金融城办公楼集中交付！广州核心资产投资机会增加

2025年至今，受跨境电商带动，广州出口快速增长，制造业数据改善，房地产投资跌幅收窄，服务业增速稳定。

据CBRE世邦魏理仕发布《2025年第三季度广州房地产市场回顾》，第三季度，广州甲级办公楼净吸纳量主要贡献自新兴商务区，租金跌幅有所扩大；以新兴茶饮糖水品牌为代表的餐饮业态成交活跃，零售物业调改以提升整体租金收入为目标；尽管广州投资市场成交有限，但是并不缺乏潜在需求，并且优质标的物逐渐增加，在新政策助力下，大宗投资有望攀升。

金融城集聚效应初显，科技互联网表现突出

金融城连续三个季度录得优质办公楼新增供应。第三季度，金融城两栋甲级办公楼投入使用，共19.2万平方米的新增办公空间。其中包括目前区内最高的单一业权办公楼君超中心，金融城进入了优质办公楼的集中交付期。

由于需求仍处于复苏阶段，第三季度净吸纳量环比回落。净吸纳量主要贡献自新兴商务区，金融城和琶洲本季净吸纳量合共8.8万平方米。新区以价换量策略成功激发周边园区租户的升级需求，是广州优质办公楼重要的增量来源。另外，新项目入市前录得大面积预租，也是第三季度净吸纳量的重要构成部分。

新租成交方面，受大宗交易带动，金融业季度成交面积位居首位，占比39%，环比上升29个百分点。科技互联网、专业服务和消费品零售分列第二至第四位。金融业的成交来自某银行在金融城的大面积搬迁；科技互联网的成交中，分别有33%和26%的面积来自电商和游戏，其中的大面积交易均位于琶洲，主要是区内企业的扩张；专业服务和消费品零售录得的成交以500平方米以内的面积段为主， 也有大宗成交来自某广告公司在海珠区新租3600平方米。

展望2025年第四季度，广州将有两个项目交付，均为金融城片区的总部楼宇，共17万平方米。需求方面，预计金融城片区的升级需求短期内仍将持续释放，带动空置去化。而核心商务区及琶洲，通过积极的租金重组挽留已有租户的同时，丰富的可租选择也将满足企业的区内扩租需求。

预计2026-2028年，广州优质办公楼新增供应将达到256万平方米，短期内市场面临较大的出租压力。对此，CBRE华南区办公楼租赁交易负责人程志文分析认为，“但是，随着近年来核心及拓展区域商办地块供应逐步减少，办公楼供应高峰有望逐步回落。同时，金融城即将交付的总部楼宇中部分将作为总部自用，可供出租的面积预计将低于市场预期。与此同时，针对现有办公楼的空置面积，市场上关于改造为酒店或其他商业用途的探讨日益增多。若相关改造项目得以成功实施，将有助于有效缓解库存压力，提升资产运营效率。”

餐饮积极开店，商场调改以提升整体租金收入

第三季度广州新增一个优质零售物业，位于番禺长隆的K11 Select，营业面积约8.1万平方米，万博-长隆商圈商业总体量进一步壮大。

从新租成交来看，餐饮新开店数量重新超越零售业态，位列第一，占比52%。茶饮、雪糕和糖水品类均在积极扩张，如野人先生、爷爷不泡茶和白瑭瑭手作糖水等。相较之下，特色餐饮的开店有所放缓，录得新开店铺数量环比下降18%。零售成交占比放缓，首店及品牌旗舰店是业态亮点。天河路录得多家广州及华南首店，包括男装Maison Kitsune，珠宝agete以及青少年服装品牌Subdued，以及运动品牌mont·bell。超市调改活动仍然活跃，在进行胖东来式改造，或更换超市品牌的同时，超市的经营面积被缩小，以此增加快餐茶饮等小面积餐饮业态。

CBRE中国区战略顾问部 商业咨询负责人钟廉军分析认为，“预计2025年第四季度，广州将迎来供应高峰，四个项目共34.8万平方米的新增供应将投入市场，分布在万博、金融城和芳村等新兴商务或住宅片区。租金方面，在新项目和新商圈的竞争下，传统商圈的老旧项目租金可能仍会下调。”

大宗投资市场：核心资产投资机会增加

第三季度广州仅录得一宗大宗物业成交，位于琶洲南区的商业街，成交金额三亿元。2025年截至第三季度末，广州投资市场成交总金额为70.2亿元人民币，达到2024年全年总金额的81%。其中商业物业成交金额占比最高，而购买大型购物中心的地产基金也成为投资金额最高的投资者来源。

尽管第三季度录得的成交有限，但其实本地投资者对于低总价，比如总价1亿-2亿元的商业和酒店资产的询盘有所增长，广州投资市场仍然备受关注。当前由于房地产市场的调整，核心及拓展区带租金收入的甲级办公楼在拍卖市场上开始出现，传统核心商圈的街铺投资标的也在增加。相比以前的整售投资机会，这一轮的投资标的位置更核心，区位成熟，并且带现金流出售，是机构投资者进行长期投资的优质机会。

值得关注的是，第三季度广州发布《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》，涉及内容包括探索工业、商服等产业用地的土地使用权续期等，对于符合条件的低效用地、产业用地的土地使用权，实施方案明确可办理续期，权利人因项目增资扩产等需要申请土地使用权续期的，经有审批权人民政府批准，可办理土地使用权续期，以及鼓励利用存量土地开发地下空间等。

对此，CBRE广州分公司董事总经理严思慧分析认为，“这次新政策在一定程度上，增强了土地及房屋用途的使用弹性，有利于物业的空置去化，也给物业运营和保值增值提供了更大的操作空间，令土地使用权续期进一步明朗，利好大宗物业投资市场。”

采写：南都·湾财社记者王艳玲