解除烂尾楼购房合同之后

买房五年，烂尾三年后，邱云终于等来了最终的胜诉判决。

2025年8月21日，法院第二次二审判定邱云与开发商2020年10月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》解除，与银行2020年12月23日签订的《个人房产抵押贷款合同》解除，并要求开发商返还首付、贷款本金、利息等费用。

从2020年购房开始，邱云已支付首付196781元，已偿还贷款本金加利息超过8万元。2021年6月开始，工程全面停工，开发商“消失”。2023年3月，邱云决定起诉开发商和银行，并在这个过程中经历了判决结果的“反转，再反转”。

2025年7月7日，最高人民法院案例库发布《陆某、张某千诉盐城融某置业有限公司、某银行股份有限公司盐城分行房屋买卖合同纠纷案》。该案例的裁判要旨明确指出，商品房出卖人逾期交付房屋，且案涉商品房建设已停工、短期内无交付可能性，买受人购买商品房以及为购买房屋而贷款的合同目的均无法实现。为一揽子解决争议，保证裁判的统一性，买受人主张在同一案件中一并解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的，人民法院应予支持。

但胜诉并不意味着邱云能拿回买房的钱，他说自己像是拿到了一张“空气欠条”。

根据深一度的采访，来自广东、河南、山东、湖北、新疆等多地的烂尾楼业主，在最高法入库案例发布前后与开发商、银行的诉讼中，有的在胜诉、调解后拿回全部损失，有的在解除合同后又面临着“优先受偿权”、执行难、银行不配合“洗”征信等新的问题。

开发商“突击竣工”后，邱云购买的房屋存在严重的漏水问题 图｜受访者提供

退房，停贷

邱云来自广东清远的县城，在市里工作。2020年10月23日，邱云花了近20万元首付，贷款58.9万元，在清远市内购入了一套房子。

合同原本约定2022年6月30日开发商交付精装修的房子。然而，2021年6月再次来到楼盘，邱云发现在一期完工后，其购买的二期建筑工程全面停工。到了2022年的6月，停工的建筑外部，排栅全部拆除，工地上不再有施工的痕迹。

意识到“事情不对劲”后，邱云从2021年开始了漫长的维权之路。

业主们先是找到当地住建局。经住建局查证，开发商抽逃项目建设资金导致楼盘资金链断裂。经调解，2022年6月1日，开发商曾书面向业主承诺：2022年11月30日交房，且与起初合同约定的精装房不同，而是仅获竣工验收备案的毛坯房。但开发商再次食言。

住建局告诉包括邱云在内的烂尾楼业主们，要么等待，要么起诉。

2023年3月，邱云决定起诉开发商和银行，同时停止还贷，此前他已还贷本息合计8万有余。6月18日，正式以商品买卖合同纠纷立案。

2024年1月15日，邱云在案件一审阶段胜诉，解除了其与开发商的《商品房买卖合同》以及与银行的《个人房产抵押贷款合同》。

但银行继续上诉。银行认为，即使《商品房买卖合同》解除，根据合同相对性的原则，银行作为合同第三人不能承担义务，邱云应该继续承担还款义务。

2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下简称为《解释》）第二十条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

案件二审时遇到了新的“插曲”——2024年10月31日发回重审。邱云2025年4月28日收到案件重审判决，法院认定房屋“具备毛坯交付条件，合同交易目的基本实现，从确保交易安全、平衡各方权益以及维护社会稳定考虑”，邱云的《商品房买卖合同》《个人房产抵押贷款合同》不宜解除。

而实际上，邱云和其他业主发现，此时房屋和烂尾初期并无太大区别，仅装上了门窗，通了水，还存在严重的漏水问题，多户业主不敢装修，拒绝签收。

上海市锦天城（西安）律师事务所的律师顾飞指出，实际操作中，不乏银行和开发商以继续上诉的方式避免坏账，实现债权，等待专班入驻、纾困资金拨付等盘活方式。这在诉讼过程中被称作“拖延战术”。

而在现实情况中，有的开发商也会“突击竣工”。中国裁判文书网一例判决书显示，2025年9月28日，一起在广东佛山的烂尾楼案例在已逾期交房的情况下，因在开庭前期“突击竣工”，法院认定房屋“已具备交付条件”，案涉合同具备继续履行的基础，“故不宜作解除处理”，在二审中驳回了烂尾楼业主的上诉请求。

邱云的案件经重审判决认定，房屋“具备毛坯交付条件，合同交易目的基本实现，从确保交易安全、平衡各方权益以及维护社会稳定考虑”，邱云的《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》不宜解除。

邱云继续上诉。

2025年8月21日，广东省清远市中级人民法院二审认定，虽然毛坯房验收通过，但仍然不满足起初合同约定的精装交付条件，开发商构成根本违约，邱云与开发商和银行的合同关系均获得解除，并要求开发商返还首付、贷款本金等费用。

就在邱云收到二审判决前，7月7日，最高人民法院案例库发布了一则发生在江苏盐城的房屋买卖纠纷案例，二审判决购房人与开发商和银行均解除合同。基于《解释》的规定，在该案例的裁判要旨中，最高人民法院明确指出，应当充分考虑贷款购房情形下商品房买卖合同和担保贷款合同之间的密切联系，在商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，由商品房出卖人承担已收受的购房贷款、购房款本金及利息的返还责任。

完成度较高的烂尾楼 图｜视觉中国

“法定解除权”，一条新路

大成律师事务所律师刘廷彦告诉深一度，在新入库案例公布后，预计会有更多判决将购房和贷款两份合同视为一个完整的商品房买卖交易整体，依法同时解除。

但并非所有购房合同解除同时都会解除贷款合同，一并解除需要同时满足开发商逾期交房，项目建设已停工且短期内无交付可能性，以及购房人购买商品房与为购买房屋而贷款的合同目的均无法实现这三个条件。

在国浩律师（石家庄）事务所律师霍雅西看来，7月7日新入库案例的特别之处，在于就“解除权”的问题为身处困境中的烂尾楼业主又开辟了一条新路。

霍雅西告诉深一度，消费者能否行使解除权是此类房屋合同纠纷案件中的核心问题。在购房人享有解除权的基础上，法院才会继续审核合同目的能否实现以及开发商的违约程度。

她还指出，在最高法案例入库前，一般购房合同约定，自业主知道解除事由发生之日起向后推一年，购房人应当在这一期限内向开发商提起解除。“但凡业主超过时效起诉且开发商以超过时效作为抗辩理由的，法院都不会支持购房人的解除诉求。”

有不少开发商还会在补充协议中添加时限，比如自知道解除事由之日起30天内，需向开发商发送解除合同通知函，如果没有发送就视为接受逾期现状，放弃解除权。霍雅西认为，这样的条款实际上是和法律规定的一年期限是冲突的，“但在实践中，只要开发商在合同中加黑加粗条款文字，履行了提示义务，法院都会基于维稳的考虑下，认定该条款的有效性，不支持购房人的解除权。”

当购房人因为合同条款或时效问题失去“约定解除权”时，现有法律规定上没有说明业主会不会同时失去“法定解除权”。在司法实践中，案件判决结果往往取决于案涉小区的建设进度以及法官的自由裁量权。

此次最高法入库案例引用《民法典》合同编第563条关于合同法定解除规定，明确当合同目的不能实现的情况之下，消费者也可以适用法定解除权。“这给了法院一个明确的信号，也相当于告诉消费者在失去约定解除权后并不是无路可走。”霍雅西向深一度解释。

邱云曾在2022年7月开发商正式违约后联系住建局向开发商递交了一份解除函。在最终的判决书中，这份解除函也成为邱云胜诉的重要证据。银行在辩诉理由中提出，邱云没有在约定时间内行使解除权——合同中约定的15日，所以已经失去该权利。但在2025年8月的二审判决书中，法院认定邱云以合同目的无法实现为由行使法定解除权而非约定解除权，所以不适用合同中约定的解除权期限。

顾飞同样观察到，民事司法领域尊重当事人意思自治，自由约定往往优先于法律调整。但约定不能排除“法定底线”，在约定情形中呈现出权利义务不对等时，应该借助法律解释实现守约方应当获得的公平。

霍雅西经手过多起房屋买卖合同纠纷案件，她告诉深一度，在合同目的确实无法实现的情况下，基于《解释》第二十条，业主与银行解除贷款合同已经是法律实践中的基本操作，大部分法院都会支持购房人解除贷款合同的主张。