越秀和敏捷的对抗 广州番禺大石地块11.94亿出让背后

观点网 时隔三年，越秀地产再入广州番禺。

最新消息显示，10月28日，越秀地产战胜敏捷集团，以11.94亿元的代价成功夺得广州番禺区大石街南大干线北侧地块。

这也是继海珠区新侨、天河区世界大观四期等地块后，越秀地产年内在广州落下的第七子。

拿地之后，该公司迅速在官微发布喜报，并透露称，地块将被打造成为“天系”产品。

对越秀地产而言，此番拿地无疑能够填补板块人居空白，同时进一步巩固了其在广州市场的地位。

越秀、敏捷对抗

几天前，广州番禺黄沙岛的热闹场景还历历在目，而这一次，房企们将战场转移到了番禺大石。

10月28日，番禺区大石街南大干线北侧BA0602091地块正式开拍，该地块面积为3.88万平方米，计容建面为7.74万平方米，容积率为2.6，挂牌起始价为11.04亿元。

据了解，该地块共吸引了越秀、敏捷两家房企报名。

而开拍之前，上述地块已经获得了两轮报价，敏捷和越秀各占一席，此时价格已经走到了11.09亿元。

上午10点，番禺大石地块准时进入竞价模式，敏捷抢占先机，报出了11.24亿元的价格，越秀亦没有丝毫犹豫，迅速跟进，叫价11.29亿元。

就这样，双方进入了“你方唱罢我登场”的局面，不到五分钟时间，地块已经迎来了十余轮举牌，价格达到了11.59亿元，此时溢价率已经逼近5%。

敏捷和越秀似乎都抱有必胜的心态，双方僵持不下，轮番举牌。最终经过18轮的鏖战，由越秀地产成功夺得上述地块，成交价格为11.94亿元，溢价率8.15%，地块楼面价1.54万元/平方米。

从地块性质来看，其基础条件可以说“挑不出毛病”。

该地块原为工业用地，原址上建有鸿图工业园，2024年12月，地块正式完成调规，由工业用地转变为居住用地重新推向市场。

此外，其距离万博中心约2.5公里，广州南站约5.5公里，与地块3号线大石站的直线距离不到500米，开通在即的广州东环城际铁路也在其900米范围内，交通便利性不言而喻。

地块周边还有不少的住宅小区环绕，且一路之隔，便是万民城、105新地购物广场等，住商氛围相对浓厚。

显然，对越秀地产而言，此次拿地无疑是其对番禺的又一次重要补充。

观点新媒体查阅发现，越秀地产上一次在番禺拿地，还要追溯至2022年12月，彼时其以32.96亿元的总价、1.48万元/平方米的楼面价竞得番禺南村镇兴业大道南侧地块。

目前，该地产已打造成为越秀大学星汇锦城项目成功入市，其中，一期项目于2023年开盘，已基本完成去化，而二期项目于2024年开盘，去化率近七成。

9月末，越秀大学星汇锦城项目二期项目加推155套房源，相关中介向观点新媒体透露，“76平方米的特价房源，单价最低能做到2.1万元/平方米，卖得比较好的是86平方米的户型，总价200万元出头。”

新房供应稀缺

广州番禺大石片区，已经许久没有供地了。

查阅广州公共资源交易中心发现，番禺大石上一次拍地是在2023年。

同年4月，南通亚伦作为“最佳幸运儿”，以封顶价23.2亿元摇中番禺迎宾路地块，折合楼面价2.41万元/平方米，溢价率约15%。

而后，该公司拉来龙湖，将地块打造成为龙湖御湖境项目。广州住建委消息透露，该项目共计获取6张预售许可证，推出623套住宅房源，总面积9.25万平方米。

截至2025年10月28日，该项目去化面积7.91万平方米，去化率85.51%，而从中介平台搜索发现，该项目已经显示售罄。

同年9月，山西金振德击退保利、中铁置业、中铁建、中建等“国家队”，以10.8亿元的代价拿下番禺新光快速西侧地块，折合楼面价2.26万元/平方米。

拿地之后，山西金振德同样引入了合作方共同开发。据了解，该地块引入保利发展，打造成为保利滨江和著项目，于2024年4月正式开盘。

但相较于龙湖御湖境，保利滨江和著的整体去化情况相对较弱，查阅广州住建委官网，该项目共计获取4张预售许可证，共计推出363套住宅，可售面积4.24万平方米，截至目前，已售总面积为1.98万平方米，去化率46.7%。

换言之，广州番禺大石片区目前仅有保利滨江和著仍有新房在售，片区新房供应相对稀缺，越秀地产此番拿地，无疑能够迅速填补片区供应的空白。

针对最新拿下的大石地块，越秀地产在同日披露的捷报当中表示，将打造成为“天系”产品。

此外，有消息透露，越秀地产将利用地块2.6的低容积率，打造成为低密改善型住宅区，户型设计上，将引入2梯2户纯板楼结构，和越秀在番禺的其他项目形成错位竞争。项目预计在11月底开放城市展厅，于今年年底正式入市。

至于项目的售价，有市场人士预测称，可能超过3万元/平方米。

根据出让条件，番禺大石地块需要配建道路和绿化、肉菜市场、托儿所、社区议事厅、党群服务站等，配建面积共计5370平方米。

结合此次的拿地价格，扣除相关配建面积计算，地块的楼面价将达到1.66万元/平方米。

从面粉转化为面包，楼价通常是地价的两到三倍，因此，3万元/平方米的预测价格相对合理。

但在市场下行的当下，3万元/平方米的价格在番禺大石能否行得通？

一方面，目前板块在售的保利滨江和著，参考价格为3.5万元/平方米，但相关中介透露，该项目目前的销售均价仅为3万元/平方米。

另一方面，第三方平台显示，目前，广州番禺的二手房均价仅为2.48万元/平方米，大石板块的二手房均价仅2.08万元/平方米，与3万元/平方米仍存较大的价差。

此外，周边在售二手房源当中，敏捷四季花园共有19套在售房源，近期成交单价在2.8万元/平方米左右；新明珠花园的成交单价则在2.3万元至2.5万元/平方米之间，目前挂牌房源58套；富庭花园则有38套房源挂牌出售，均价2.4万元/平方米，实际成交单价在2.2万元/平方米左右。

不过，作为板块内相对稀缺的低密改善产品，越秀此次布局番禺大石，能否带来新的想象空间？仍静待揭晓。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。