华夏杭州和达高科REIT三季报解读：孵化器租金收入降24.97% 财务费用激增33%

来源：新浪基金∞工作室

主要财务指标：净利润51.51万元 年化现金流分派率4.67%

报告期内（2025年7月1日-9月30日），华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏杭州和达高科REIT”）实现合并净利润51.51万元，经营活动产生的现金流量净额1.26亿元。本期现金流分派率1.17%，年化现金流分派率4.67%。

主要财务指标报告期金额（元）本期收入21,862,540.23本期净利润515,108.34经营活动产生的现金流量净额12,588,547.69本期现金流分派率（%）1.17年化现金流分派率（%）4.67

资产项目整体运营：出租率微降3.67% 租金单价下滑9.03%

报告期内，基金持有的2个产业园区项目整体运营承压。实际出租面积同比减少3.67%，租金单价水平下降9.03%，但剩余租期延长11.97%，租金收缴率提升3.76个百分点。

运营指标本期数据上年同期数据同比变化（%）实际出租面积（平方米）150,975.96156,722.45出租率（%）租金单价（元/平方米/天）1.311.44剩余租期（年）1.591.42租金收缴率（%）3.76

和达药谷一期：财务费用激增33.25% 物业管理费收入增长28.25%

研发办公及配套商业部分：出租率提升至95.82%

该板块实际出租面积同比增长4.53%，出租率从91.67%提升至95.82%，租金单价微降1.47%。租金收缴率显著改善，同比提升14.78个百分点至86.19%。

指标本期数据上年同期数据同比变化（%）实际出租面积（平方米）69,159.2366,164.144.53出租率（%）4.53租金单价（元/平方米/天）1.341.36租金收缴率（%）

配套公寓部分：出租率达93.17% 自然人租户占比31.55%

公寓部分出租率同比提升2.26个百分点至93.17%，租金单价1.28元/平方米/天，剩余租期稳定在0.52年，租金收缴率高达97.93%。租户结构中，非自然人占比68.45%，自然人占31.55%。

财务费用同比激增33.25%

报告期内，和达药谷一期财务费用达639.38万元，同比增长33.25%，主要因专项借款利息费用增加159.08万元。物业管理费收入116.90万元，同比增长28.25%，部分抵消租金收入下滑影响（租金收入同比-3.75%）。

孵化器项目：租金收入暴跌24.97% 营业收入下滑23.64%

孵化器项目成为本期业绩拖累主因，营业收入同比下滑23.64%至983.46万元，其中租金收入814.46万元，同比锐减24.97%。出租率从68.03%降至60.38%，租金单价1.29元/平方米/天，同比下降11.81%。

收入构成本期金额（元）上年同期金额（元）同比变化（%）租金收入8,144,599.8710,854,979.54物业管理费收入1,247,561.541,501,565.81停车费收入357,518.22439,094.61营业收入合计9,834,557.1612,878,645.63

运营管理机构服务报酬呈现负向浮动，基础服务报酬减少49.92万元，叠加负向浮动报酬26.28万元，导致物业运营成本同比下降45.35%。该项目目前处于“阶段性筑底态势”，出租率仍需巩固。

基金资产组合：货币资金占比100% 投资性房地产减值2.15%-2.57%

报告期末，基金除基础设施资产支持证券外的投资组合全部为货币资金及结算备付金，合计639.60万元，占比100%。资产项目公司投资性房地产合计10.35亿元，较上年末减值2.15%-2.57%（和达药谷一期3.12亿元，-2.15%；孵化器项目7.23亿元，-2.57%）。

基金份额变动：份额总额维持5亿份 无申购赎回

本报告期内，基金份额总额保持5亿份不变，无申购赎回记录。年初至报告期末累计可供分配金额2762万元，单位可供分配金额0.0552元。

风险提示：孵化器项目运营恶化 财务费用高企挤压利润

1. 孵化器项目持续亏损风险：该项目毛利率从27.60%降至17.72%，出租率持续走低，若招商不及预期，可能进一步拖累整体收益。
2. 财务费用压力：和达药谷一期财务费用激增33.25%，叠加孵化器项目财务费用882.31万元（同比+27.18%），利息支出合计115.44万元，对可供分配金额形成挤压。
3. 租金下行压力：整体租金单价水平同比下降9.03%，若后续产业园区竞争加剧，可能进一步影响现金流分派能力。

投资者需密切关注孵化器项目招商进展及负债结构变化，审慎评估收益稳定性。

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