为什么越看不惯香港的人，越爱在香港买房？答案太现实了

+汤姆本人微信：Tomgangfang1

@ 卷卷在香港

Do not go gentle into the good night

2019年我先生博士毕业校招进了一家深圳的科技公司，而我也在2020年金融硕士毕业从上海来到深圳定居，没想到一来便赶上3年疫情。

疫情过后我拿到了香港中文大学的offer，先生公司正好也有外派香港的机会，于是我们在2024年来到了香港。

其实到港之初，我对这里并不习惯，香港已然不是20年前的繁荣面貌，老城区破旧、脏，地铁还会有难闻的气味，我也没想过要在这里买房。

01

真正买房是因一个机缘巧合的契机

有个朋友要来港岛西营盘看盘，说是一个很不错的收租盘，问我去不去？我当时刚考完期末，有时间。心想不如去看看！

这个盘就是尚珑，想必有些朋友可能知道。

500多万港币买1房（一室一厅）近地铁，港铁1个站到港大，两个站到中环，好出租。首付款150万，月供1.5万。假设租金2.2万，扣除每月持有成本，租金覆盖月供，甚至还有结余，持有10年卖了，这个地段再亏也不可能跌到150万，基本稳赚不赔。

如果未来孩子香港上大学还能送给小孩，算得上优质资产。

尚珑实拍图

房间内部情况

在APP上看中了就直接去那个区找中介就可以了

因为香港楼盘持有成本复杂，我把具体收益率计算公式放在下面了，大家可以参考：

假设计算尚珑11楼的收益和成本：

房屋总价524万港币， 1房单位， 265呎。现租租金：25000港币（包含水电网，目前楼盘是带租约的Service Apartment）

首付：

公式

524*30%=157万

N=30 I/Y=?

PV= -157.206 FV= 524.02

r=4.0949%

↑这是每月租金和贷款持平，没有剩余现金流时的30年平均年化收益率。

那按较高利率P按揭方式、较低租金预测：

香港的贷款利率是有浮动和固定两种计算方式的。Hibor低的时候，按H按揭，实际月供会更少，但存在波动不持续，这里按最高算：

PMT（每月3.5%利率月供）= 16440 租金=20000 （较低预测）

1、管理费：5元每呎*265呎=1325/月（管理费每个屋苑稍有差异）

2、年差响=

月租金*5%*12=20000*5%*12=12000

差响=12000/12=1000/月

3、物业税：

（1）一般情况：

物业税缴税基数=年租金-年差饷-免税额=12*20000-12000-45600=228000-45600=182400（法定免税额：228000*20=45600）

物业税：182400*15%=27360

平均每月：27360/12=2280

每月持有该单位的杂项成本：管理费+差饷+物业税=1325+1000+2280=4605

（2）个人入息课税情况：该项费用需要自主申报，可以在一定程度上减免，居民可以按个人所得减免税额13.2万，在无其他香港收入情况下，物业课税税值0元。每月持有该单位的杂项成本：管理费+差饷+物业税=1325+1000+0=2325元

注意

只有香港居民身份才可以享受个人入息课税减免，具体薪资收入不同或家庭收入不同减免额会有不同，建议使用“薪俸税计算器”。

汇总：

*每月剩余现金流：20000-16440-2325=1235 1235*12/1572060=0.94%

年化总收益：4.0949%+0.94%

*另外扣除交易费用约170000港币

加中介返佣2.5%+银行返佣0.6%=（2.5%+0.6%）*5240200=162446.2港币

结论就是：基本抵消！

这么一算是不是很香？因为香港的租金贵，租售比比内地高太多了。只要150万首付，租金覆盖月供，30年后躺着拥有港岛优质资产，我和家人都觉得是一个不错的投资。

抽楼当天现场相当火热

摇号抽楼

02

不喜欢在香港生活，还值得买房吗？

就生活来讲，没必要。

因为香港普通人能买到的房子，小、贵毫无生活品质可言。1000万在福田能买个挺不错的房子（eg.天宸、保生Midtown），在港岛中西区只能买个40平的小两房，没错40平已经可以做两房了，卧室小到放不下1.5的床。

即便在相对远离中心的火炭，80多平小三房也要1300-1500万。如果只是在港上班，住福田去港岛和从火炭去港岛，没有相差太多。

但是住在福田方便太多了，CoCopark、皇庭广场和各种商超，便宜的水果、面包奶茶店...

在香港一个人住20平以下开放式，一个3口家庭住40平两房是常态，甚至更小。

去年刚到港没申到大房子，我们2个人挤过8平studio，一米床只睡得下1人，1人打地铺，地铺外一米就是门，真的身心难受。

刚来时在香港住的小床，

下了床就是卫生间和房门，床旁边还打了地铺

去年港府撤辣，香港楼市短暂性繁荣后，上半年基本未见好转。

我们看的这个楼，2021年上市，当年开盘只卖了7套，无奈开发商只得转做酒店式公寓。当时售价800多万，3年多过去降了300万。说实话，这个楼如果不是便宜我都不会去看，独栋、临街、无泳池无小区，还是小开发商。但是价格降下来，客户还是会用脚投票买下来。未来房价是否会维持与香港的经济地位有关，也与中国的国际地位有关。

香港的优点很明显，问题也很突出。虽然不似昔日风光，但特殊的战略地位，注定香港会是中国国际化最高的城市。如果你看好中国经济，那一定不要放过香港的机会，香港一定是最快反应市场情绪和经济基本面的。

美丽维港夜景

一点自己的真实感受，大家如果想买1房收租，可根据我上文的各种费用公式粗略测算下收益。投资收租，港岛中西区是最值得买的区域。其次要关注价格走势和历史成交价格。

*以上内容为作者投稿，仅代表作者观点，不代表“港房汤姆”平台意见。

这对小夫妻的故事，其实挺有代表性的。

先生是博士，在科技公司工作；太太是金融硕士。今年刚从深圳来香港，一个读书，一个工作。和很多新来的朋友一样，他们起初对香港的居住环境并不感冒，完全没想过要在这里买房。

心态的转变，是从一次看房开始的——纯粹是出于投资理财的考虑。

这也反映了现在很多理性投资者的心态：未必喜欢在这里住，但认可这里核心资产的保值能力。

他们很坦诚：自住不选香港，但投资一定要选香港。

这恰恰是最聪明的地方——把"住"和"投"分开。

就是把香港房子当成一个“理财产品”：用157万锁定港岛核心区资产，收着租金，等着升值。

欣赏这种用计算器说话的买房方式？如果你想在香港核心地段，找到一颗类似的“现金流种子”，我们可以聊聊。加个微信，一起看看可能性。

并且添加微信后，可以免费领取购房手册，把在香港买房的诸多细节和注意事项给新手买家讲得清清楚楚，能帮你少踩坑，顺利上车！

而且，我有两个公众号...

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