自我“输血” “破茧”重生

来源：滚动播报

（来源：河北法制报）

□ 本报记者　曹永学

“等了这么多年，终于见到房子了！”9月20日，听到有望交房的消息，周敬学长长舒了一口气。

2017年，周敬学在石家庄市天伦锦城三期为儿子购买一套期房，交付45万元首付款，憧憬着两年后能拿到新房钥匙，没想到这一等就是8年。和周敬学有着相似遭遇的，还有500多名购房人。

2021年，由于资金链断裂，天伦锦城三期停工，陷入烂尾。2年后，项目开发商资不抵债，作为最大债权人，施工总承包方河北神兴建筑工程有限公司向石家庄市中级人民法院提出破产重整申请。2023年8月，石家庄中院裁定受理河北神兴公司的破产重整申请，指令由石家庄市桥西区人民法院审理。

烂尾背后的民生法律双重挑战

位于石家庄市桥西区的天伦锦城三期项目困局，是房地产企业破产的典型缩影：五栋在建高层住宅楼烂尾超过4年，涉及80余户拆迁户、569名购房人，总债务24亿多元。

更为复杂的是，市场投资纷纷躲避“烂尾楼”，该项目三次招募投资人，均无人问津。天伦锦城三期当年售价每平方米1.4万元到1.8万元，现在项目周边房价远低于当时价格。购房人心理落差巨大，在第一次债权人会议上，大多数购房人表示，宁可损失首付，也不愿继续购买。在这种情况下，如果坚持续建，二次烂尾的可能性极高，即便续建完成，也可能会面临“业主不收房、房屋卖不掉”的尴尬局面，矛盾会进一步激化。况且，续建资金没有着落成为横亘在“保交楼”前面的鸿沟。

“这不是简单的经济问题，更是民生问题、社会问题。”案件主办法官周涛涛坦言，“管理人必须在法治框架下，找到各方利益的最大公约数。”

市场化运行激活重整内生动力

这起破产重整案的管理人，由桥西区工作专班和北京大成（石家庄）律师事务所组成。虽然对于破产重整可能遇到的问题提前作了准备，可是，现实问题交织的困局，还是让管理人始料未及。

为寻找破局之道，桥西区法院指导管理人开展深度调研，梳理出三大关键线索：项目总承包方河北神兴公司已垫资1.3亿元，债权性质属于建设工程价款优先受偿权，项目存续直接影响着债权的清偿程度；大多数购房人并非绝对弃房，只要房价合理，仍有购房意愿；项目续建成本约2.8亿元，而原购房人的尾款总额可以覆盖续建资金缺口。

要保交楼，更要保稳定。面对困难，必须摒弃等靠思想，激活内生动力，探索新的破产重整路径。

桥西区法院经研判认为，购房人仍有购房意愿，河北神兴公司作为债权顺位较为靠前的债权人，为了自救，对参与重整具有天然的主动性，应充分发挥债权人的积极作用。经与管理人多次讨论、推演，确定了推动总承包方垫资续建，以购房人尾款支付续建工程款，最终实现项目交付，清偿各类债权的重整思路。

项目重启施工和购房人继续购买是两个互为因果的关键环节，哪一个环节出现“梗阻”，都足以使重整链条停滞瘫痪。而购房人、河北神兴公司对“烂尾楼”信心不足，购房人担心项目不能启动或二次烂尾，河北神兴公司担心后续工程款无法保障。因此，让购房人、河北神兴公司重拾信心，是确保重整成功的关键，复工续建则是撬动重整运转的切入点。

河北神兴公司作为施工总承包方，此前已经为天伦锦城三期项目垫资1.3亿元，现在继续垫资2.8亿元，资金压力较大。桥西区法院协同管理人团队，与施工单位展开多轮沟通、协商，向总承包方释法明理，指出重整可以实现其利益最大化，重整程序能为后续工程款提供法律保障。管理人详细分析了重整和清算两种情形下的工程价款清偿比例，用详实的数据帮助河北神兴公司分析利弊。最终，河北神兴公司决定多方筹措资金投入天伦锦城三期的续建。2024年1月，停工3年的天伦锦城三期项目正式复工建设。

与此同时，管理人对周边房价进行了认真调查，测算出天伦锦城三期当前市场价为每平方米1.1万元左右。管理人与购房人进行了深入沟通，同样用数据帮助购房人权衡利弊，绝大多数购房人表示若按市场价愿意继续买房。

市场化调整加法治化保障，激活了破产重整的内生动力。

消除观念阻碍推动重整落地

管理人在市场现行房价的基础上起草了重整计划草案。下调房价进行破产重整，在石家庄房地产领域是破天荒之举。因为房价下调意味着账面资产减值，同样作为债权人，保障购房人的权益是否会损害其他债权人的利益？破产重整按市场价调整房屋价格是否符合法律规定？

针对种种认识问题和疑虑，桥西区法院经过测算发现，调整房价导致资产的减值远低于购房人集体弃房产生的损失，同时邀请河北省破产管理人协会专家对重整计划草案进行研讨。与会专家指出，按现在房地产市场行情对购房价格进行调整更为公平合理，符合破产市场化的要求，有利于推动“保交楼”的完成，也有利于从整体上维护债权人的利益。

专家对重整计划草案的肯定，进一步坚定了桥西区法院推动重整的决心。

2024年11月，桥西区法院依法批准重整计划草案。

重整计划紧锣密鼓地推进。今年7月，天伦锦城三期项目竣工并组织验收，重整计划执行取得了阶段性成果。截至目前，已有484名购房人办理按揭贷款或补交了房款。据管理人团队律师透露，天伦锦城三期项目正在进行验收，待验收结束，将正式交房入住。

从“烂尾”到“新生”，石家庄天伦锦城三期项目重整实践证明，面对复杂的房地产企业破产难题，因势利导、灵活创新的司法智慧，是破解困局的关键密钥。

桥西区法院的探索，不仅为“保交楼”提供了可复制的方案，更以法治实践诠释了为大局服务、为人民司法的深刻内涵，实现了政治效果、法律效果和社会效果的有效统一。