中建智地+未来科学城26亿元底价摘昌平一宅地 区域内去化存压

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

10月28日，北京昌平区北七家板块一宗宅地出让，中建智地+未来科学城以底价26.012亿元摘得，成交楼面价2.49万元/平方米。

《中国经营报》记者了解到，目前北京核心区域与郊区市场的分化趋势持续深化。北七家板块作为远郊区域，新房与二手房市场价格已呈现一定回调态势，更考验企业对成本、产品及开发节奏的精准把控。

地块前期挂牌即转正

此次出让的地块为昌平区北七家镇歇甲庄村（A地块）土地一级开发项目CP02-0704-0038、0046、0035、0043、0044、0045地块。

该地块包括R2二类居住用地、A8社区综合服务设施用地、A33基础教育用地、A2文化设施用地及A4体育用地，土地面积约6.35万平方米，规划建筑面积约10.47万平方米。

根据出让文件，其中两宗住宅地块可统筹规划住宅布局，其余配套用地须由竞得人建成后无偿移交相关主管部门。此外，项目鼓励建设全龄友好社区与超低能耗建筑，其中托幼用地须全部实施超低能耗标准。

该宗地块是北京第七轮供地清单中首宗正式挂牌的地块，于今年9月22日进入挂牌预申请程序，次日便转为正式挂牌。其中住宅部分（0038、0046地块）总建筑规模约9.13万平方米，容积率在2.05～2.1之间，建筑控高60米。0035、0043、0044、0045分别为社区综合服务设施用地、教育用地、文化设施用地和体育用地，建成后需无偿移交。

据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，交通优势是歇甲庄地块最突出的亮点。地块距离地铁17号线与在建18号线换乘站天通苑东站仅约1公里，而该站未来还将成为三条轨道交通的交汇点，包括已通车的17号线、预计年底开通的18号线以及规划中的R6线。这一交通枢纽地位将极大提升区域的出行便利性。

周边配套方面，项目邻近国泰百货、温榆河公园等现有设施，加上自身配建的社区服务、教育、文化和体育设施，将形成相对完善的生活圈。

地块前期吸引中建智地+未来科学城报名，最终该联合体以底价26.012亿元摘得，成交楼面价2.49万元/平方米。

区域楼市承压

值得注意的是，地块所在板块所面临的多重挑战仍需要审慎评估。据张凯介绍，北七家作为远郊板块，其新房与二手房市场价格已呈现一定回调态势，反映出该区域在整体市场环境下行过程中所面临的压力。

除受宏观因素影响外，区域内部结构性因素亦不容忽视。当前，昌平区南部的朱辛庄板块凭借成熟的产业配套和市场热度已形成显著优势，南邵组团作为区级重点发展区域亦持续吸引投资。

相比之下，未来科学城东区的发展节奏相对平缓，其产业构成以央国企的研发部门及二级单位为主，所能带动的就业与居住需求规模有限，未能有效辐射周边。

“此外，该地块捆绑的4宗非住宅用地需由竞得方负责代建并无偿移交，这一安排进一步增加了实际开发成本，为项目未来的盈利预期带来更多不确定性。”张凯指出。

他表示，本次土拍结果将折射出开发商对北七家区域未来价值的判断。预计未来项目售价很可能参考北京国贤府当前的5.4万元/平方米左右，但需要面对区域内激烈的价格竞争。长远来看，北七家区域的价值提升仍有赖于交通规划的落实和配套设施的完善，随着地铁18号线和未来R6线的推进，这一区域或将逐步迎来新的发展机遇。

据悉，上述地块已是中建智地今年在京拿下的第三宗宅地，今年4月底，中建智地+金茂+越秀+朝阳城发以126亿元底价竞得朝阳黄衫木店组团地块，对应开发项目为紫京宸园，项目于近期开盘，首日总成交金额达56.5亿元，其中133平方米的户型开盘即清盘。

今年9月底，中建智地以43.145亿元、39.18%溢价率竞得朝阳太阳宫地块，该地块紧邻10号线和17号线换乘太阳宫站，是近年来北京城六区范围内极为稀缺的住宅用地。

未来科学城为昌平区属国企，此前曾与中海联合在昌平朱辛庄拿地，先后开发为中海寰宇未来和中海未来之境。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：翟军）