环幕视野。

紫京宸园小面积段户型，卖得不如璞樾。

最小的133㎡户型，首开位于7#1单元和12#，网签19套。

更大的148㎡户型，位于1#1单元、13#、14#，网签24套。

168㎡户型，目前网签10套；172㎡户型，网签11套。

在200 ㎡大户型对决上，紫京宸园扳回了一局，它比璞樾卖得更好。

紫京宸园200 ㎡大户型，先卖的是5#和6#。

其中，紫京宸园中央楼王栋6#，最为吸睛。

6套顶层复式建面均为406.5㎡，单套总价均在5000万以上，其中单价最高的一套为12.9万元/㎡。目前仍未有网签。

但从单价来看，顶复房源并不是最贵的。

5#楼、6#楼有多套高层大户型单价超13万/㎡，最高预售价达到13.32万元/㎡。

目前，5#和6#中间户为232㎡户型，网签了7套。6#边户是278㎡户型，网签了6套。

截止10月28日，紫京宸园有18套网签房源，超过10万元/平米。最高成交单价为10.9672万元/平米，位于6#。

03

紫京宸园和璞樾，虽然是亲兄弟，背后的股东一致。

但事关品牌力、产品力，和营销策略等，必然有一番较量。

在规模上，紫京宸园体量（15栋815户）约为璞樾（9栋426户）的两倍，更显规模优势。

这也让紫京宸园可以更好玩转园林景观，甚至会所都做到了全北京最大的5700平。

相较于紫京宸园的霸气案名，璞樾则是拼凑而来。

金茂没有延用“金茂府”，而是简单的采用了金茂璞系＋越秀樾系结合。在业内人士看来，该产品线没有可对标的项目。

不同于紫京宸园由中建智地负责产品兼营销，璞樾在执行层面更加复杂，它由金茂负责产品设计，越秀来做营销和物业。

在这个背景下，业主除了交越秀物业费，还得交金茂的能源费。

而且金茂对朝阳这一片区域很熟悉，目前还有一个新盘满曜，目前还有400多套待去化，而越秀在朝阳却没有啥“群众基础”。