土地周报 | 供求规模大幅回升，上海徐汇滨江刷新地价纪录（10.20-10.26）

2025年第43周

2025年10月20日-2025年10月26日，第43周土地供求规模迎来大幅回升，整体土拍热度稍有升温。本周重点城市监测供应土地建筑面积922万平方米，环比上升151%，成交建筑面积为730万平方米，环比上升106%。本周溢价率4.2%，较上周增加了2.6个百分点，主要是得益于上海八批次土拍拉动。

供应：本周供应建筑面积为922万平方米，环比上升151%。一线城市中上海开启了九批次土拍公告，合计9宗宅地，出让底价169亿元，挂拍截止日期为11月24日。北京挂拍3宗含宅用地，合计出让底价69.6亿元。

重点供应地块方面，北京朝阳区南磨房挂牌一宗高总价宅地，地块容积率2.8，出让底价42.5亿元，规划建面8万平方米，起拍楼板价为5.3万元/平方米。需要建设一处用地面积约300平方米的开闭站，建成后无偿移交，并预留与11号线一体化结合的空间。地块自身优势在于其为纯住宅用地，居住氛围纯粹，且容积率较为舒适宜居，同时紧邻14号线北工大西门地铁站，交通便利，周边商业配套成熟，有合生汇、芳圆里IDMALL、燕莎奥特莱斯等，教育资源有垂杨柳中心小学、汇文中学（朝阳垂杨柳分校）等，医疗配套有北京垂杨柳医院等。周边新房方面，北方1公里左右的东誉府报价在10.8万元/平方米左右。

在本周上海公告的九批次土拍中，杨浦区东外滩宅地起拍楼板价最高、达到6.9万元/平方米，地块容积率2.28，出让底价21.8亿元。地块位于杨浦滨江南段，步行约700米即可抵达江边，距离地铁12号线隆昌路站和爱国路站均在1公里内，周边有国际时尚中心、超级合生汇等商业配套以及丰富的教育和医疗资源，目前周边新房售价在12万元/平方米左右。杨浦区五角场地块起拍总价最高，达到43亿元，起拍楼板价为3万元/平方米，容积率2.52。地块分为2宗商品房子地块和1宗租赁住房子地块，为3号线江湾镇站地铁上盖，交通便利，紧邻逸仙路高架，面临一定噪音问题，临近的绿城沁香园、中建虹悦里项目售价在8.6万元/平方米左右。

成交：本周成交建筑面积730万平方米，环比上升106%，成交金额454亿元，环比上升159%。本周平均溢价率4.2%，较上周提升了2.6个百分点。

上海八批次土拍于本周举行，出让的6宗宅地中有3宗溢价成交，分别是徐汇滨江地块、杨浦东外滩地块和静安苏河湾地块。徐汇滨江WS5单元地块由中海以44.65亿元总价、10%溢价率拿下，成交楼板价14.85万元/平方米，刷新板块地价纪录，该地块距黄浦江仅800米，周边云锦东方等项目售价已达16.5万元/平方米，地块容积率仅1.5、建筑限高30米，且无中小套型限制，未来大概率将打造叠墅+洋房产品，预期售价可达20万+。杨浦东外滩地块被保利溢价14.69%拿下，成交楼板价7万元/平方米，周边新房售价在12万元/平方米左右。静安苏河湾C070102单元地块由招商、越秀等四家企业组成的联合体以77.37亿元竞得，名义楼板价7.7万元/平方米，溢价率9.03%，该地块是苏河湾片区最后的一个住宅地块，坐拥苏河湾水景和商业文化配套，周边豪宅项目普遍售价在10万元/平方米以上。

（来源：克而瑞）