最高院：“借名买房”或“代持房产”的八大风险如何防范？

作者：周军律师.

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购房人为规避国家限购政策或银行贷款要求会借他人名义买房。或者因为其他原因，把自己的房产登记为他人产权。

那么，“借名买房”或“代持房产”有哪些风险呢？

通常情况下，借名买房或房产代持的主要风险有：

1. 代持人将房屋用于抵债；
2. 代持人自行将房屋出售、出租：
3. 代持人死亡，代持房产作为遗产被继承；
4. 代持人用代持房产抵押贷款或为其他债务担保；
5. 代持人被刑事指控，代持房产作为其财产被没收或收缴；
6. 代持人或其配偶因民事原因被强制执行，代持房产被查封拍卖；
7. 代持人离婚，代持房产被作为其夫妻财产分割全部或部分给配偶；
8. 购房人出资可能被认定为债权，无法最终变更为自己名字。

除了以上列举的8种风险外，还可能发生其他不能预见的风险。

该如何防范这些风险呢？

首先，要对代持人的征信情况有所了解，了解其个人和名下公司是否有巨额贷款、对方外担保和诉讼、执行情况，是否有贷款逾期或失信记录。尽量选择人品、信誉、经济状况、家庭情况较好的亲友做代持人。如对方征信较差或有黄赌毒等不良嗜好和家庭纷争的，选择上应尽量规避。

其次，要有书面的代持协议，详细写明代持代持的背景和原因和实际产权人，要有代持人夫妻双方在签字。如果有可能，还可以对代持协议进行公证，让代持人法定继承人签署知情同意书等。

第三，代持房屋的产权证书、购房合同、发票、付款凭证、税费单据等凭证原件最好由实际产权人自己保管，以证明自己是代持房产的实际出资人。

第四，要保留自己使用、占有代持房屋的相关凭证，比如水电费、物业费缴纳凭据，门禁卡、房屋钥匙等。

第五，如果是贷款买房的，还要保留贷款合同，贷款按揭还款的银行卡和还款的转账凭证。如果将房屋出租的，要注意保留出租合同原件，并要求承租人将租金缴至实际产权人名下银行卡（而非代持人名字的按揭贷款银行卡）。

最后，一旦出现纠纷进入诉讼程序的，法院将会根据实际产权人能否提供合法、真实、有效的证据证明代持关系来进行判决。

周军律师提醒，借名买房或房产代持风险很大，如果因为特殊原因要借名买房或让他人代持，应按以上具体情形进行事先防范，以更好的控制风险。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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